[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交規(guī)模持續(xù)低位，五城發(fā)布二輪集中供地公告

??2021年第31周

??7月26日-8月1日，由于近期仍處于重點(diǎn)城市土地?cái)喙┢?，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量仍然維持低位運(yùn)行，市場(chǎng)熱度也受優(yōu)質(zhì)土地占比降低影響進(jìn)一步下滑。

??不過(guò)，本周有5個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了第二輪集中出讓土地公告，供應(yīng)量較前幾周顯著上漲，下月重點(diǎn)城市供地荒的現(xiàn)象有望得到紓解。

??土地政策

??中央再提加快發(fā)展租賃住房

??寧波試行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度

??7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)三穩(wěn)目標(biāo)，同時(shí)要加快發(fā)展租賃住房，完善落實(shí)用地、稅收等支持政策。此外，7月29日，寧波發(fā)布通知稱，市區(qū)出讓國(guó)有建設(shè)用地可試行預(yù)申請(qǐng)制度。據(jù)公告，預(yù)申請(qǐng)制度下開(kāi)發(fā)商僅需繳納不超過(guò)5000萬(wàn)元的預(yù)申請(qǐng)保證金即可鎖定參拍資格，這意味著寧波土拍的保證金門檻有所降低。

??土地供應(yīng)

??五城集中供地

??拉動(dòng)供應(yīng)規(guī)模大幅上漲

??供應(yīng)方面。受集中供地重點(diǎn)城市二輪推地潮開(kāi)啟影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)規(guī)模較上周大幅走高，總供應(yīng)建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。具體來(lái)看，本周有蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)五個(gè)城市發(fā)布第二輪集中出讓地塊公告，總供應(yīng)建面均在200萬(wàn)平方米以上，其中濟(jì)南和青島的供地量仍在高位，均超過(guò)了650萬(wàn)平方米。其余城市中，溫州和太原的供地量也相對(duì)較高，本周均有多宗宅地推出。

??土地成交

??成交規(guī)模低位運(yùn)行

??平均地價(jià)進(jìn)一步走低

??成交方面。由于當(dāng)前仍處于重點(diǎn)城市集中拍地?cái)鄼n期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)持續(xù)低位運(yùn)行。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積為591萬(wàn)平方米，較上周小幅上漲，但仍處于較低水平；成交金額更是由于優(yōu)質(zhì)用地成交占比降低而回落至189億；在此影響下，平均地價(jià)亦較上周出現(xiàn)進(jìn)一步下行，成交樓板價(jià)僅為3195元/平方米，同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。 

       分能級(jí)城市來(lái)看。一線城市僅上海有3宗商辦用地出讓，均位于自貿(mào)片區(qū)，最終均以底價(jià)成交。二線城市中無(wú)一城市的成交規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)平方米，成交量均偏低；其中成交量最大的城市是合肥，共成交49萬(wàn)平方米，涉及4宗住宅用地，分別位于肥西、長(zhǎng)豐和巢湖，均以高溢價(jià)成交，最終由金輝、光明置業(yè)、碧桂園及北京城房分食。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，溫州的成交量居首，共成交了124萬(wàn)平方米，包括2宗涉宅地和1宗大型商業(yè)地塊，其余城市成交地塊幅數(shù)多在3宗以下，成交量也在低位。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率降、流拍率漲，

??地市熱度進(jìn)一步降溫

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為12%，較上周進(jìn)一步下滑。溢價(jià)率的連續(xù)走低主要由于近期出讓地塊質(zhì)量較為一般有關(guān)，如一二線城市成交地塊多為商辦用地，三四線城市供地質(zhì)量也較此前明顯下滑，本周平均溢價(jià)率僅為8%。

??受入市成交優(yōu)質(zhì)地塊占比降低影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍土地幅數(shù)在本周也有所增加，導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周土地流拍率較上周大幅走高。從流拍地塊所在城市來(lái)看，非熱點(diǎn)三四線仍為流拍主力，江門、河源等城市均有多宗地塊遭遇流拍。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊成交占比降低

??本周入榜地塊多為低溢價(jià)成交

??由于本周仍處于重點(diǎn)城市土地?cái)喙┢?，熱點(diǎn)三線入市優(yōu)質(zhì)地塊比例也有所降低，因此本周成交地塊中高溢價(jià)成交比例較上周有所下降。以總價(jià)榜入榜地塊來(lái)看，僅合肥肥西兩宗宅地以30%的溢價(jià)率成交，其余地塊均為底價(jià)出讓，整體市場(chǎng)熱度較上周有所降溫。

       單價(jià)榜單方面，本周成交單價(jià)最高的地塊位于東莞望牛墩板塊，由于地塊周邊配套較為缺乏且需配建10%安居房，因此最終底價(jià)成交，由保利發(fā)展成功競(jìng)得，成交樓板價(jià)為10080元/平方米。余下4宗地分別來(lái)自桐廬、合肥和長(zhǎng)沙，其中長(zhǎng)沙入榜地塊為商辦用地，最終也是底價(jià)成交，桐廬和合肥入榜地塊均為最高限價(jià)成交，土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。

       重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??東莞望牛墩鎮(zhèn)樓面地價(jià)再被刷新

??為了控制地市熱度，東莞近期土地出讓節(jié)奏明顯加快，連續(xù)多周均有住宅用地出讓，本周也不例外。本周出讓地塊為望牛墩鎮(zhèn)一宗商住用地，起拍價(jià)達(dá)14億元，實(shí)際起拍樓板價(jià)已創(chuàng)望牛墩鎮(zhèn)板塊新高。不過(guò)，由于地塊周邊配套還有待完善，參拍房企較少，最終由保利發(fā)展以底價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為10080元/平方米，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)11589元/平方米。 

??據(jù)地理位置來(lái)看，宗地位于望牛墩板塊邊緣板塊，周邊配套較為缺乏。交通方面，該地塊靠近沈海高速，自駕可快速通至廣深等周邊區(qū)域，同時(shí)地塊距離穗深城軌望牛墩站約2.5公里，通過(guò)望牛墩站2站亦到達(dá)廣州。商業(yè)方面，地塊周邊僅可依賴周邊社區(qū)的底商，缺少大型商業(yè)中心。教育資源亦有待完善，項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)暫無(wú)公立教育配套。周邊樓市方面，由于望牛墩鎮(zhèn)近幾年出讓地塊較少，因此項(xiàng)目周邊新房供應(yīng)較為缺乏，未來(lái)建成入市競(jìng)爭(zhēng)壓力較少；同時(shí)，地塊盡管刷新了所在板塊的地價(jià)新高，但仍明顯低于當(dāng)前周邊項(xiàng)目成交均價(jià)，盈利空間也較為充裕。