[克而瑞]土地成交量縮價漲，重點城市流拍率再度上漲(11.30-12.06)

??2020年第49周（11月30日-12月6日），在經(jīng)歷了11月末的推地、拍地小高峰后，本周重點城市的土地掛牌量和成交量均較上周明顯減少，環(huán)比下滑幅度超過三成。雖然地價在北上廣寧等高地價城市有多宗高價土地成交的帶動下進一步上漲，但溢價率卻較上周明顯下滑，重點城市流拍率也回升至10%以上，土地市場較上周明顯降溫。

??土地政策

??海南頒布產(chǎn)業(yè)用地先租后讓實施細則，完善差別化土地供應制度

??11月30日，海南省出臺《海南省產(chǎn)業(yè)用地先租后讓管理實施細則》，明確“先租后讓”的使用范圍、供地年限、供地價格、供地程序和考核評價等要求，進一步完善差別化土地供應制度，促進土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本。

??土地供應

??重點城市土地掛牌量環(huán)比下滑，一線城市推地質(zhì)量明顯下降

??供應方面，重點城市本周土地掛牌量較上周有所下降，總供應建面達2884萬平方米，環(huán)比下降33%，但和去年同期持平。各能級城市的土地掛牌量也較上周縮減；具體來看，一線城市本周土地供應量僅為46萬平方米，上海、廣州、深圳等均有供地，但出讓地塊質(zhì)量較為一般，其中廣州4宗和深圳1宗均為商辦用地，上海掛出的2宗地分別為臨港片區(qū)商住地和松江佘山集體用地。二線城市本周土地掛牌量達1928萬平方米，中西部省會城市仍是供應主力，成都、重慶、長沙、昆明、武漢等城市的掛牌量超過了100萬平方米，杭州也推出了9宗地，總計拍價達154億元，將于明年年初出讓。三四線城市的供地量較上周明顯縮減，無一城市的供應量超過100萬平方米，土地供應量最大的徐州總掛牌量也僅為90萬平方米，但出讓地塊基本都在下轄縣市，地塊素質(zhì)相對一般。

??土地成交

??重點城市成交量環(huán)比下滑三成，北上廣多宗高價地成交帶動地價上漲

??成交方面。本周重點城市的成交總建筑面積為1522萬平方米，較上周下降了34%，和去年同期相比卻上漲了11%；金額方面，本周重點城市的成交總金額為1014億元，環(huán)比下降31%，同比卻上漲了28%；價格方面，由于上海、北京、廣州、南京等多城市有高價土地成交，帶動地價繼續(xù)上漲，本周重點城市平均地價環(huán)比微漲了4%，平均樓板價為6659元/平方米。

??分能級城市來看。一線城市本周均有土地成交，其中北京共成交了3宗地，分別位于海淀、懷柔和昌平，由電建、建工和中公教育分別競得；上海成交了8宗地，但多為安置用地和商辦用地，僅有1宗為純住宅用地，該地塊位于靜安中興社區(qū)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)位優(yōu)越，最終由融信聯(lián)合保利發(fā)展和招商蛇口兩大央企競得，成交樓板價72000元/平方米；相比之下，廣州出讓地塊平均素質(zhì)較佳，荔灣、南沙等熱點區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓，吸引了保利發(fā)展、星河、佳兆業(yè)聯(lián)合體等多家房企落子；此外，深圳也底價成交了一宗商辦用地。二線城市中，近一月未有大規(guī)模土地出讓的南京在本周集中出讓了14宗地，除高淳、六合外，棲霞、玄武、浦口、江寧也均有土地成交，龍湖、華潤、中交等均有所得。重點監(jiān)測的三四線城市中，常州的成交量最大，共成交了13宗地，融創(chuàng)拿下位于溧陽的11宗，計劃用于打造文旅小鎮(zhèn)。

??市場熱度

??溢價率回落、流拍率上漲，廣佛等熱點城市再現(xiàn)土地流拍

??成交溢價方面。由于本周成交主力城市多為“控溢價”比較嚴格或溢價水平本就較低的城市，如南京、濟南、蘇州等，本周土地成交溢價率再度回落至10%以下，為9.3%，較上周明顯下滑。各能級城市成交溢價率也均較上周明顯下滑，除三四線城市的溢價率超過了10%外，一線城市和二線城市的成交溢價率低于10%，其中二線城市中僅有寧波、昆明等極少數(shù)城市的溢價率超過20%，其余城市的溢價率多在5%以下，市場熱度較上周明顯降溫。 

??土地流拍方面。臨近年末，隨著入市地塊數(shù)量的增多，土地流拍現(xiàn)象也相對較為頻繁。以重點監(jiān)測城市來看，重點城市本周流拍幅數(shù)較上周明顯增多，流拍率也因此上漲至13.2%，較上周環(huán)比上漲了近6個百分點。值得注意的是，除市場本就相對冷淡的濟南、韶關(guān)等城市外，廣州、佛山、長沙等熱點城市也在本周有土地流拍，這些地塊基本為商辦或條件相對較差的住宅地塊，在當前資金環(huán)境仍高度緊張的背景下，難獲房企青睞。

??周度Top5

??兩榜入榜地塊多為低溢價成交，北上廣包攬周度成交單價TOP5

??臨近年末，重點城市優(yōu)質(zhì)土地供應力度仍在持續(xù)，本周上海、廣州等城市均有優(yōu)質(zhì)土地入市出讓。不過，在中央近來多次重申“房住不炒”、房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)緊張的影響下，這些優(yōu)質(zhì)地塊并未能以高溢價成交，以本周成交總價TOP5地塊為例，5宗地均為低溢價或底價成交，包括備受關(guān)注的上海單價地王附近的稀缺宅地，最終也是底價被融信聯(lián)合體競得。

單價榜則被一線城市所包攬，其中廣州有3宗地入榜，上海、北京各1宗地入榜。在5宗地中，市場關(guān)注度最高的當屬靜安中興社區(qū)地塊，該地塊位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越，成交樓面價達72000元/平方米。競拍熱度最高的地塊當屬廣州南沙島地塊，吸引了20家房價前來競拍，在經(jīng)歷了62輪競拍后最終進入搖號階段，由佳兆業(yè)聯(lián)合珠海京能成功競得，成交樓板價達19971元/平方米，創(chuàng)下南沙區(qū)樓面價新高。

重點地塊點評

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