[克而瑞]22城二、三輪供地可能出現(xiàn)的變化

??導(dǎo) 讀 

??重點(diǎn)城市二三批次優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比例預(yù)計會較首批有所提升。

??5月20日，上海土地市場網(wǎng)發(fā)布了首批集中土地出讓公告，至此22個重點(diǎn)城市首批次集中供地基本均已出爐。作為土地供應(yīng)的“新玩法”，首場集中供地也為重點(diǎn)城市今后的土地供應(yīng)和出讓方式確定了方向。在本文中，我們將對22個重點(diǎn)城市首批集中供地進(jìn)行梳理，來看這些城市首輪供地的規(guī)模、區(qū)域結(jié)構(gòu)及拍地規(guī)則，并由此進(jìn)一步展望，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控背景下，這些城市二三批次的土地供應(yīng)方面會發(fā)生怎樣的變化？

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??拍地規(guī)則：“三穩(wěn)”要求下

??重慶、杭州等城市土拍限制或進(jìn)一步升級

??首先，在拍地規(guī)則方面，經(jīng)過梳理，我們發(fā)現(xiàn)，22城中除重慶土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制，如福州、合肥、無錫等禁止馬甲公司參拍、上海要求競得方在項(xiàng)目竣工及首次確權(quán)前不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益等。

??而在與項(xiàng)目盈利空間最直接關(guān)聯(lián)的地價方面，22城中除重慶外，其余城市均設(shè)置了地價上限。不過，經(jīng)過梳理，我們發(fā)現(xiàn)大部分城市溢價上限基本控制在30%左右，限制較為寬松，僅北京、上海和無錫溢價上限相對較低，出讓地塊溢價率上限多控制在20%以內(nèi)。同時，在調(diào)控目標(biāo)進(jìn)一步偏向控地價、控房價的背景下，采取限房價、限地價等“雙限”模式拍地的城市也進(jìn)一步增多，共有11個城市對地塊上住宅售價設(shè)限，其中合肥、鄭州均是首次對地塊上住宅銷售價格進(jìn)行限制。值得一提的是，北京此次土拍創(chuàng)新提出了“競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”及“競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”，在控制房價的同時對項(xiàng)目建成房屋質(zhì)量也提供了一定的保證。

??盡管大部分城市都采取了雙重限價等措施，但結(jié)合已完成首輪土拍城市表現(xiàn)來看，仍有不少城市出現(xiàn)了競拍高熱現(xiàn)象。因此，在“三穩(wěn)”要求進(jìn)一步落實(shí)的背景下，重慶、杭州、無錫等首輪土拍高熱城市極有可能會在二三批次供地時對出讓規(guī)則進(jìn)行升級，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

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??供地規(guī)模:二、三輪供地計劃“余量”充裕

??深、廈等首輪節(jié)奏偏慢城市值得關(guān)注

??從22城公告的首批次集中土地出讓規(guī)模來看，大部分城市首批集中出讓土地的供應(yīng)面積并不高，其中無錫、福州、深圳和廈門的供地量更是未超過100萬平方米，供應(yīng)量處于較低水平。進(jìn)一步地，聯(lián)系這些城市2021年住宅用地計劃供應(yīng)量來看，大部分城市首批集中供地量占全年計劃供應(yīng)量的比例都在30%以下，僅7個城市首輪供地量占比超過30%，供應(yīng)節(jié)奏整體偏緩。因此，為了完成供地計劃，大部分城市如深圳、廈門在二三批次的土地供應(yīng)量將會有所增長。

??但對于首批集中供地規(guī)模比例較高的城市，如廣州、長沙、蘇州，二三批次供應(yīng)規(guī)模將有所縮減。以廣州為例，廣州首批集中供地量占全年宅地計劃供應(yīng)量的比例高達(dá)62%，是22城中供應(yīng)比例最高城市，因此在接下來兩批次供應(yīng)中供地規(guī)模勢必會較首次明顯縮減。此外，對于杭州、無錫等在前三個月已有多宗土地出讓、首批供地量占比也不低的城市，二三批次的供地量大概率也不會增加。

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??區(qū)域結(jié)構(gòu)：首輪供地多向近郊新城傾斜

??下半年廣州優(yōu)質(zhì)地塊占比將顯著提升

??而在供地結(jié)構(gòu)方面，除重慶、成都等少數(shù)城市將供地主力放在中心城區(qū)外，其余城市的供地主力集中在郊區(qū)，供應(yīng)量占比基本都在6成以上，中心城區(qū)則僅有少量地塊供應(yīng)。

??具體來看，據(jù)當(dāng)前已公告地塊信息，重慶中心城區(qū)的供應(yīng)占比最高，占比高達(dá)52%，是22城中優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例最高的城市，九龍坡、江北、沙坪壩、渝北區(qū)等區(qū)域的熱點(diǎn)板塊均有土地供應(yīng)。待拍城市中，成都和合肥中心城區(qū)地塊供應(yīng)占比也超過4成。不過，優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比高意味著重點(diǎn)城市的土拍熱度也會沖高，造成市場預(yù)期波動，因此重慶等城市在二三輪供地時或?qū)淖児┑亟Y(jié)構(gòu)，以控制市場熱度。

