[克而瑞]首輪集中供地落幕，限價(jià)蔓延下溢價(jià)率持續(xù)回落（2021年6月）

??隨著更多熱點(diǎn)城市加強(qiáng)調(diào)控、采取限價(jià)模式拍地，市場(chǎng)熱度較上月有所降溫，成交溢價(jià)率連續(xù)兩月下滑。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年6月，隨著武漢首輪集中土拍在6月29日收官，至此22城首輪集中供地均已完成；此外，長(zhǎng)春和廈門(mén)也在月內(nèi)完成了第二輪土拍。在此影響下，6月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模延續(xù)上升，但同比來(lái)看仍不及去年同期疫情恢復(fù)下的成交量高位。

??市場(chǎng)熱度方面，受土拍限價(jià)范圍蔓延等因素影響，溢價(jià)率指標(biāo)持續(xù)回落，整體市場(chǎng)熱度較上月有所降溫；尤其是近期調(diào)控下沉到縣市的熱點(diǎn)三四線城市，本月平均溢價(jià)率超過(guò)30%的城市數(shù)量和三、四月份相比明顯減少，控?zé)岫瘸尚э@現(xiàn)。

??1 市場(chǎng)走勢(shì)

??重點(diǎn)城市集中供地“斷檔”多城

??集中土拍拉動(dòng)成交規(guī)模環(huán)比上漲

??供應(yīng)方面。由于6月處于首批集中供地已經(jīng)結(jié)束、二批集中供地尚未迎來(lái)高峰的“斷檔期”，本月土地掛牌量在上月下跌的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積20389萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比也下降了29%。各能級(jí)城市中，一二線城市的土地供應(yīng)量均較上月大減，本月新掛地塊也主要以商辦用地為主，僅有昆明、太原等少數(shù)城市有少量宅地供應(yīng)；三四線城市的供地量較上月有所回漲，南通、金華、湖州等熱點(diǎn)城市供地量都在100萬(wàn)平方米以上，其中南通本月新掛地塊為新政后的首批集中供地，共包含26宗含宅用地，大部分采取雙限模式參拍，將于7月7日起開(kāi)拍。

??成交方面，月內(nèi)上海、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市有集中土拍，且多數(shù)為傳統(tǒng)供地大戶(hù)，因此本月土地成交面積較上月得以上漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積環(huán)比增至21187萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)21%，是今年以來(lái)首度超過(guò)2億平方米。各能級(jí)城市的成交建面均表現(xiàn)為環(huán)比上漲，其中二線城市成交量漲幅最大，高達(dá)三成，總成交面積達(dá)7204萬(wàn)平方米，本月集中供地的8個(gè)二線城市中武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、成都和長(zhǎng)春的成交量都高達(dá)600萬(wàn)平方米以上，此外集中供地名單之外的西安也在月末完成了新政后的首場(chǎng)集中土拍，本月總成交面積也高達(dá)430萬(wàn)平方米。

??價(jià)格方面，受地價(jià)水平比較低的中西部二線城市成交占比大幅提升影響，本月平均地價(jià)較上月高位回落，平均樓板價(jià)僅為3769元/平方米，環(huán)比下降23%，同比漲幅亦收窄至28%。分能級(jí)城市來(lái)看，一二線城市的平均地價(jià)均不敵上月，主要是受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響，但和去年同期相比都是上漲的；在佛山、徐州、義烏等多個(gè)熱點(diǎn)城市均有多宗土地出讓的影響下，三四線城市平均地價(jià)同環(huán)比均有上浮，但受限價(jià)約束影響，本月三四線城市平均地價(jià)環(huán)比漲幅僅為3%。

??2 市場(chǎng)熱度

??限價(jià)蔓延下溢價(jià)率再度下滑

??長(zhǎng)春二輪土拍遇冷、成為本月流拍主力

??市場(chǎng)熱度方面。由于重點(diǎn)城市土地成交大都受到限價(jià)的約束，加之徐州等多個(gè)熱點(diǎn)三四線城市也加入限價(jià)行列，本月溢價(jià)率較上月繼續(xù)回調(diào)，環(huán)比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，降至12.8%。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，市場(chǎng)熱度較上月均有下降，其中二線城市降溫最為顯著，溢價(jià)率環(huán)比5月下降5.5個(gè)百分點(diǎn)至12.0%；三四線城市的溢價(jià)率亦在限價(jià)約束進(jìn)一步擴(kuò)圍的影響下降至15.9%；一線城市的溢價(jià)率亦進(jìn)一步走低，雖然本月上海集中土拍，但其出讓地塊的最高溢價(jià)空間基本都限制在10%以下，并且在高比例保證金、限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束下，此次上海集中土拍溢價(jià)率僅有5%，土拍熱度明顯不及上月拍地的北京和深圳。

