土地溫紅妹 2021-07-05 10:37:27 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??隨著武漢土拍落幕,歷時(shí)近3個(gè)月的22城首次集中供地宣告收官。
??綜合來(lái)看,22城首輪集中供地共有867宗地塊參拍,總起始價(jià)約1.04萬(wàn)億元,出讓面積超1億平方米,成交總額達(dá)1.05萬(wàn)億元;房企拿地利潤(rùn)約為1%-5%。
??分析首輪集中供地,頭部房企掌握相對(duì)主動(dòng)權(quán),競(jìng)拍積極且城市布局豐富;中小房企則更熱衷抱團(tuán)取暖。面對(duì)每個(gè)城市供地中暴露的不同問(wèn)題,相關(guān)部門(mén)及時(shí)出臺(tái)“圍堵”政策,營(yíng)造了公平公正環(huán)境,凸顯“兩集中”供地意義。
??城市整體表現(xiàn)冷熱不均
??首輪集中供地,“冷熱不均”為最大特點(diǎn)。
??從溢價(jià)率來(lái)看,重慶、杭州、廈門(mén)、深圳和寧波這5個(gè)熱門(mén)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈,溢價(jià)率均在25%以上。其中,由于重慶沒(méi)有限制地價(jià),溢價(jià)率高達(dá)38.8%。個(gè)別城市如長(zhǎng)春、青島整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡,溢價(jià)率分別為3.3%和2.1%。
??從出讓金來(lái)看,杭州、北京總出讓金均超千億元,激烈競(jìng)爭(zhēng)與嚴(yán)格條件絲毫沒(méi)有影響房企拿地?zé)崆?。杭州一直是“賣(mài)地大戶”,曾于2018年和2019年連續(xù)兩年成為全國(guó)賣(mài)地收入最高城市,首日土拍熱度便已超過(guò)今年一季度,土地溢價(jià)情況也比一季度更高;北京作為一線城市,有超200家房企參與競(jìng)拍,更有10宗進(jìn)入了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK環(huán)節(jié)。
??廈門(mén)、上海、深圳、重慶、武漢這些熱門(mén)城市也頗受房企追捧。以重慶為例,首次集中出讓直接刷新了此前地價(jià)紀(jì)錄:出讓46宗地,總成交金額為763億元,成交樓面均價(jià)9133元/平方米,平均溢價(jià)率43%,其中22宗地成交溢價(jià)率均超50%,溢價(jià)率130%地塊由招商蛇口競(jìng)得。
??武漢此次土拍也備受矚目,正式開(kāi)拍前多次調(diào)整土地掛牌價(jià)已賺足了眼球。經(jīng)過(guò)6月25日、26日和29日3場(chǎng)揭牌,共成交54宗地塊,成交總價(jià)788.02億元,總體溢價(jià)率17.01%,在22個(gè)試點(diǎn)城市處于第9位。在武漢,還誕生了首輪集中供地競(jìng)價(jià)輪次高達(dá)421次的地塊,溢價(jià)率超100%,堪稱武漢光谷“新地王”。
??反觀濟(jì)南、青島和長(zhǎng)春,作為限競(jìng)條件相對(duì)寬松,也是熱度相對(duì)較低城市,3個(gè)城市共225宗地塊總出讓金額僅606億元,遠(yuǎn)不及出讓46宗地塊攬金763億元的重慶。
??不僅是不同城市,同一城市位置不同,競(jìng)拍熱度也不相同。作為一線城市的廣州,其主城區(qū)及黃埔區(qū)出讓地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,甚至有地塊叫價(jià)30秒直接封頂,華潤(rùn)更是在白云區(qū)金沙洲拿下了單價(jià)42000元/平方米“王牌地塊”,這里房?jī)r(jià)不過(guò)約40000元/平方米。相比之下,白云區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)卻出現(xiàn)了流拍地塊,近底價(jià)成交地塊也比比皆是。
??整體熱度不高的天津也出現(xiàn)同樣情況,市內(nèi)六區(qū)土地資源較少且優(yōu)質(zhì),房企爭(zhēng)奪激烈;寶坻區(qū)、靜海區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)反響平平。也正是核心區(qū)域和高價(jià)值地塊帶動(dòng)了整體成交,樓面價(jià)提升至9293元/平方米,較2020年增長(zhǎng)37.8%。
??頭部房企表現(xiàn)積極
??資金實(shí)力雄厚的頭部房企在此次集中供地中表現(xiàn)積極。
??全國(guó)22城首輪集中供地中,拿地金額前5企業(yè)分別為招商蛇口、華潤(rùn)、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠城,在20城集中供地中共斬獲127幅地塊,拿地金額總計(jì)超1500億元;拿地面積前5企業(yè)分別為萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、龍湖、華潤(rùn),拿地面積總計(jì)超1400萬(wàn)平方米;拿地宗數(shù)前5企業(yè)分別為融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、中鐵置業(yè)、龍湖,拿地宗數(shù)總計(jì)超150宗。
??中海、龍湖等企業(yè)則相對(duì)謹(jǐn)慎,在北京首輪集中供地中,中海共報(bào)名參與了18宗土地競(jìng)拍,最終卻無(wú)一斬獲。一位中海地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露:“集中拍地令土地市場(chǎng)過(guò)度火熱,熱門(mén)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈回報(bào)率低,中海堅(jiān)守刻度底線,不盲從跟進(jìn)?!?/p>
??“三道紅線”和融資新規(guī)下,資金實(shí)力雄厚的國(guó)企拿地更占優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),拿地總金額排名前10企業(yè)中,國(guó)企占6家;拿地總面積排名前10企業(yè)中,國(guó)企占7家。
