[克而瑞]土地成交量?jī)r(jià)齊漲，深圳前海稀缺宅地封頂成交

??2020年第46周（11月9日-11月16日），重點(diǎn)城市本周土地供應(yīng)與成交量均較上周明顯上漲，地價(jià)也在深圳、武漢等城市有高價(jià)地成功出讓的帶動(dòng)下環(huán)比大幅上漲。同時(shí)，受部分城市有優(yōu)質(zhì)地塊出讓影響，本周成交溢價(jià)率仍維持在較高水平，流拍率也出現(xiàn)短暫的下降趨勢(shì)。不過(guò)，結(jié)合政策面來(lái)看，整體政策環(huán)境仍然是收緊的，在本周銀保監(jiān)會(huì)明文禁止險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房企融資難度進(jìn)一步加大，土地市場(chǎng)熱度受此影響預(yù)計(jì)會(huì)再度回落。

??土地政策

??銀保監(jiān)會(huì)禁止險(xiǎn)資直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域 房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊

??自8月末“三條紅線”融資試點(diǎn)規(guī)則確定實(shí)施后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管就一直在收緊。11月13日，銀保監(jiān)在發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》 時(shí)提出禁止保險(xiǎn)資金投資直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售商業(yè)住宅，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這也預(yù)示著房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)企業(yè)拿地也會(huì)更加理性，土地市場(chǎng)熱度也會(huì)進(jìn)一步降溫。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市土地掛牌量環(huán)比回升

??武漢供應(yīng)量持續(xù)高位供應(yīng)方面，本周重點(diǎn)城市土地掛牌量回升至2500萬(wàn)平方米之下，總供應(yīng)建面為2589萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32%，不過(guò)較去年同期相比仍有25%的降幅。各能級(jí)城市的土地掛牌量環(huán)比均呈上升趨勢(shì)；具體來(lái)看，一線城市本周土地供應(yīng)量為203萬(wàn)平方米，其中上海在本周共掛出10宗地，合計(jì)建面達(dá)112萬(wàn)平方米，但多為安置房地塊和商業(yè)用地，中環(huán)內(nèi)僅有一宗位于普陀的綜合用地入市；北京也推出了5宗地，包括3幅住宅用地和2幅商業(yè)用地，其中位于朝陽(yáng)區(qū)東壩村的宅地為二次出讓地塊，本次掛牌地塊銷(xiāo)售限價(jià)和起拍價(jià)均較上一次有所上漲。二線城市中，武漢推地力度仍然較大，本周又有超過(guò)200萬(wàn)平方米的土地掛出，包括硚口、武昌等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地。三四線城市中，南通和煙臺(tái)推地較為積極，本周供應(yīng)總建面均超過(guò)了200萬(wàn)平方米，其余城市推地量相對(duì)較少。

??土地成交

??一二線城市成交量環(huán)比上漲

??深圳、武漢高價(jià)地成交帶動(dòng)地價(jià)環(huán)比大漲成交方面。本周廣州、上海等多個(gè)城市有地塊集中出讓?zhuān)攸c(diǎn)城市成交建筑面積也得以較上周環(huán)比回漲，成交總量為998萬(wàn)平方米；本周重點(diǎn)城市成交總金額也回升至671億，同環(huán)比分別上漲了15%和76%；價(jià)格方面，在深圳、武漢等高地價(jià)城市均有高價(jià)地成交的帶動(dòng)下，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)明顯回升，平均樓板價(jià)為6727元/平方米，環(huán)比大漲45%，和去年同期相比也上漲了11%。

??各能級(jí)城市方面，除三四線成交量不及上周外，一二線城市的成交建面環(huán)比均是上漲趨勢(shì)。具體來(lái)看，一線城市中除北京外其余三市均有土地出讓?zhuān)渲谐山涣肯鄬?duì)較大的廣州和上海成交地塊以商辦用地為主，住宅用地分別僅有2宗和1宗地，且均為底價(jià)成交；一線城市本周成交地塊最值得關(guān)注當(dāng)屬深圳成交的南山前海稀缺宅地，雖然拿地門(mén)檻極高，但仍吸引了多家實(shí)力房企競(jìng)拍，最終以81.52億元的最高限價(jià)成交，由金地聯(lián)合華潤(rùn)、電建、前海控股三家國(guó)企競(jìng)得。二線城市中，僅有南昌的成交量超過(guò)了100萬(wàn)平方米，共計(jì)成交了5宗地，均位于良慶區(qū)，除一宗商住辦綜合體地塊，其余4宗地均為溢價(jià)成交，敏捷、大唐、陽(yáng)光城、中南均有布局。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市溫州和無(wú)錫均有多宗地塊出讓?zhuān)溆喑鞘谢钴S度較低。

