[克而瑞]土地月報(bào) | ?成交“翹尾”如期而至，市場(chǎng)熱度卻不及上月（2020年12月）

??2020年12月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模翹尾如期而至，總成交量較11月翻番，同比也有近一成的漲幅。不過(guò)，受優(yōu)質(zhì)土地占比減少影響，本月土地市場(chǎng)熱度明顯不及上月，地價(jià)環(huán)比下滑，溢價(jià)率更是降至3月份以來(lái)的新低，土地流拍現(xiàn)象也在大量地塊入市的影響下明顯加劇，流拍率也因此依舊延續(xù)高位。

??不過(guò)，熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，如廣州、寧波、廈門、佛山等城市均有地塊以高溢價(jià)成交，拿地成本仍在上漲。而結(jié)合近期政策走勢(shì)來(lái)看，2021年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境仍將高度收緊，這將導(dǎo)致房企會(huì)更加關(guān)注“高盈利預(yù)期”的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，進(jìn)而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，拿地成本也因此會(huì)持續(xù)上升。

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??市場(chǎng)走勢(shì)

??土地掛牌量周期性下調(diào)

??年末各城市加速拍地帶動(dòng)成交量環(huán)比大漲

??供應(yīng)方面。經(jīng)歷上月土地供應(yīng)大爆發(fā)后，12月土地掛牌量周期性下調(diào)。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積32839萬(wàn)平方米，環(huán)比減少45%，同比也減少了10%。各能級(jí)城市中，僅一線城市土地掛牌量保持環(huán)比上漲，二三線城市的土地供應(yīng)量均較上月減少了4成以上。在一線城市中，上海表現(xiàn)最為突出，總供應(yīng)量達(dá)566萬(wàn)平方米，共推出了72宗地，但有45宗為租賃、安置等保障房用地，商品住宅用地僅有10宗，且多位于臨港新城板塊，外環(huán)內(nèi)僅有虹口嘉興路街道一宗宅地推出，該宅地起拍樓板價(jià)就達(dá)7.7萬(wàn)元/平方米，較去年出讓同板塊地塊的價(jià)格明顯上漲。

??成交方面，受年末各城市加速拍地影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交年末“翹尾”如期而至。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積增至47674萬(wàn)平方米，環(huán)比幾乎翻番，同比也有近一成的漲幅，創(chuàng)下近兩年的最高峰。同時(shí)，就2020年全年成交情況來(lái)看，2020年全國(guó)土地市場(chǎng)成交量突破28億平方米，較2019年增長(zhǎng)了7%；在疫情的影響下，各能級(jí)城市也加大了土地供應(yīng)量，因此全年的成交量也均超過(guò)了2019年，其中一線城市表現(xiàn)最為突出，成交同比漲幅達(dá)31%。

??價(jià)格方面，本月平均地價(jià)較上月下降了3個(gè)百分點(diǎn)，平均樓板價(jià)為2394元/平方米。地價(jià)下滑主要是由于中小城市大量低地價(jià)地塊入市成交所致。各能級(jí)城市中，除二線城市在武漢、南京、寧波、成都等城市均有多宗高價(jià)地成功出讓的帶動(dòng)下平均地價(jià)環(huán)比上漲外，一線和三四線城市的樓板價(jià)均不及上月水平；其中，一線城市成交平均樓板價(jià)為13998元/平方米，環(huán)比下降2%，主要是受廣州、上海成交了多宗樓板價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下的土地所拉低。

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??市場(chǎng)熱度

??年末普通地塊大量入市出讓

??溢價(jià)率降、土地流拍現(xiàn)象加劇

??市場(chǎng)熱度方面，在大量普通地塊入市底價(jià)成交的影響下，本月成交溢價(jià)率明顯下降，降至11.1%，僅略高于今年年初1、2月份，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，從全年來(lái)看，2020年成交溢價(jià)率均維持在10%以上，土地市場(chǎng)熱度波動(dòng)幅度較上一年明顯減小。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，溢價(jià)率均呈環(huán)比下降趨勢(shì)，其中一線城市降幅最顯著，溢價(jià)率環(huán)比11月下降5.8個(gè)百分點(diǎn)至6.2%，主要是由于本月深圳、上海、廣州等城市成交的高溢價(jià)地塊明顯減少，導(dǎo)致溢價(jià)率大幅下滑。 

