[易居研究院] 2020年6月40城土地市場報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院7月1日發(fā)布《2020年6月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??40城地市量價齊升，地價創(chuàng)新高，土地成交溢價率穩(wěn)步上升。6月40城土地成交面積繼續(xù)增長，累計成交面積同比即將轉(zhuǎn)正，地市成交仍較活躍，也與5月土地供應(yīng)量較大有關(guān)。移動平均地價已經(jīng)創(chuàng)歷史新高，下半年或有所回落，但震蕩向上的趨勢不變。土地出讓金同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，土地溢價率繼續(xù)穩(wěn)步上升。疫情對經(jīng)濟(jì)造成了較大的影響，地方政府財政收入也受到較大影響，土地出讓金作為財政收入的重要組成部分，是今年支持財政的重要工具，地方政府有較強(qiáng)的土地出讓動力，土地供應(yīng)量的增加也有助于緩解城市的住宅供需關(guān)系，達(dá)到“穩(wěn)”市場的目標(biāo)。

??一線城市地市保持平穩(wěn)，二三線城市地市量價齊升。一線城市成交量微增，地價略有回落，基本保持平穩(wěn)；二三線城市量價齊升明顯，其中二線城市移動平均地價已經(jīng)接近歷史高點(diǎn)，三線城市地價已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。具體城市上，土地溢價率排名靠前的城市以弱二線和三線城市居多；土地出讓金第一名為杭州，與第二名上海差距快速拉大，土地出讓動力較大，杭州人口流入量大，增大供應(yīng)量有助于緩解供求關(guān)系，穩(wěn)定市場。 

??易居研究院研究員王若辰表示：2015年以來，得益于本輪牛市的韌性，土地出讓金穩(wěn)步增長。未來房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為政策導(dǎo)向，很多地方政府在土地出讓時限制了地價，供需緊張的城市也計劃擴(kuò)大土地供給，因此土地出讓金未來仍將穩(wěn)步上升，同時也緩解了供需關(guān)系。 

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量價齊升，地價創(chuàng)新高

??1、土地成交建筑面積：6月成交建筑面積環(huán)比增長26%

??2020年6月，40個典型城市土地成交建筑面積5982.3萬平方米，環(huán)比增長25.8%；同比增長15.8%。5月受土地供應(yīng)量下降的影響，成交量較低，6月土地市場成交回暖，地市成交仍較活躍，也與5月土地供應(yīng)量較大有關(guān)（成交量一般滯后供應(yīng)量1個月左右）。

??2020年1-6月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積25071萬平方米，同比下降1.3%，漲幅繼續(xù)收窄。

??2020年上半年，40城土地成交建筑面積為25071萬平方米，基本和2019年上半年持平，相比2018年小幅下降，相比2013和2014年小牛市總量較低。

??2、土地出讓金收入： 1-6月累計同比增長12.8%

??6月，40個典型城市土地出讓金收入為3923.3億元，環(huán)比增長19.2%，同比增長32.8%。2020年1-6月，40個典型城市土地出讓金累計收入14958.8億元,同比增長12.8%，增幅有所擴(kuò)大。

??2020年上半年，40城土地出讓金為14958.8億元，得益于本輪牛市的韌性，2015年以來，出讓金穩(wěn)步增長，預(yù)計在未來“穩(wěn)”的市場背景下，土地出讓金有望繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。

??分城市來看，2020年1-6月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和重慶，其土地出讓金總額分別為1713、1215、1142、1022和741億元，其中，上海和廣州同比增速達(dá)到93%和32%。另外，深圳同比增速達(dá)到375%，表明一線城市地市復(fù)蘇明顯。第一名杭州有較強(qiáng)的土地出讓動力，其土地出讓金與第二名上海差距進(jìn)一步拉大，杭州人口流入量大，增大供應(yīng)量有助于緩解供求關(guān)系，穩(wěn)定市場。

??3、土地出讓均價：環(huán)比上漲11.5%，同比上漲14.3%

??6月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5966.6元/平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲14.3%，漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大，目前40城移動平均土地出讓均價已經(jīng)突破歷史新高，下半年或有所回落，但震蕩向上的趨勢不變。

??4、土地成交溢價率：15.7%，穩(wěn)步上升

??6月，40個典型城市土地成交溢價率為15.7%，與5月相比上升2.3個百分點(diǎn)。

??分城市來看，6月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為徐州、佛山、南寧、北海和福州，土地成交溢價率分別為61%、43%、40%、35%和31%。6月，溢價率為0的城市為7城。溢價率排名靠前的以弱二線和三線城市居多。

??二、城市分類：二三線城市量價齊升，一線城市保持平穩(wěn)

??1、一線城市：成交量微增，地價略有回落

??6月，4個一線城市土地成交建筑面積為544.8萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長64%。6個月移動平均成交價為14786.3元/平方米，環(huán)比下跌2.3%，同比上漲2.5%。

??2、二線城市：量價齊升

??6月，二線城市土地成交建筑面積為4190.0萬平方米，環(huán)比增長26.9%，同比下降1.9%；成交均價為5391.3元/平方米，已經(jīng)接近2017年9月的高點(diǎn)，環(huán)比上漲12.1%，已經(jīng)連續(xù)3個月上漲，同比上漲7.7%。

??3、三線城市：量價齊升

??6月，三線城市土地成交建筑面積為1247.5萬平方米，突破新高，環(huán)比增長24.9%，同比上升121.9%。6個月移動平均成交價為3521.9元/平方米，環(huán)比上漲31.4%，同比上漲29.3%。三線城市地價明顯跳升，和6月的移動平均成交面積明顯下降有較大關(guān)系（2019年12月成交面積異動過大）。

??三、結(jié)論和趨勢：拿地需求正常化，政策面保持平穩(wěn)

??5月22日兩會召開，政府工作報告對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預(yù)期。貨幣政策方面，全國房貸利率僅穩(wěn)中微降，房地產(chǎn)信貸也未放松，未來地市仍以平穩(wěn)為主。

??疫情對經(jīng)濟(jì)造成了較大的影響，地方政府財政收入也受到較大影響，土地出讓金作為財政收入的重要組成部分，是今年支持財政的重要工具，地方政府有較強(qiáng)的土地出讓動力，土地供應(yīng)量的增加也有助于緩解城市的供需關(guān)系，達(dá)到“穩(wěn)”市場的目標(biāo)。

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