[克而瑞]首批集中供地城市地價(jià)變動(dòng)和盈利空間探析

??導(dǎo) 讀 

??高配建不斷壓縮盈利空間，無(wú)錫、廈門整體地房比超80%。

◎  作者 / 馬千里、邱娟

??截至5月14日，超半數(shù)城市（12個(gè)）已經(jīng)開啟首批集中供地競(jìng)拍，“兩集中”政策穩(wěn)定落地；并且近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市，對(duì)于評(píng)價(jià)集中供地新政的影響更具代表性。為了對(duì)兩集中新政下的土地市場(chǎng)有系統(tǒng)研究，本文對(duì)首批集中拍地城市的土拍熱度、地價(jià)變動(dòng)以及盈利空間等進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，以期為房企接下來(lái)的拿地提供參考性建議。

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??杭州七成地塊封頂成交4月中下旬，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫和沈陽(yáng)5個(gè)城市已經(jīng)完成第一輪集中拍地（具體分析可見行業(yè)透視|廣州重慶無(wú)錫高溢價(jià)與流拍互現(xiàn)，熱度分化進(jìn)一步凸顯）?！拔逡弧敝虚L(zhǎng)假之后，土地市場(chǎng)異常熱鬧，先是杭州、北京，后又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來(lái)集中拍地，11城市[1]土拍建面達(dá)4309萬(wàn)㎡，總成交金額達(dá)5056億元，接近4月份全國(guó)300城土地成交總金額。

??從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，依然是不限價(jià)的重慶溢價(jià)率水平最高，溢價(jià)率高達(dá)43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，市場(chǎng)熱度高漲。典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)&中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過(guò)了6萬(wàn)元/㎡之間，實(shí)際溢價(jià)率也均超過(guò)55%，房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

??熱度排在第四位的是杭州，57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

??相比之下，長(zhǎng)春、青島等北方城市市場(chǎng)熱度相對(duì)較低，尤其是青島，溢價(jià)率僅有2%，不過(guò)，與以往市場(chǎng)相比，青島此次表現(xiàn)有明顯改善，市北區(qū)開平路45號(hào)的地塊，因17家競(jìng)買人輪番加價(jià)競(jìng)拍，地價(jià)從起始的10310元/㎡一路競(jìng)價(jià)到17010元/㎡，觸發(fā)了17000元/㎡熔斷價(jià)，成為市北“新地王”，溢價(jià)率達(dá)65%，通過(guò)線下競(jìng)自持，最終被綠城中國(guó)以樓板價(jià)17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊。

??值得注意的是，雖然福州、無(wú)錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對(duì)較低。不過(guò)就實(shí)際情況來(lái)看，無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價(jià)和競(jìng)租賃5000㎡的條件成交。

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??地價(jià)變動(dòng)：“兩集中”下地價(jià)依然普漲

??重慶、廈門樓板價(jià)漲幅均超45%從11個(gè)已經(jīng)完成首批集中土拍城市的地價(jià)水平來(lái)看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，11城中福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州和深圳成交地價(jià)不及去年水平，其余城市地價(jià)上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達(dá)50%，廈門在島內(nèi)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價(jià)也明顯上升，5宗地平均樓板價(jià)達(dá)35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。

??考慮到整體比較地價(jià)水平變動(dòng)很容易受地塊區(qū)位分布的影響，因此我們采用可比地價(jià)進(jìn)一步分析地價(jià)變動(dòng)，從11個(gè)已經(jīng)完成首批集中土拍的城市中，將典型地塊樓板價(jià)與其周邊地塊（3公里以內(nèi)）價(jià)格對(duì)比來(lái)看，城市表現(xiàn)各異。大體可以將城市分為三類：

