[易居研究院]2020年8月40城土地市場報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月1日發(fā)布《2020年8月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??8月土地市場成交量環(huán)比明顯下降，成交價小幅下跌，短期仍有降溫空間，但相比去年繼續(xù)復(fù)蘇。40城地市成交量、地價和溢價率均有所下降，出現(xiàn)短期拐點。7月以來，已經(jīng)召開兩次房地產(chǎn)座談會以及中央政治局會議等均強調(diào)“房住不炒”，多個熱點城市收緊房地產(chǎn)政策；地市方面，8月座談會形成融資管理規(guī)則，部分房企上半年拿地激進，三條紅線將限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場降溫，長期將使得土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。

??一二線城市成交量小幅下降，地價略有下跌；三線城市成交量下降相對更明顯，地價則環(huán)比持平。具體城市上，溢價率為0的城市為5城，增加1城，除深圳外均處于東北地區(qū)，東北地區(qū)市場持續(xù)低迷表現(xiàn)，無錫和北海無土地出讓。 

??易居研究院研究員王若辰表示：房企拿地擴張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到“穩(wěn)地價”的作用。 

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：市場開始降溫，短期拐點出現(xiàn)

??1、土地成交建筑面積：8月成交建筑面積環(huán)比下降18%

??2020年8月，40個典型城市土地成交建筑面積5386萬平方米，環(huán)比下降18%；同比增長23%。6月土地市場成交明顯回暖，7月成交量增幅收窄，8月成交量環(huán)比明顯下降，但相比去年同期仍維持較高水平。隨著調(diào)控政策的收緊，未來幾個月成交量或仍將保持較低水平。

??2020年1-8月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積36998平方米，同比增長6%。

??2、土地出讓金收入：1-8月累計同比增長20%

??8月，40個典型城市土地出讓金收入為3005億元，環(huán)比下降18%，同比增長55%。2020年1-8月，40個典型城市土地出讓金累計收入21638億元,同比增長20%，增幅繼續(xù)擴大。

??分城市來看，2020年1-8月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為2015、1969、1568、1338和1254億元。其中，上海同比增速達到128%，土地出讓金年內(nèi)首次超過杭州。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會城市。

??3、土地出讓均價：環(huán)比下跌2.8%，同比上漲12%

??8月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5874元/平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比上漲12%，預(yù)計未來幾個月地價將繼續(xù)調(diào)整，但不改震蕩上行的中長期趨勢。

??4、土地成交溢價率：13.6%，今年來首次回落

??8月，40個典型城市土地成交溢價率為13.6%，與7月相比下降2.7個百分點，為今年來首次回落。2020年1月以來，土地溢價率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢中，8月份溢價率已經(jīng)開始下降，隨著土地市場的降溫，短期溢價率將開始盤整或者有所下降。

??分城市來看，8月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為徐州、南昌、西安、金華和煙臺，土地成交溢價率分別為64%、44%、40%、36%和30%。8月，溢價率為0的城市為5城，增加1城，除深圳外均處于東北地區(qū)，東北地區(qū)市場表現(xiàn)持續(xù)低迷表現(xiàn)，無錫和北海無土地出讓。

??二、城市分類：三類城市土地成交量下降，地價仍較堅挺

??1、一線城市：量價小跌

??1-8月，一線城市累計成交建筑面積為3372萬平方米，同比增長49%。相比2019年，2020年一線城市市場復(fù)蘇比較明顯。8月，6個月移動平均成交價為14965元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比上漲16%。

??2、二線城市：量價小跌

??1-8月，二線城市土地成交建筑面積為26398萬平方米，同比下降1%，降幅繼續(xù)收窄；6個月移動平均成交價為5374元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比上漲3%。

??3、三線城市：量縮價平

??1-8月，三線城市土地成交建筑面積為7228萬平方米，同比增長16%。6個月移動平均成交價為3796元/平方米，環(huán)比上漲0%，同比上漲35%。

??三、結(jié)論和趨勢：未來幾個月地市將繼續(xù)降溫

??8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議，會議主要強調(diào)了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”?！叭龡l紅線”限制了房企激進融資拿地的能力，會使得土地市場更加平穩(wěn)。8月26日，住建部召集了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會商會，這幾個城市多為近年來房價漲幅靠前的城市。

??二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點，隨著調(diào)控政策的收緊，未來幾個月40城地市量價將繼續(xù)有所回落。長期來看，“三條紅線”融資管理規(guī)則有助于保證土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。