[克而瑞]土地成交量價(jià)齊漲，熱點(diǎn)三四線土拍競爭加劇(3.29-4.4）

??2021年第14周（2021年3月29日-2021年4月4日），重點(diǎn)監(jiān)測城市土地供求量雙雙上漲，成交地價(jià)也因熱點(diǎn)三線城市有多宗高價(jià)土地成交拉動(dòng)而環(huán)比上漲。市場熱度方面，在供地新政的影響下，熱點(diǎn)城市土拍熱度仍然在升溫，特別是長三角區(qū)域，無論是主城區(qū)還是下轄區(qū)縣，均有土地以高溢價(jià)成交，三四線城市的平均溢價(jià)率也突破30%，達(dá)到歷史較高水平。

??土地政策

??西安將集中進(jìn)行土地出讓

??3月底，住建部兩會(huì)后調(diào)研的又一城市西安也收緊了房地產(chǎn)市場調(diào)控，其中在土地供應(yīng)方面，西安將建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均將實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓。值得注意的是，雖然西安不在22城內(nèi)，但在《通知》中，西安也提出每季度將集中發(fā)布宅地出讓公告并集中出讓。此外，4月2日，廣州房地產(chǎn)市場調(diào)控也再度收緊，其中在土地供應(yīng)方面，廣州提出將嚴(yán)格落實(shí)住宅用地分類調(diào)控要求，進(jìn)一步增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)還將加大租賃宅地的供應(yīng)力度。

??土地供應(yīng)

??北京、天津、無錫集中掛地

??重點(diǎn)城市土地掛牌量環(huán)比明顯上漲

??供應(yīng)方面，由于近期各地供地計(jì)劃相繼出臺(tái)，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市土地掛牌量較上周明顯上漲，總供應(yīng)量為2232萬平方米，環(huán)比增加36%。具體到城市來看，本周重點(diǎn)城市中的北京、天津、無錫均集中掛牌了第一批住宅用地，其中北京共推出30宗地，中心城區(qū)海淀、朝陽等也有多宗土地供應(yīng)，同時(shí)為了控制地價(jià)平穩(wěn)，區(qū)位較好的項(xiàng)目均將采取“限地價(jià)、競政府持有商品住宅份額”等競價(jià)方式；天津也集中掛牌了58宗住宅用地，南開、西青等核心區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)；無錫也于3月29日掛牌了首批集中出讓宅地，共涉及16宗，且均設(shè)有最高限價(jià)。除了這些重點(diǎn)城市外，近來土地市場較熱的溫州、臺(tái)州、紹興、義烏等長三角城市也均有多宗土地推出。在大規(guī)模的土地供應(yīng)下，這些城市的市場熱度預(yù)計(jì)能得到一定的降溫。

??土地成交

??成交建面環(huán)比上漲

??三四線城市成交占比提升至七成

??成交方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市土地成交量止跌轉(zhuǎn)漲，總成交建筑面積環(huán)比上漲59%至884萬平方米，但仍不及去年同期水平；成交金額也隨之上漲，重點(diǎn)城市的成交總金額為411億元，環(huán)比大漲70%；價(jià)格方面，受熱點(diǎn)三線有多宗高價(jià)地塊成交影響，重點(diǎn)城市平均樓板價(jià)出現(xiàn)上漲趨勢，平均地價(jià)達(dá)4648元/平方米，環(huán)比上周小幅上漲了7%。

??各能級(jí)城市中，三四線城市仍為成交主力，成交占比進(jìn)一步上漲并達(dá)到7成左右。具體來看，一線城市本周僅廣州有番禺區(qū)的一宗商辦用地成交，由中鐵建以底價(jià)摘得。二線城市成交量和上周相差無幾，無一城市的成交量超過100萬平方米；在有土地出讓的城市中，南寧的成交量最大，總成交建面為92萬平方米，共成交4宗地，分別位于邕寧、江南、良慶和青秀，最終這4宗地由招商、榮和、建發(fā)和廣西霖峰投資分別競得。重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，柳州、惠州和蕪湖的成交量相對(duì)較高，均超過了50萬平方米；整體來看，成交熱點(diǎn)仍集中在長三角區(qū)域，嘉興、金華、溫州、湖州等多個(gè)城市均有地塊以超高溢價(jià)成交，市場熱度仍然維系在高位。

