[克而瑞]土地周報|長三角熱點城市優(yōu)質宅地集中出讓，帶動土拍熱度上漲(1.4-1.10)

??2021年第2周（2021年1月4日-2021年1月10日），由于月初向來是拍地淡期，重點城市土地市場推地量和成交量均表現(xiàn)為環(huán)比下滑的趨勢。不過，在上海、杭州、寧波、徐州等長三角熱點城市優(yōu)質地塊集中出讓的影響下，地價、溢價率等熱度指標表現(xiàn)向好，土地流拍現(xiàn)象也因優(yōu)質地塊出讓占比增多而有所緩和。

??土地政策

??住建部、央行重申“房住不炒”

??福建南平出臺調控政策穩(wěn)定市場

??2021年年初，住建部、央行等中央部門又再三強調要牢牢堅持“房住不炒”，落實房地產長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；同時，央行還強調實施好房地產金融審慎管理制度，另外據(jù)媒體報道，“三條紅線”試點房企范圍有望進一步擴大。以此來看，房企融資環(huán)境在接下來仍然會比較困難。 

??此外，1月6日，福建省南平市出臺調控政策以促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，在宅地供應方面，南平市政府要求各區(qū)縣要根據(jù)商品住房庫存去化周期調整住宅用地供應節(jié)奏，并采用“限地價、競配建或自持”等拍地方式來保持樓面地價平穩(wěn)。

      土地供應

      因拍地節(jié)點臨近春節(jié)重點城市本周推地量環(huán)比下滑

??供應方面，由于本周推出土地的拍地節(jié)點臨近春節(jié)，因此重點城市本周土地掛牌量較上周有所減少，供應建面共計1333萬平方米，環(huán)比下降37%。各能級城市表現(xiàn)各異。具體來看，一線城市本周共計僅有81萬平方米的土地供應，北上廣均有土地推出，其中廣州共推出了7宗地，但僅包含一宗住宅用地，上海有3宗地掛出，包括位于內環(huán)內的虹口嘉興路稀缺地塊，其起拍價達7.7萬元/平方米。二線城市中，長沙的推地量最高，達99.7萬平方米，寧波、杭州、蘇州等長三角熱點二線也有多宗地塊推出。重點監(jiān)測的三四線城市中，南通的掛牌量最高，高達112萬平方米，通州、海安、如東等區(qū)縣均有多宗土地推出。

     土地成交

      成交建面環(huán)比下滑超5成上海、杭州拍地金額突破200億元

??成交方面。在經(jīng)歷上月大規(guī)模拍地后，本周重點城市拍地節(jié)奏暫緩，成交建筑面積也因此環(huán)比下滑。具體來看，本周重點城市的成交總建筑面積為1320萬平方米，較上周下降54%；金額方面，本周重點城市的成交總金額為1007億元，環(huán)比下跌25%；價格方面，受地價較高的上海、杭州、寧波等城市均有多宗宅地高價成交帶動，本周重點城市平均地價較上周明顯上漲，平均樓板價為7626元/平方米，同環(huán)比漲幅均在50%以上。

??各能級城市的成交量也均不敵上一周。具體來看，一線城市本周成交建面為171萬平方米，其中上海為成交主力，共成功出讓20宗地，合計攬金247億元，成交地塊中市場關注度最高的當屬黃浦豫園社區(qū)商住辦綜合體項目，該地塊起拍價高達176億元，是上海有史以來起拍樓板價最高的地塊，最終由上海城投成功競得；廣州也有4宗地塊成交，均為商辦地塊。二線城市中，杭州表現(xiàn)最為突出，在經(jīng)歷一個月的斷供后，本周杭州成交了21宗地，總體量高達250萬平方米，共攬金289億元；此外，成都的成交量也超過了100萬平方米。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅有惠州、中山兩個城市的成交量超過50萬平方米，其余城市的成交量都不高。

