[易居研究院]2020年7月40城土地市場(chǎng)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院8月3日發(fā)布《2020年7月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??7月地市仍然保持較高熱度，但成交量、地價(jià)和溢價(jià)率的向上動(dòng)能已明顯減弱，未來(lái)幾個(gè)月或降溫。40城地市成交量、地價(jià)和溢價(jià)率仍有所上行，但幅度明顯收窄。7月以來(lái)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳等均進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，7月30日中央政治局會(huì)議再次表明“房住不炒”的定位。無(wú)論是考慮政策層面還是市場(chǎng)自身規(guī)律，未來(lái)幾個(gè)月地市都將降溫。

??一線城市保持平穩(wěn)，三線城市地市最熱。一線城市成交量下降，地價(jià)微漲，基本保持平穩(wěn)；二線城市量增價(jià)平；三線城市二季度以來(lái)地價(jià)漲幅最大，土地溢價(jià)率也較高，但7月成交量已經(jīng)停止增長(zhǎng)，地價(jià)漲幅也明顯收窄。具體城市上，溢價(jià)率為0的城市為4城，其中3城位于山東，可見山東土地市場(chǎng)仍處于較冷狀態(tài)。 

??易居研究院研究員王若辰表示：7月部分上半年較熱的城市政策已經(jīng)收緊，下半年部分城市可能也將收緊政策，40城土地市場(chǎng)在經(jīng)歷二季度以來(lái)的脈沖后，未來(lái)幾個(gè)月量?jī)r(jià)有較大的調(diào)整需求，但不改中長(zhǎng)期震蕩上行的趨勢(shì)。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量、價(jià)和溢價(jià)率的上行動(dòng)能明顯減弱

??1、土地成交建筑面積：7月成交建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)9%

??2020年7月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積6540萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9%；同比增長(zhǎng)24%。6月土地市場(chǎng)成交明顯回暖，7月延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，但成交量增幅已經(jīng)明顯收窄。隨著多個(gè)城市調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月成交量或?qū)⒒芈洹?/p>

??2020年1-7月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積31611萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3%，今年來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，但下半年持續(xù)上行的動(dòng)力不大，預(yù)計(jì)仍將在0軸附近震蕩。

??2、土地出讓金收入： 1-7月累計(jì)同比增長(zhǎng)16%

??7月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為3674億元，環(huán)比下降6%，同比增長(zhǎng)33%。2020年1-7月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入18633億元,同比增長(zhǎng)16%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??分城市來(lái)看，2020年1-7月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為1947、1645、1311、1214和872億元，其中，上海、北京和廣州土地出讓金同比增速分別達(dá)到107%、31%、49%，表明一線城市地市復(fù)蘇明顯。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13%

??7月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6041元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，漲幅明顯收窄，同比上漲13%，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月地價(jià)將出現(xiàn)短期盤整或小跌，但不改震蕩上行的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

??4、土地成交溢價(jià)率：16.3%，小幅上升

??7月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.3%，與6月相比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅明顯減小。2020年1月以來(lái)，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢(shì)中，7月份溢價(jià)率上升已經(jīng)趨于平緩，隨著三季度土地市場(chǎng)降溫，短期溢價(jià)率繼續(xù)上行的空間不大。

??分城市來(lái)看，7月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為南寧、揚(yáng)州、金華、襄陽(yáng)和東莞，土地成交溢價(jià)率分別為53%、42%、49%、38%和36%。7月，溢價(jià)率為0的城市為4城，其中3城位于山東，可見山東土地市場(chǎng)仍處于較冷狀態(tài)。福州無(wú)土地出讓。排名靠前的城市主要是三線城市。

??二、城市分類：一線平穩(wěn)，二三線短期拐點(diǎn)來(lái)臨

??1、一線城市：量跌價(jià)漲

??1-7月，一線城市累計(jì)成交建筑面積為2982萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%。相比2019年，2020年前7個(gè)月，一線城市市場(chǎng)復(fù)蘇比較明顯。7月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為15245元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲11%。

??2、二線城市：量增價(jià)平

??1-7月，二線城市土地成交建筑面積為22333萬(wàn)平方米，同比下降4%；7月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為5409元/平方米，已經(jīng)接近2017年9月的高點(diǎn)，環(huán)比上漲0.3%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲，但漲幅明顯收窄，同比上漲4%。

??3、三線城市：量平價(jià)漲

??1-7月，三線城市土地成交建筑面積為6296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%。7月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3786元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲32%。2016年以來(lái)，樣本中的三線城市（其中，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價(jià)，呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)，6月份已經(jīng)突破新高，7月份再次小幅上漲，但預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月成交量不足，地價(jià)或?qū)⒒芈洹?/p>

??三、結(jié)論和趨勢(shì)：未來(lái)幾個(gè)月地市將降溫

??7月以來(lái)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳等均進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策繼續(xù)保持一致性。7月24日，國(guó)務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會(huì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市代表參加，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會(huì)議再次表明“房住不炒”的定位。

??二季度40城土地市場(chǎng)較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，但量?jī)r(jià)向上的動(dòng)能已經(jīng)明顯減弱，隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月40城地市量?jī)r(jià)將有所回落。