[易居研究院]5月40城土拍溢價(jià)率繼續(xù)攀升，部分城市再現(xiàn)小陽春

??上海易居房地產(chǎn)研究院6月1日發(fā)布《2020年5月40城土地市場報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??40城土地成交面積回落，拿地需求基本回歸常態(tài)，溢價(jià)率穩(wěn)步上升，地價(jià)出現(xiàn)見底回升趨勢。4月份受疫情影響而積壓的拿地需求集中釋放，成交量大幅增長，5月份回落，未來拿地需求將基本回歸正常水平。土地溢價(jià)率仍然處于上升狀態(tài)，由于仍處于低位區(qū)間，未來上升的空間大于下降空間，對應(yīng)地，地價(jià)也呈現(xiàn)見底回升的趨勢。5月22日召開兩會，政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”，政策面基本保持平穩(wěn)，未來幾個(gè)月地市較難持續(xù)火熱。

??一線城市繼續(xù)維持強(qiáng)勢表現(xiàn)，量價(jià)齊升，土地出讓金同比大幅增長。一線城市市場已有較長的調(diào)整時(shí)間，有企穩(wěn)回暖的需求，預(yù)計(jì)地價(jià)未來幾個(gè)月仍將保持震蕩向上的走勢。二線城市成交量有所回落，三線城市量價(jià)小升。具體城市上，溢價(jià)率排名靠前或靠后的城市中一二三線城市均有分布，無明顯板塊現(xiàn)象。

??易居研究院研究員王若辰表示：今年上半年由于受到疫情影響，雖然火熱程度不及2019年上半年的“小陽春”，但土地市場還是有所升溫的：溢價(jià)率穩(wěn)步上升，地價(jià)見底回升，部分城市再現(xiàn)小陽春。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：成交面積回落，溢價(jià)率繼續(xù)穩(wěn)步上升

??1、土地成交建筑面積：5月成交建筑面積環(huán)比下降17%

??2020年5月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4753.8萬平方米，環(huán)比降低16.8%；同比下降6.4%。本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了很大影響，4月成交量增長明顯，一方面因?yàn)榍捌诜e壓的正常需求集中釋放，另一方面因?yàn)?月土地供應(yīng)量增加明顯（成交量一般滯后供應(yīng)量1個(gè)月左右）。5月40城土地成交面積有所下降與4月土地供應(yīng)面積下降也有關(guān)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月同比增速仍將處于負(fù)區(qū)間。

??2020年1-5月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積19088.7萬平方米，同比下降5.7%。

??2、土地出讓金收入： 1-5月累計(jì)同比增長7.1%

??5月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為3290.8億元，環(huán)比增長8.1%，同比增長24.9%。2020年1-5月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入11035.5億元,同比增長7.1%，增幅擴(kuò)大。

??分城市來看，2020年1-5月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、上海、廣州和重慶，其土地出讓金總額分別為1174、1129、931、825和566億元，其中，上海、北京和廣州同比增速分別達(dá)到63%、65%和87%。另外，深圳同比增速達(dá)到1036%，表明一線城市地市復(fù)蘇明顯。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比上漲7.4%，同比上漲9.7%

??5月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為5349.4元/平方米，環(huán)比上漲7.4%，同比上漲9.7%，漲幅均有所擴(kuò)大。5月份40城地價(jià)上漲主要由于一線城市地價(jià)上漲比較明顯，目前40城地價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)見底回升的趨勢。

??4、土地成交溢價(jià)率：13.4%，穩(wěn)步上升

??5月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為13.4%，與4月相比小幅上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，2020年1月以來，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但已經(jīng)逐漸小幅抬升，未來上行空間大于下降空間。

??分城市來看，5月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為西安、北海、南寧、寧波和煙臺，土地成交溢價(jià)率分別為106%、50%、41%、38%和31%。5月份，溢價(jià)率為0的城市僅蘭州1城，青島等6城無土地出讓。

??溢價(jià)率排名靠前或靠后的城市中一二三線城市均有分布，無明顯板塊現(xiàn)象。

??二、城市分類：一、三線城市量價(jià)齊升，二線城市成交量回落

??1、一線城市：量價(jià)齊升

??5月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為530.4萬平方米，環(huán)比增長19.6%，同比增長102.7%。6個(gè)月移動平均成交價(jià)為15129.6元/平方米，環(huán)比上漲7.0%，同比上漲28.5%。

??2、二線城市：量縮價(jià)漲

??5月，二線城市土地成交建筑面積為3224.7萬平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降13.5%；成交均價(jià)為4808.3元/平方米，環(huán)比上漲5.9%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲，同比上漲1.8%。

??3、三線城市：量價(jià)齊升

??5月，三線城市土地成交建筑面積為998.8萬平方米，環(huán)比增長14.8%，同比下降8.1%。6個(gè)月移動平均成交價(jià)為2680.2元/平方米，環(huán)比上漲4.4%，同比上漲5.4%。

??三、結(jié)論和趨勢：拿地需求正?；?，政策面保持平穩(wěn)

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對房地產(chǎn)市場造成了較大影響，部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日，中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位。5月22日兩會召開，政府工作報(bào)告對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預(yù)期。5月40城土地成交量已經(jīng)有所回落，目前政策面仍然保持平穩(wěn)，未來幾個(gè)月地市較難持續(xù)火熱。