??市場熱度

??長三角多城土拍溢價(jià)超30%

??拉動(dòng)整體溢價(jià)率再度突破20%

??成交溢價(jià)方面。在熱點(diǎn)三線城市有多宗地塊高溢價(jià)成交的影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交溢價(jià)率為23.7%，較上周大幅上漲7個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市方面，二三線城市的成交溢價(jià)率均較上周明顯上行，漲幅均超過了5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市中，南寧、石家莊等主力城市的平均溢價(jià)率均超過了15%，拉動(dòng)二線城市溢價(jià)率環(huán)比上漲至13%；三四線城市則受長三角城市土拍熱度持續(xù)攀升帶動(dòng)，成交溢價(jià)率突破30%，蕪湖、金華、臺(tái)州等多個(gè)城市的溢價(jià)率均達(dá)到了50%以上。

??土地流拍方面。盡管三四線城市土拍熱度持續(xù)上漲，但能級(jí)城市內(nèi)部冷熱分化也更加突出，除長三角區(qū)域外，其他區(qū)域的三四線城市熱度明顯較低，也成為土地流拍的主力。本周也不例外，如洛陽、梅州等城市均有多宗地塊遭遇流拍。在此影響下，本周重點(diǎn)城市的流拍率也出現(xiàn)明顯的漲幅，環(huán)比上漲6個(gè)百分點(diǎn)至14%。

??周度TOP5

??長三角城市土拍延續(xù)升溫

??拿地成本仍在攀高

??隨著各城市供地計(jì)劃相繼出爐，近期入市優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量也明顯上漲。以本周成交TOP5地塊來看，除榜首廣州番禺商辦用地底價(jià)成交外，其余四宗地均為高溢價(jià)成交。具體來看，本周成交總價(jià)最高地塊為廣州番禺商辦用地，成交總價(jià)為24.03億元，由中鐵建競得；門檻地塊位于臺(tái)州溫嶺市，由方遠(yuǎn)和榮安聯(lián)合競得，成交總價(jià)為17.8億元，溢價(jià)率48%。

??為了增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企加速在熱點(diǎn)城市布局，熱點(diǎn)三四線城市的土拍熱度持續(xù)高位，尤其是長三角城市。以本周成交單價(jià)TOP5地塊來看，這5宗地均來自長三角城市，且均以封頂價(jià)或高溢價(jià)成交，土拍競爭十分激烈。不僅是紹興、溫州等主城區(qū)地塊，如臺(tái)州溫嶺、金華東陽等三四線的下轄縣市，土地市場熱度同樣高漲，如金華東陽江北街道宅地就經(jīng)歷了444輪激烈爭奪，才由正威溢價(jià)97%斬獲，平均樓板價(jià)超過1.2萬元/平方米。激烈的競爭下，這些城市拿地成本較此前也明顯上漲，如單價(jià)榜中4宗地的價(jià)格均較周邊此前成交同類型宅地的價(jià)格有所上浮。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??祥生斬獲紹興柯橋新“單價(jià)地王”

??地塊分析

??進(jìn)入3月末，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)已經(jīng)斷供，長三角三四線城市的土拍熱度在此影響下維系高位，紹興、嘉興、張家港等城市均有高溢價(jià)地塊成交。其中，紹興繼上周之后再有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，吸引了10余家房企爭奪，在經(jīng)過197輪激烈競拍后由祥生競得，成交總價(jià)為20.47億元，平均樓板價(jià)達(dá)26719元/平方米。值得注意的是，該價(jià)格已經(jīng)刷新了柯橋區(qū)歷史成交宅地樓板價(jià)新高，成為柯橋區(qū)新的“單價(jià)地王”。

??據(jù)地理位置來看，該地塊位于鏡水南路與勝利西路交叉口，周邊交通較為通達(dá)。同時(shí)，宗地距離柯巖風(fēng)景區(qū)較近，南鄰鑒湖江，風(fēng)景優(yōu)美，附近也多以低密住宅小區(qū)為主，居住氛圍濃厚，周邊配套也比較齊全：商業(yè)方面，地塊周邊多以小型商鋪為主，菜市場、小型超市均有，能滿足日常生活需求；教育方面，澄海小學(xué)、柯巖中心小學(xué)均在項(xiàng)目附近，未來能夠就近入學(xué)。由于柯橋區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)較少，區(qū)域內(nèi)在售新房項(xiàng)目也不多，且多為尾盤在售，項(xiàng)目周邊二手房掛牌價(jià)格約在3萬元/平方米以上，該項(xiàng)目的入市有利于增加區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)；不過，項(xiàng)目周邊還有幾宗低密宅地預(yù)計(jì)將于近期開拍，未來可能會(huì)與項(xiàng)目同期入市，項(xiàng)目未來可能會(huì)面臨一定的銷售壓力。