??大部分城市的供地主力多集中在配套發(fā)展較為完善的近郊區(qū)。尤其是北京、上海等近來市場上剛改需求增多、供應(yīng)緊缺的城市，近郊地塊的比重都在6成以上，如北京此次出讓的30宗地多集中在五至六環(huán)間，瞄準(zhǔn)改善需求，而延慶、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)僅有4宗地供應(yīng)；上海也增加了松江、青浦、嘉定、奉賢、南匯臨港片區(qū)等剛需主力成交區(qū)域的土地供應(yīng)，中心城區(qū)則僅有4宗商品住宅用地供應(yīng)，并且僅楊浦定海社區(qū)一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高，起拍價均在50億元以上。以已完成土拍的北京、福州表現(xiàn)來看，在這種供地結(jié)構(gòu)下，土拍熱度表現(xiàn)相較穩(wěn)定。因此，對于這些供應(yīng)主力在郊區(qū)的城市，二三批次土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍將會集中在郊區(qū)。

??長春、天津、廣州、青島等城市則將供地主力放在了遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)占比都在5成以上。以廣州為例來看，此次出讓的48宗地中增城、從化兩區(qū)就有22宗，占比高達(dá)45%，主力發(fā)展的南沙也有多宗土地供應(yīng)，但中心四區(qū)僅有荔灣冷凍廠一宗地出讓，優(yōu)質(zhì)地塊比例明顯偏低。但大部分城市的住宅供求緊張區(qū)域集中在主城和近郊，這樣的供地結(jié)構(gòu)并未能起到“解渴”效果，因此在接下來兩輪供地中，這些城市中心城區(qū)及近郊新城優(yōu)質(zhì)地塊的入市占比將會有所提升。

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??供地時序：8月、11月為二、三輪土拍成交高峰期

??土拍“撞期”加劇前融難度

??從拍地時間安排來看，22城首場集中土拍開拍時間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點(diǎn)城市集中土拍的高峰期，有11個城市在當(dāng)月拍地。上海、武漢則“完美避開”高峰期，由于推地時間較晚，首場拍地開場時間也最晚，其中上海首場集中土拍預(yù)計到6月18日才能開啟。而在公告和拍地時間間隔方面，大部分城市間隔時間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時間。余下還未拍地的城市中，僅合肥時間安排較為緊湊，上海、蘇州、成都、寧波等城市的時間排布相對較為寬松，公告與出讓間隔時間基本都在30天左右。

??在第二輪集中土拍節(jié)奏安排上，根據(jù)各城市公布推地計劃來看，有14個城市公告7月為二批次地塊供應(yīng)時間，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點(diǎn)城市。按照30天左右的公告拍地間隔來推算，這些城市的二次集中土拍大多將在8月份開啟。三批次土拍供應(yīng)高峰期將在10月，15個城市預(yù)告將在此時推地，涉及上海、南京、武漢、合肥、成都等諸多熱點(diǎn)城市，土拍撞期可能性更大。

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??結(jié)語：二、三批次優(yōu)質(zhì)土地規(guī)模提升

??“三穩(wěn)”下高熱城市應(yīng)升級土拍規(guī)則

??總體來看，22城中僅長沙、南京等少數(shù)城市首輪集中供地“量”和“質(zhì)”表現(xiàn)均較為突出，其余城市首輪供地或量少、或質(zhì)減，整體供地質(zhì)量較為一般。因此，在二三批次供地中，首批集中出讓土地量少、地塊質(zhì)量也一般的城市如深圳、廈門預(yù)計將會有更多的優(yōu)質(zhì)地塊推出，本輪供地量大但質(zhì)減的城市如廣州、長春等也將會加大優(yōu)質(zhì)用地的占比。就此來看，重點(diǎn)城市二三批次優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比例預(yù)計會較首批有所提升。但需要注意的是，深圳、廈門等城市土地供應(yīng)量本就偏低，在房企加大重點(diǎn)城市布局的影響下，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭熱度并不會下降，而廣州等城市二三批次供地量也會縮減，優(yōu)質(zhì)地塊的土拍競爭也會較首次有所升級。

??另一方面，在供地時序方面，結(jié)合各城市推地計劃來看，二批次集中出讓地塊的供應(yīng)高峰期集中在7月，有14城表態(tài)將在7月前后發(fā)布第二輪供地公告，包括北京、南京、蘇州、寧波等多個重點(diǎn)城市，對于有意向在這些城市拿地的企業(yè)來說，需提早做好土拍前融準(zhǔn)備。

       此外，對于土拍熱度居高的城市，在二三批次供地中很可能會升級土拍規(guī)則，采取增加初始配建、控制競配建幅度、限制“馬甲”參與搖號等措施來控制市場熱度。結(jié)合已完成首輪集中土拍重點(diǎn)城市的表現(xiàn)來看（詳見《行業(yè)透視 | 首批集中供地城市地價變動和盈利空間探析》）部分城市的土拍熱度明顯仍在高位，特別是重慶，首批集中出讓地塊溢價超過40%，吸引了較高的關(guān)注度；無錫超過八成的地價房價比，仍在繼續(xù)拉高周邊住宅的價格上漲預(yù)期；而廣州的“多馬甲”搖號拍地模式也引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛討論。為了將“三穩(wěn)”落到實(shí)處，在二三批次供地中，重慶、廣州等城市還是應(yīng)當(dāng)采取限房價、土拍搖號、禁“馬甲”搖號等措施來控制土拍熱度，并通過設(shè)置更加合理的地價、競配建上限，將企業(yè)拿地成本控制在更合理的范圍，從供給側(cè)的拿地成本角度出發(fā)，減輕地價變動對房價上漲的推力。