??由于本月集中土拍城市包括長(zhǎng)春、鄭州等非熱點(diǎn)城市，加之三四線城市供地也逐步恢復(fù)，條件普通地塊入市比例明顯提升，導(dǎo)致本月土地流拍現(xiàn)象加劇。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，本月土地流拍幅數(shù)較上月明顯增多，流拍率也環(huán)比上漲2個(gè)百分點(diǎn)至12%。從流拍地塊所在城市來(lái)看，二輪集中拍地的長(zhǎng)春流拍幅數(shù)最多，第二輪集中出讓的68宗土地中，流拍地塊（含中止出讓?zhuān)┓鶖?shù)高達(dá)26宗，集中土拍明顯“遇冷”。

??3 重點(diǎn)地塊

??上海成為入榜主力

??優(yōu)質(zhì)地塊仍備受房企青睞

??6月份，集中供地的重點(diǎn)城市拍地潮延續(xù)，共有9個(gè)城市在本月完成了集中土拍，包括上海、蘇州、成都、廈門(mén)等諸多熱點(diǎn)城市，因此本月也有諸多重點(diǎn)項(xiàng)目用地入市。以總價(jià)TOP10地塊來(lái)看，入榜地塊基本均為大型綜合體項(xiàng)目，無(wú)一宗為純住宅用地；也正由于綜合體項(xiàng)目對(duì)操盤(pán)企業(yè)運(yùn)營(yíng)要求更高，這些地塊的成交溢價(jià)率基本都在30%以下，僅有武漢光谷中心城P（2021）037號(hào)地塊和鄭州鄭東新區(qū)一宗高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目高溢價(jià)成交。

??在本月集中土拍的城市中，關(guān)注度最高的莫過(guò)于上海。作為最后一個(gè)開(kāi)啟首輪集中土拍的一線城市，上海為控?zé)岫?、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)設(shè)置了多維度、高精度的土拍機(jī)制，因此成交地塊名義溢價(jià)率基本都控制在10%以下。不過(guò)，房企對(duì)上海土地資源的渴求仍然強(qiáng)烈，本次集中出讓的31宗涉宅地中除部分出讓要求有明確指向的地塊外，半數(shù)以上地塊均進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)階段，如成交單價(jià)TOP10榜單中的寶山新江灣社區(qū)、閔行華漕社區(qū)及嘉定南翔純宅地均進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，且均吸引了7家及以上的房企參與競(jìng)拍，實(shí)際競(jìng)拍熱度并不低。

??總結(jié)

??2021年6月，重點(diǎn)城市集中供地潮延續(xù)，共有9個(gè)重點(diǎn)城市在本月進(jìn)行集中土拍，其中上海、成都、武漢等7個(gè)城市為首輪集中土拍，廈門(mén)和長(zhǎng)春則開(kāi)啟了二輪集中拍地。在此影響下，本月土地成交規(guī)模較上月上漲兩成。另外，隨著更多熱點(diǎn)城市加強(qiáng)調(diào)控、采取限價(jià)模式拍地，市場(chǎng)熱度較上月有所降溫，成交溢價(jià)率連續(xù)兩月下滑。

??值得注意的是，雖然土地成交溢價(jià)率連續(xù)兩月下滑。但熱點(diǎn)城市的實(shí)際土拍熱度仍然維持在高位，尤其是采取搖號(hào)或一次性報(bào)價(jià)的二三線城市，房企為了競(jìng)得目標(biāo)地塊往往采取多個(gè)馬甲參拍，造成土地市場(chǎng)出現(xiàn)“明冷實(shí)熱”的現(xiàn)象，這并不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。為了增加土地交易的公平性和透明性，蘇州、東莞均于近期發(fā)布通知嚴(yán)禁馬甲參拍，并將對(duì)違反規(guī)則的房企禁止拿地，成都也發(fā)文加強(qiáng)了對(duì)參拍房企的資格審查。由此來(lái)看，預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)有更多城市跟進(jìn)，尤其是首輪土拍熱度較高的城市如廣州、長(zhǎng)沙、福州等，在二三輪拍地中或?qū)⑦M(jìn)一步嚴(yán)控馬甲參拍。