??第一類是上漲居多的城市，譬如無(wú)錫、廈門、北京、重慶、杭州、深圳、沈陽(yáng)等城市，這類城市或是不限價(jià)，譬如重慶本次集中土拍有22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占成交地塊的48%；或是樓市表現(xiàn)較佳的城市，譬如杭州，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，城市綜合實(shí)力明顯提升，常住人口快速提升，購(gòu)房需求的支撐性較強(qiáng)，因此房企參拍熱情高漲，“上限＋自持”幾乎成為杭州本輪土拍的“標(biāo)配”，成交的57宗土地中，地價(jià)上漲的有48余宗，下降的僅9宗。此外，廈門表現(xiàn)也比較突出，雖然首次集中供地僅5宗，但5宗均高溢價(jià)成交，尤其是建發(fā)競(jìng)得的湖里地塊，由于有1.32萬(wàn)㎡的競(jìng)配建，隱形樓面價(jià)高達(dá)6.8萬(wàn)元/㎡，不斷刷新廈門樓板價(jià)天花板。

??第二類是漲跌相當(dāng)?shù)某鞘?，譬如長(zhǎng)春、廣州、青島等城市，兩城本次集中供地質(zhì)量均不佳，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。值得注意的是，雖然整體表現(xiàn)不佳，但是三城核心區(qū)均有觸及最高限價(jià)的地塊，譬如廣州42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等區(qū)域，市場(chǎng)熱度明顯分化。

??第三類是下跌比較多的城市，譬如福州，本次土拍表現(xiàn)也是兩極分化，既有多宗觸發(fā)限價(jià)的地塊，又有多宗底價(jià)成交甚至流拍的地塊。從價(jià)格上漲來(lái)看，雖然樓板價(jià)下降的地塊較多，但如果考慮配建的話，實(shí)際樓面價(jià)上漲的地塊會(huì)更多。

??為了更有針對(duì)性，我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價(jià)最高的地塊，將其價(jià)格與其地王樓板價(jià)相比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：僅有重慶一城誕生新的單價(jià)地王，青島、杭州、無(wú)錫與歷史最高樓板價(jià)基本持平，北京略有下降，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、廣州、福州等城市較最高樓板價(jià)大幅下滑，究其原因，一方面四城首批集中供地質(zhì)量欠佳，缺乏中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)土塊，另一方面也是由于長(zhǎng)春和沈陽(yáng)兩個(gè)東北城市樓市表現(xiàn)不及杭州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市，以致本輪高價(jià)地?zé)岫容^低。

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??盈利空間：熱點(diǎn)城市盈利空間繼續(xù)收窄

??無(wú)錫、廈門整體地房比超80%為了進(jìn)一步探究“兩集中”新政之下房企的盈利情況，我們以11個(gè)集中供地城市典型成交地塊為例，結(jié)合周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)來(lái)測(cè)算，結(jié)果與市場(chǎng)熱度表現(xiàn)基本一致，市場(chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門、重慶、杭州等城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對(duì)較小。

??典型如無(wú)錫，雖然在限價(jià)的影響下，無(wú)錫整體溢價(jià)率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來(lái)看，整體表現(xiàn)不佳。以中儲(chǔ)地塊（XDG-2021-2號(hào)地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區(qū)，周邊配套相當(dāng)醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無(wú)錫火車站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價(jià)為1.7萬(wàn)/㎡，開拍后直接由萬(wàn)科喊價(jià)至最高限價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，進(jìn)入競(jìng)租賃環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，被融創(chuàng)以總價(jià)41.71億+66100㎡競(jìng)租賃面積競(jìng)得，該地塊被周邊項(xiàng)目售價(jià)在2萬(wàn)元/㎡，按照這一價(jià)格，地房比高達(dá)90%，盈利不復(fù)存在。

??這并非個(gè)案，廈門土拍也秉承逢拍必出地王的傳統(tǒng)，雖然湖里2021P03地塊僅僅七輪建發(fā)直接拿下，成交價(jià)26.3億，成交樓面價(jià)50577元/㎡，配建面積13200㎡，溢價(jià)率24.64%㎡，剔除配建，樓面價(jià)高達(dá)67783元/㎡，而該地塊商品住房銷售均價(jià)不得超過(guò)7.18萬(wàn)元/㎡，房地差僅有4000余元/㎡，實(shí)現(xiàn)盈利也十分困難。

