[克而瑞]多城二輪集中供地調(diào)整的背后，對市場預(yù)示著什么？

??就企業(yè)層面來說，供地政策的調(diào)整對房企而言是一大利好。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟、周奇

??8月11日，青島突發(fā)公告稱，7月30日公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次出讓時間待再度公告。青島并不是唯一中止出讓的城市，在8月6日深圳也中止了第二批集中出讓，天津二輪土拍也延期至9月開拍。同時，東莞、金華、惠州等熱點(diǎn)城市也于近期紛紛調(diào)整了土拍規(guī)則。這些城市土拍延期和土地出讓規(guī)則調(diào)整的背景如何？土拍規(guī)則調(diào)整前后有何變化？對市場將會造成怎么樣的影響？ 

??1 近期上層管控持續(xù)收緊
首輪集中供地高熱促地方調(diào)控進(jìn)一步升級

??各地土地側(cè)調(diào)控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調(diào)控的進(jìn)一步收緊。自7月以來，中央多次表態(tài)要求各地落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對調(diào)控工作不力、房價過快上漲的城市進(jìn)行問責(zé)，同時在7月29日對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市進(jìn)行約談，要求這些城市切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測監(jiān)管。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開啟了由中央調(diào)控作為主導(dǎo)的新局面。

??而在土地市場方面，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動，且部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷渲惺袌鰺岫缺容^高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩(wěn)定。（詳見專題《從“兩集中”首輪土拍看土地市場發(fā)展趨勢》）。在此市場背景下，住建部近期多次提及要著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。與此同時，新修訂的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》也于7月30日發(fā)布，并將于9月1日起正式實(shí)施。在建設(shè)用地管理方面，《條例》規(guī)定各地應(yīng)當(dāng)將年度建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、時序、地塊、用途等向社會公布，以穩(wěn)定社會預(yù)期，同時自然資源督查機(jī)構(gòu)也有權(quán)對此進(jìn)行督查。

??在此背景下，土地市場成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向，如天津延期出讓地塊全部降低地塊地價上限，并將競拍方式改為“限地價+搖號”，東莞、金華、惠州等城市也將實(shí)施以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主的競拍方式。

??2 降溢價+搖號下無錫二輪土拍降溫
天津緊急跟進(jìn)升級土拍規(guī)則

??具體以供地雙集中城市的土地政策調(diào)整來看。截止8月11日，共有11個城市（包括已經(jīng)完成二輪出讓的廈門、長春和無錫）發(fā)布了二輪集中供地公告，其中有4個城市較首輪調(diào)整了二輪土地出讓規(guī)則，分別是蘇州、天津、杭州和無錫。

??其中，無錫和杭州調(diào)整相對較多。以已完成第二輪土拍的無錫來看，本次無錫集中土拍規(guī)則有了較大調(diào)整，一是合理設(shè)置最高限價，熱點(diǎn)地塊溢價率上限降至3%，二是初始配建等出讓條件增加，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房等要求，對房企提出了更高的要求，三是實(shí)行“限地價+搖號”的競拍政策。在此影響下，無錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價率4%，較首輪下降了8個百分點(diǎn)；同時，多宗地塊實(shí)際成交地價控制在合理水平，部分地塊的拿地成本較此前甚至有所降低。

??反觀近來第二輪集中出讓延期或中止的城市，天津、深圳和青島初次公告的第二輪土拍規(guī)則并未較首批發(fā)生較大變化。首先來看天津，二輪初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無改變；而在8月10日發(fā)布的補(bǔ)充公告中，則對61宗地塊的最高限價進(jìn)行了調(diào)整，由溢價不高于50%下調(diào)至不高于15%，競拍方式也改為“限地價+搖號”，同時還要求房企出具資質(zhì)證明，加強(qiáng)競拍房企的資格審核。

??而在本月中止第二批集中出讓的深圳、青島，第二輪公告的土拍規(guī)則較首輪無較大變化，尤其是與地價相關(guān)的溢價率方面，出讓地塊溢價上限仍然較為寬松，如深圳二輪供地溢價上限仍設(shè)置在45%，而青島首輪土拍最高溢價率高達(dá)65%、二輪也并未對土地溢價率進(jìn)一步限制，并不符合中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控要求。由此也不難理解，本應(yīng)在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后。同時，根據(jù)坊間傳言來看，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調(diào)整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質(zhì)，以落實(shí)穩(wěn)地價的目標(biāo)。

??3 地市調(diào)控由“控溢價”向“控實(shí)際地價”轉(zhuǎn)變
利好行業(yè)利潤向合理水平回歸

??在上述調(diào)整下，我們認(rèn)為市場將會有以下幾點(diǎn)變化：

??1、“控實(shí)際地價”將成為熱點(diǎn)城市接下來土地側(cè)調(diào)控的主力方向。

??坊間此前傳聞自然資源部要求集中供地溢價率不得超過15%，不允許提高起拍價降溢價，同時不競配建，可競一次性合理報(bào)價、搖號、競高品質(zhì)方案。而天津此次土拍規(guī)則的調(diào)整也一定程度上驗(yàn)證了中央對于重點(diǎn)城市土地集中出讓調(diào)控的新要求。就此來看，中止出讓的深圳、青島以及還未供地的重點(diǎn)城市二輪供地政策調(diào)整方向也將向穩(wěn)定實(shí)際地價轉(zhuǎn)變，包括降低溢價、修改競拍方式、加強(qiáng)房企資格審查等。同時，處于重點(diǎn)監(jiān)測名單中的金華、徐州等熱點(diǎn)城市也或?qū)⒏S調(diào)整土地出讓政策，以控制實(shí)際地價水平。

??2、實(shí)際地價漲幅放緩下，房價走勢進(jìn)一步穩(wěn)定。

??由于調(diào)控側(cè)重點(diǎn)向“控實(shí)際地價”轉(zhuǎn)變，熱點(diǎn)城市的地價走勢在“搖號”等競拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢。地價穩(wěn)定下，購房群體預(yù)期也會有一定的降低，進(jìn)而會傳導(dǎo)至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價走勢。

??3、地塊冷熱分化進(jìn)一步凸顯，流拍現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步突出。

??需要注意的是，除了修改競拍規(guī)則外，穩(wěn)定地價還需各城市加大土地供應(yīng)量、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這也意味著接下來入市地塊中條件相對普通的地塊將會增多。但在融資受限、現(xiàn)金流承壓的影響下，房企勢必會將資金壓在盈利空間充裕、土地素質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)用地上。在此影響下，地塊競拍熱度進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也會惡化，如無錫二輪集中土拍地塊熱度就明顯分化，地塊“低中簽率”與流拍現(xiàn)象并發(fā)。

??此外，就企業(yè)層面來說，上述供地政策的調(diào)整對房企而言是一大利好。土地側(cè)調(diào)控由“控地價”向“控實(shí)際地價”轉(zhuǎn)變，意味著這些熱點(diǎn)城市實(shí)際地價將會保持平穩(wěn)，在一定層面上降低了房企拿地成本，使得之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。以無錫為例，在搖號機(jī)制下，無錫二輪土拍整體熱度明顯下調(diào)，大部分成交地塊實(shí)際價格均較周邊首輪成交地塊有所回調(diào)，大部分地塊的地房比保持0.6左右，為房企留下了較充足的利潤空間。