[貝殼研究院]北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)臨河村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)三宗地

??地塊競對

??三地塊位于首都國際機場東側物流園區(qū)內部，本地塊以掛牌的形式進行土地出讓。塊周邊2公里范圍內,近2年內無住宅用地成交，今日與另2宗相鄰地塊共同掛牌；2公里范圍內無新房項目在售，5公里范圍內僅有2個獨棟別墅項目在售，均位于順義石門核心區(qū)：其中御河壹號莊園，容積率僅為0.38，與本項目不做對標。另一個在售新房項目為北京城建·北京合院，建面11.8萬㎡，容積率1.5，2015年11月取地，2017年10月開放樣板間，12月正式開盤，產品為合院產品、洋房、高層，其中合院主力戶型為321-520㎡，洋房主力戶型115-130㎡三居-五居，高層主力戶型為95、120㎡。合院產品總價1000萬元/套起（毛坯），洋房產品均價48000元/㎡（毛坯）、高層產品均價47000元/㎡（毛坯）。（數據來源：CREIS）

??貝殼監(jiān)測該地塊屬于石園范圍，石園板塊內二手住宅當前掛牌單價為3.4萬元/㎡。

??競拍結果

??B片區(qū)SY00-0007-6072、6073、6075、6076、6078地塊：總用地面積10.0萬㎡，總規(guī)劃建面為15.4萬㎡，其中住宅規(guī)劃建面14.9萬㎡，容積率1.6，不限房價。由路勁以32.6億元總價成交，溢價率7.8%，可售商品住宅樓面價為21943元/㎡。

??B片區(qū)SY00-0007-6080、6081、6082、6084、6086地塊二類居住用地、商業(yè)用地：總用地面積8.4萬㎡，總規(guī)劃建面為14.6萬㎡，其中住宅規(guī)劃建面11.4萬㎡，辦公規(guī)劃建面3.2萬平米，住宅容積率1.6，辦公容積率2.5，不限房價。由平安以24.34億元底價成交，溢價率0.0%，可售商品住宅及辦公綜合樓面價為16671元/㎡。

??C片區(qū)SY00-0007-6057等地塊：總用地面積12.2萬㎡，總規(guī)劃建面為20.6萬㎡，其中住宅規(guī)劃建面14.6萬㎡，商業(yè)規(guī)劃建面5.3萬㎡，住宅容積率1.6，商業(yè)容積率2.5，不限房價。由城建+首開+旭輝聯合體以31.18億元總價成交，溢價率0.0%，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價為15666元/㎡。

??地塊評價：

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為，三地中C片區(qū)地塊曾經于2019年12月19日首次掛牌，但由于起始價較高，達51億元，推出樓面價2.5萬元/㎡，但由于地塊周邊居住氛圍較弱，物流產業(yè)園較多，地塊價值偏低，且配套建設面積達4.0萬㎡，因此無人報名競拍，遂中止交易。歷經9個月，本地塊再次掛牌，起始價下調至31億元，推出樓面價1.5萬元/㎡，配套建設面積降低至7060㎡，最終仍以底價成交?？梢娫搮^(qū)域土地價值仍有待挖掘，當前受市場認可程度有限，這也是今日土拍熱度不高的主要原因。

??今日參與土拍開發(fā)商僅8家，且TOP20房企中僅兩家關注， 最終總價較高的C片區(qū)地塊由城建+首開+旭輝聯合體取得，另兩塊地分別由路勁和平安取得。其中路勁取得的B片區(qū)6072等地塊為純住宅用地，因此成為今日競拍熱度最高的地塊，但也僅經歷了10個回合的較量，房企對于地塊增值空間預期不高。另外的B片區(qū)6080等地塊由平安投資公司取得，后期或將聯合有開發(fā)資質和經驗的企業(yè)進行開發(fā)?？梢灶A判，未來該區(qū)域或將發(fā)展成為中等剛需及改善居住片區(qū)。

??至此，北京2020年前8月土地市場競拍告一段落，在經歷了上半年的熱度上升之后，從7月份開始，市場逐漸恢復平靜。加上今日成交兩宗底價成交地塊，本月累計有三宗地底價成交，為疫情后期底價成交地塊數量最多的一個月份，整個8月均無核心熱點區(qū)域地塊供應，土地市場正在主動調節(jié)供應結構。據貝殼研究院統(tǒng)計，8月住宅用地市場成交溢價率環(huán)比下降1.1個百分點到17.2%，再次低于2020年2月以來保持的18%以上的溢價率（僅4月低于18%），成交樓面價亦從5月開始連續(xù)3個月保持回落，8月樓面價已經降至年內最低值，隨著土地市場累計成交量趕超去年同期，北京土地市場重回穩(wěn)定發(fā)展期。