??市場熱度

??長三角熱點城市優(yōu)質地塊集中出讓 

??帶動溢價率環(huán)比上漲

??成交溢價方面。本周土地成交溢價率較上周進一步上漲，達12.6%。溢價率上漲的主要推動力來自長三角熱點二三線城市多宗優(yōu)質土地高溢價成交的帶動，如杭州、寧波、徐州、金華、湖州等城市本周成交溢價率均在20%以上，其中有3宗主城區(qū)地塊出讓的徐州平均溢價率高達120%，主城區(qū)土拍熱度持續(xù)高位。 

       土地流拍方面，由于年初各城市推地節(jié)奏減緩，加之本周主力成交城市均是房企重點布局城市，因此本周重點城市的流拍現(xiàn)象較上一周有所緩和：土地流拍幅數(shù)僅為10余幅，還不足上周的五成，本周土地流拍率也降至11.9%，環(huán)比下滑3.9個百分點。結合流拍地塊的土地屬性來看，三四線的郊縣地塊為流拍主力，湛江、梅州等均有多宗地遭遇撤牌或流拍。

??周度Top5

??長三角城市優(yōu)質土地集中出讓

??上海城投摘得上海史上起拍單價最高地塊

??本周，時隔許久未有優(yōu)質土地出讓的杭州推出了多宗優(yōu)質地塊，包括運河新城、浦樂單元和市北板塊等諸多熱點區(qū)域，吸引了多家房企的競拍。因此，本周成交總價和單價TOP5地塊大多均來自杭州，濱江、萬科、榮盛等多家房企均有布局。不僅是住宅用地備受房企青睞，杭州出讓地塊中位置較好的商辦地塊也吸引了多家房企的競爭，如濱江拿下的73號地塊最終成交溢價率高達122%，杭州的土拍市場熱度仍在高位。

??不僅是杭州，上海和寧波也有優(yōu)質地塊出讓。其中，上海更是在新年首拍中推出了臨近城市中心人民廣場的黃浦豫園地塊，該地塊的起拍樓面價是上海有史以來出讓地塊中起拍樓板價最高的地塊，其出讓總價也高達176億元，最終由上海城投競得，成交樓板價為89567元/平方米；值得注意的是，該價格已經(jīng)超過2020年全國成交地塊的最高單價。

??重點地塊點評

      上海城投176億摘黃浦豫園社區(qū)地塊

??地塊分析

??2021年上海首場土拍就推出了重磅級地塊，該地塊位于黃浦區(qū)，為老牌豪宅區(qū)露香園二期地塊，起拍總價就高達176億元，起拍樓板價為89567元/平方米，是上海出讓地塊中起拍樓面價最高的地塊。優(yōu)越的區(qū)位同時也意味著嚴苛的出讓條件，除5%的保障房配建外，占比25.4%的商業(yè)也需要全部自持。最終，該地塊由上海老牌國企上海城投以底價收入囊中，成交總價為176億元，是上海歷史成交地塊中總價第四高的地塊，其89567元/平方米的樓板價也創(chuàng)下了上海成交地塊中單價第二高的地塊。 

       據(jù)地理位置來看，地塊位于上海市內環(huán)內，距離市中心人民廣場不足1公里，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。由于地處中心城區(qū)，地塊周邊的配套也十分完善：交通方面，地塊緊鄰10號線豫園地鐵站，1公里內還有多個地鐵站點，出行十分便捷；商業(yè)方面，地塊附近可享南京東路、新天地等多個商圈的商業(yè)資源，資源十分豐富；除此之外，地塊周邊的教育和醫(yī)療資源優(yōu)質且豐富，方圓3公里范圍內聚集了市重點小學上海市實驗小學、市重點中學上海市光明初級中學、三甲醫(yī)院復旦大學附屬婦產科醫(yī)院等配套。當前，地塊周邊在售項目不多，其中上海城投開發(fā)的露香園一期項目住宅均價已達16萬元/平方米，和地塊成交樓板價相比利潤空間較為充裕。