??作為央企地產(chǎn)龍頭,保利在首輪集中供地中出手頻繁,競(jìng)得單宗價(jià)格最高地塊為總價(jià)105.13億元的靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。前5個(gè)月,保利發(fā)展貨值增速顯著,以1801億元新增貨值占據(jù)榜單第一。2020年,保利投資拿地溢價(jià)率為13%,截至2020年末,土儲(chǔ)資源達(dá)1.7億平方米,其中38個(gè)核心城市占比65%,上海、杭州、南京是保利長(zhǎng)三角城市中的主要戰(zhàn)略重點(diǎn)城市。
??資金緊張房企沒(méi)有過(guò)多表現(xiàn)。富力地產(chǎn)只在收官之城武漢低調(diào)拿了一宗,恒大集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展則毫無(wú)所獲。就在首輪集中供地結(jié)束同日,恒大集團(tuán)表示目前有息負(fù)債約5700多億元,與去年最高時(shí)8700多億元相比大幅下降了約3000億元。
??合作拿地成趨勢(shì)
??由于大量地塊同步競(jìng)拍,對(duì)房企土地保證金支付力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn):一方面需要調(diào)集大量短期資金交保證金,另一方面競(jìng)得地塊后還面臨高額土地出讓金,疊加土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),合作拿地解了燃眉之急。
??經(jīng)統(tǒng)計(jì),“北上廣深”四個(gè)一線城市中,多宗地塊均由房企合作競(jìng)得。在北京出讓的30宗地塊中,有14宗涉及合作拿地;在廣州首批集中出讓地塊中,除4宗搖號(hào)待確定地塊、6宗流拍地塊外,其余38宗地塊中有10宗地塊涉及合作拿地;在深圳出讓的6宗地塊中,有2宗涉及合作拿地。
??二線城市也出現(xiàn)企業(yè)合作拿地趨勢(shì)。成都出讓的40宗地塊中,有17宗涉及合作拿地;杭州出讓的57宗地塊中,有6宗地塊為合作拿地;重慶出讓的46宗地塊中,有9宗地涉及合作拿地。
??聯(lián)合,出于多方考慮。
??與國(guó)企、央企聯(lián)合,是大多數(shù)房企首選。在北京土拍中大展身手的卓越地產(chǎn)便是其中之一,與中交以36.1億元+20500平方米公共租賃住房面積競(jìng)得了昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊,又以49.9億元+29500平方米公共租賃住房面積競(jìng)得昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊;還與首開(kāi)以62億元+3.25萬(wàn)平方米公租房配建競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)地塊。
??頭部房企尋求與供地城市本土房企合作,增加進(jìn)入目標(biāo)城市成功幾率。在杭州土拍市場(chǎng)上,奧園與杭州本地房企華景川聯(lián)合,以25.97億元拿下杭州余杭地塊,順利進(jìn)入了杭州市場(chǎng)。
??中小房企更是偏愛(ài)合作拿地。在廣州土拍市場(chǎng)上,廣晟地產(chǎn)與中國(guó)鐵建31.9億元競(jìng)得花都區(qū)一宗宅塊;南京土拍市場(chǎng)上,下關(guān)城開(kāi)與南京宏順10.8億元競(jìng)得建鄴區(qū)一宗宅地。
??脫下“馬甲”再拿地
??越發(fā)嚴(yán)格的競(jìng)拍條件還催生了“馬甲”大軍。
??在廣州土拍市場(chǎng)上,位于黃埔軍校小學(xué)地塊吸引競(jìng)拍房企“馬甲”達(dá)320家,其中,中海地產(chǎn)出動(dòng)了60個(gè)“馬甲”未競(jìng)得,最終該地塊被有6個(gè)“馬甲”深振業(yè)奪得。蘇州土拍市場(chǎng)上,32宗地塊競(jìng)拍前有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。此類情況的出現(xiàn),嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)穩(wěn)定,與政策初衷相背離。
??截至目前,已有包括上海、東莞、蘇州、南昌、無(wú)錫等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文禁止房企利用“馬甲”拿地。這也意味著,對(duì)于同一宗塊,一家房企只能以旗下一家子公司名義參與競(jìng)拍,不得以多個(gè)控股子公司“馬甲”參與。違反相關(guān)規(guī)則房企大多會(huì)面臨嚴(yán)格處罰,失去拍地資格時(shí)間長(zhǎng)達(dá)1-3年。
??此前有媒體報(bào)道,中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)因2020年“圍標(biāo)”事件,被上海本次集中供地拒之門(mén)外,3家房企在一線城市布局或因此改變。“馬甲”泛濫的廣州土拍市場(chǎng),在第二輪集中供地中是否會(huì)禁止房企“馬甲”參與,同樣引人關(guān)注。
??首輪土地出讓中,為更好吸引房企,各地推出相對(duì)核心、優(yōu)質(zhì)的地塊,核心區(qū)域地塊比例高達(dá)41%。由于核心區(qū)域地塊有限,后續(xù)兩輪出讓中,此類型地塊比例將較首輪不同程度的下降,樓面價(jià)也會(huì)有所回落。
??“在目前重點(diǎn)城市土地依然供不應(yīng)求環(huán)境下,如果可以提高城市土地供應(yīng)總量,我認(rèn)為會(huì)對(duì)整體地價(jià)有一定的抑制作用?!倍∽骊旁诮邮苊襟w采訪時(shí)表示,有了第一批集中供地經(jīng)驗(yàn),各大重點(diǎn)城市應(yīng)加速進(jìn)行第二批集中供地,如果能夠在1個(gè)月內(nèi)完成第二次集中供地,這將極大緩解目前土地供應(yīng)“僧多粥少”的現(xiàn)象,緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論