??值得注意的是，雖然深圳首次集中拍地整體地房比僅有55%，但其中包含人才房和深汕合作地塊，導(dǎo)致整體地房比偏低。典型如寶安尖崗山地塊，該地塊由佳兆業(yè)競(jìng)得，可售樓面價(jià)至少70237元/平，而該地塊可售樓面價(jià)為83625元/㎡，這樣測(cè)算的話，地房比高達(dá)84%，盈利空間也比較小。

??相比之下，地塊質(zhì)量相對(duì)欠佳的青島、福州、長(zhǎng)春等城市地房比水平處于相對(duì)低位，多在40%以下，依然保持較高的盈利率。

??進(jìn)一步對(duì)11個(gè)首批集中拍地城市測(cè)算毛利率，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，本次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州等城市的毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平；而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，多處于10%，封頂+高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。

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??高配建不斷壓縮優(yōu)質(zhì)宅地盈利空間

??后市上海、蘇州類土拍機(jī)會(huì)不應(yīng)錯(cuò)過(guò)

??綜上，雖然重點(diǎn)城市首批集中土拍已經(jīng)過(guò)半，但就土拍的整體效果來(lái)看，并未完全遏制高熱的土拍格局，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍依然十分激烈。樓市熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，溢價(jià)率依然在不斷攀升，結(jié)合周邊在售項(xiàng)目的平均售價(jià)來(lái)看，地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競(jìng)配建等因素之后，部分項(xiàng)目盈利都存在問題。即使是地價(jià)整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽(yáng)，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競(jìng)配建成交，地價(jià)上漲的動(dòng)能依然十分強(qiáng)勁，盈利空間也有收窄的風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于地方城建而言，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價(jià)率指標(biāo)，并控制名義樓板價(jià)的過(guò)快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實(shí)打?qū)嵉奶嵘恕Ｒ詿o(wú)錫為例，本輪土地成交名義樓板價(jià)的地價(jià)房?jī)r(jià)比僅為64%，但按可售樓板價(jià)計(jì)算的地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)84%。

??在本輪土拍中，即使杭州、廈門、深圳等多數(shù)城市均以實(shí)行限價(jià)競(jìng)拍，但由于競(jìng)配建等規(guī)則的存在，大部分地塊實(shí)際拿地成本依然在上漲，并成為進(jìn)一步倒逼房?jī)r(jià)上行的潛在動(dòng)力。因此就地方調(diào)控的施政實(shí)效角度出發(fā)，在合理增加土地供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，還是建議真正控制好地價(jià)的實(shí)際漲幅，不僅要給名義地價(jià)戴上帽子，也應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際地價(jià)的管控更嚴(yán)格一些，不要讓“競(jìng)配建”這一調(diào)控手段成為了保障性住房建設(shè)的主力。比如無(wú)錫即可將競(jìng)配建的上限設(shè)置得更合理一些。

??具體而言，接來(lái)下實(shí)施“限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)”的上海和蘇州等城市將迎來(lái)集中拍地。典型如上海，一方面設(shè)置了10%的溢價(jià)上限，企業(yè)拍地“近均價(jià)者”得，地價(jià)將被鎖定在相對(duì)理性范圍；另一方面，“防圍標(biāo)”限制也極為嚴(yán)格，本輪上海土拍規(guī)定，直至項(xiàng)目竣工并首次確權(quán)前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競(jìng)得人合作開發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地就會(huì)?？紤]到房地產(chǎn)“房住不炒”、“三穩(wěn)”主線仍在持續(xù)推進(jìn)，接下來(lái)或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進(jìn)類似新政，接下來(lái)建議房企可重點(diǎn)關(guān)注這類城市的拿地機(jī)會(huì)。