       溢價(jià)率下滑的同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象也因普通地塊大量入市而明顯加劇。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，本月流拍幅數(shù)較上月增加了一倍多，總幅數(shù)高達(dá)200余幅，流拍率也因此依舊延續(xù)在年內(nèi)高位，達(dá)13.8%。從流拍地塊所在城市來(lái)看，這些遭遇流拍的土地主要集中在鄭州、石家莊、昆明、濟(jì)南等近期樓市表現(xiàn)不佳的中西部二線和中小城市，土地素質(zhì)較為一般，如鄭州流拍地塊中多為位于滎陽(yáng)等縣市的住宅用地，位置相對(duì)較偏，周邊配套不完善，在當(dāng)前房地產(chǎn)資金環(huán)境持續(xù)收緊的影響下，房企拿地意愿較低，最終因無(wú)人競(jìng)價(jià)而慘遭流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??優(yōu)質(zhì)土地成交幅數(shù)增多

??華發(fā)斬獲武漢硚口“雙料”地王

??年末向來(lái)是各城市拍地的高峰期，今年也不例外，本月已有18個(gè)城市拍地金額破百億，土地入市節(jié)奏明顯加快。在大規(guī)模的土地集中入市下，廣州、武漢、佛山等城市也推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，吸引多家房企爭(zhēng)奪，如武漢硚口區(qū)建設(shè)大道地塊吸引了華發(fā)、中海、華潤(rùn)3家實(shí)力房企參拍，經(jīng)過(guò)287輪激烈爭(zhēng)奪后由華發(fā)成功競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)94.3億元，成交樓板價(jià)達(dá)21002元/平方米，創(chuàng)下了硚口區(qū)歷史成交地塊中總價(jià)最高和單價(jià)最高的新紀(jì)錄。

??不過(guò)，月內(nèi)中央仍多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管也持續(xù)收緊，在此影響下，重點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度分化趨勢(shì)更加明顯。如武漢硚口建設(shè)大道地塊、佛山南海映月新城地塊、廣州番禺客車站地塊等區(qū)位優(yōu)越、條件較佳的土地均受到了房企的熱烈追捧，競(jìng)拍輪次和溢價(jià)率都相對(duì)較高；而如北京石景山劉娘府舊改用地等配建較多、周邊配套也相對(duì)一般的土地則基本以低溢價(jià)成交。這一趨勢(shì)在12月末央行收緊房地產(chǎn)供需兩端信貸環(huán)境的影響下將會(huì)更加顯著。

??總結(jié)：受年末集中供地影響，12月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模較11月明顯增加，總成交規(guī)模增至47647萬(wàn)平方米，較11月翻番。雖然成交量增加，但地價(jià)、溢價(jià)率和流拍率等反映熱度的指標(biāo)卻表現(xiàn)一般，其中溢價(jià)率更是降至11.1%，創(chuàng)下3月份以來(lái)的新低。

??對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走向，結(jié)合近期政策面來(lái)看，12月下旬的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和住建部工作會(huì)議均重申“堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行定下穩(wěn)定的基調(diào)，土地市場(chǎng)將穩(wěn)定運(yùn)行。值得關(guān)注的是，本月中央和地方多次提到“租賃”問(wèn)題，要求大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題；以此來(lái)看，在明年人口凈流入量較大的中心城市，租賃等保障性宅地的供應(yīng)將會(huì)較2020年明顯增加，如上海12月份的土地供應(yīng)已經(jīng)向保障用房?jī)A斜。面對(duì)供地結(jié)構(gòu)的改變，建議企業(yè)投資早做準(zhǔn)備。