??市場(chǎng)熱度

??深圳高價(jià)地成交抬升一線城市溢價(jià)率

??廣州、重慶等再現(xiàn)流拍土地成交溢價(jià)方面。本周成交主力仍多為不限地價(jià)或地價(jià)限制較為寬松的二三線城市，這些城市的成交溢價(jià)率都相對(duì)較高，如成交量最大的南寧成交溢價(jià)率為29%。在這些城市的支撐下，本周成交溢價(jià)率雖然不及上周但仍然維持在相對(duì)較高水平。各能級(jí)城市本周成交溢價(jià)率也均在15%以上，其中一線城市環(huán)比漲幅最大，在深圳優(yōu)質(zhì)地塊以超高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下，平均溢價(jià)率上漲至17%。 

??土地流拍方面。重點(diǎn)城市本周流拍土地幅數(shù)較上周有所減少，土地流拍率較上周也有所回調(diào)。從流拍地塊地理位置分布看，廣州、重慶、成都、徐州、紹興等城市均有地塊流拍，不過(guò)這些流拍地塊基本位置較為偏僻，周邊配套缺乏，難得房企青睞。

??周度Top5

??深圳前海稀缺宅地封頂成交 武漢誕生新“單價(jià)地王”

??臨近年末，上半年優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)較少的深圳、武漢近期明顯加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，在本周就有深圳前海稀缺宅地、武漢江岸“準(zhǔn)地王”地塊入市出讓。在此影響下，本周成交總價(jià)榜入榜門(mén)檻也較上周明顯上升。具體來(lái)看，本周成交總價(jià)最高的地塊是深圳前海宅地，成交總價(jià)達(dá)81.52億元，由金地、華潤(rùn)、電建和前?？毓山M成的聯(lián)合體成功競(jìng)得；門(mén)檻地塊則位于無(wú)錫惠山區(qū)，是一宗純住宅用地，由建發(fā)以26.72億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率14%。

??在重點(diǎn)城市本周出讓的地塊中，關(guān)注度最高的當(dāng)屬深圳南山前海稀缺宅地。由于地塊自帶稀缺屬性，盡管有諸多出讓條件，該宗地仍吸引了13家房企組成的8個(gè)競(jìng)拍主體前來(lái)競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)百余輪激烈競(jìng)拍才最終成交，成交樓板價(jià)高達(dá)62707元/平方米。除此之外，武漢江岸區(qū)地塊也一經(jīng)掛出就吸引了市場(chǎng)的關(guān)注，該宗地起拍單價(jià)就接近武漢此前單價(jià)地王的價(jià)格，最終亦是高溢價(jià)成交，成交樓板價(jià)達(dá)30558元/平方米，這也是武漢成交樓板價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??金地聯(lián)合三家國(guó)企82億斬獲深圳前海稀缺宅地

??地塊分析

??作為一線城市中土地供應(yīng)最稀少的城市，深圳的每一次宅地拍賣(mài)都有著極高的市場(chǎng)關(guān)注度，在11月11日當(dāng)天出讓的南山前海稀缺宅地也不例外。作為前海板塊今年內(nèi)出讓的第二宗宅地，也是板塊內(nèi)有史以來(lái)出讓的第四宗宅地，地塊十分稀缺。因此，盡管該地塊設(shè)有銷(xiāo)售限價(jià)、“9070”限制以及原始配建人才房面積，仍吸引了13家規(guī)模房企組成的8位競(jìng)拍主體前來(lái)競(jìng)拍。在經(jīng)過(guò)百余輪的激烈競(jìng)拍后，該地塊由金地、華潤(rùn)、電建和前?？毓山M成的聯(lián)合體以81.52億元的最高限價(jià)以及配建2.84萬(wàn)平方米人才房面積成功競(jìng)得，成交樓板價(jià)為62707元/平方米。 

??據(jù)地理位置來(lái)看，地塊位于前灣片區(qū)十開(kāi)發(fā)單元02街坊，臨近5號(hào)線前海公園站，交通出行較為便捷；同時(shí)，地塊周邊配套也比較完善，商業(yè)方面主要以周邊社區(qū)的配套商業(yè)為主，但在距離稍遠(yuǎn)處就有多家大型購(gòu)物中心，如來(lái)福士、信和購(gòu)物廣場(chǎng)等，教育資源也比較豐富，2公里范圍內(nèi)有多家中小學(xué)。由于片區(qū)整體主要以商務(wù)辦公和產(chǎn)業(yè)大廈規(guī)劃為主，商品住宅整體供應(yīng)較少，因此當(dāng)前前海板塊在售、待售住宅較少，最近開(kāi)盤(pán)的招商領(lǐng)璽項(xiàng)目一經(jīng)開(kāi)盤(pán)就全部售罄，片區(qū)內(nèi)購(gòu)房需求十分旺盛，項(xiàng)目建成入市后預(yù)計(jì)無(wú)去化壓力。