??8月4日，隨著9宗地塊搖號(hào)完成，無(wú)錫第二輪集中供地正式落下帷幕。在7月房地產(chǎn)調(diào)控收緊消息不斷的大背景下，作為首個(gè)啟動(dòng)第二批集中供地的城市，無(wú)錫土拍頗具風(fēng)向標(biāo)意義。

??8月2日，無(wú)錫以23宗地塊拉開(kāi)全國(guó)第二輪集中供地大幕，不同于4月首輪集中供地時(shí)16宗地塊拍賣由兩天變3天的激烈戰(zhàn)況， 此輪拍地速戰(zhàn)速?zèng)Q，全程不到5個(gè)小時(shí)。最終以5宗地塊底價(jià)成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限，轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序，1宗地塊流拍，總成交金額262.25億元的結(jié)果收?qǐng)觥?/p>

??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，此次22宗住宅用地成交平均溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，土拍市場(chǎng)降溫明顯。

??值得注意的是，在首輪無(wú)錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企，在二輪供地中均未報(bào)名，比如融創(chuàng)、招商和建發(fā)。而新入場(chǎng)的大華此前曾多次出現(xiàn)在無(wú)錫土拍市場(chǎng)上，均未有收獲，此次成功獨(dú)立拿下3宗地塊，終于如愿以償。

??從無(wú)錫首輪供地結(jié)果來(lái)看，“三條紅線”及補(bǔ)丁政策的“緊箍咒”發(fā)揮了效果，特別是“購(gòu)地金額不能超過(guò)銷售金額40%”這一重點(diǎn)觀察指標(biāo)，對(duì)部分頭部房企拿地節(jié)奏影響頗大，這或?qū)?dǎo)致第二甚至第三輪全國(guó)集中供地土拍中，房企整體拿地格局發(fā)生改變。

??優(yōu)質(zhì)地塊集中上場(chǎng)

??吸引80多家房企參與競(jìng)拍

??8月2日，無(wú)錫在第二輪集中供地中推出包含經(jīng)開(kāi)區(qū)1宗、濱湖區(qū)3宗、錫山區(qū)4宗、梁溪區(qū)4宗、新吳區(qū)4宗及惠山區(qū)7宗在內(nèi)的23宗土地，總出讓土地面積約123萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)253.4億元。

??“覆蓋面挺廣，也比較平均?！奔以跓o(wú)錫的業(yè)內(nèi)人士喬菲這樣評(píng)價(jià)此輪供地地塊品質(zhì)，她表示經(jīng)開(kāi)區(qū)和濱湖區(qū)都是很不錯(cuò)的區(qū)域，而梁溪區(qū)和惠山區(qū)都屬于老城區(qū)?！皟烧呦啾?，梁溪區(qū)相當(dāng)于北京的西城區(qū)，惠山區(qū)則相當(dāng)于北京的石景山區(qū)?！?/p>

??核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，吸引80多家房企參與競(jìng)拍，其中保利、首開(kāi)、中海、綠城、大華、弘陽(yáng)、中信泰富、金融街、越秀、美的、綠城、路勁等房企均對(duì)5宗或5宗以上地塊報(bào)名。

??熱度最高的梁溪區(qū)虹橋新村東揚(yáng)明路與金鉤橋路交叉口地塊，共計(jì)77家房企報(bào)名參與，是本場(chǎng)單宗地塊參與競(jìng)拍房企最多地塊，該地塊最高限價(jià)18000元/平方米，報(bào)價(jià)在報(bào)名期間已觸頂。

??第二熱門(mén)地塊是濱湖區(qū)五湖大道與和風(fēng)路地塊，共計(jì)59家房企報(bào)名參與。惠山區(qū)錢(qián)橋街道上偉路與錢(qián)洛路地塊、濱湖區(qū)震澤路與信成道地塊參與競(jìng)拍房企在20家以上?；萆絽^(qū)惠山新城惠學(xué)路與利市路地塊、惠山區(qū)錢(qián)橋街道錢(qián)洛路與342省道地塊參與房企在10家以上。而剩余地塊參與競(jìng)拍房企均不足5家，其中惠山區(qū)XDG-2021-20地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而直接流拍。

??“以一個(gè)老無(wú)錫人的觀念，梁溪區(qū)和濱湖區(qū)是兵家必爭(zhēng)之地。最冷門(mén)的應(yīng)該是錫山區(qū)，次冷門(mén)是惠山區(qū)，近幾年新吳區(qū)發(fā)展也不錯(cuò)?！贬槍?duì)房企報(bào)名情況，喬菲表示不意外，“新無(wú)錫人會(huì)有不一樣的理解，而現(xiàn)在的無(wú)錫大多都是新無(wú)錫人?！?/p>

??面對(duì)冷熱不均的地塊，房企在無(wú)錫此輪集中供地中，表現(xiàn)更理性，出價(jià)也更果斷。

??與無(wú)錫第一輪集中供地時(shí)，兩個(gè)小時(shí)才成交一宗地塊，16宗地塊競(jìng)拍激烈拉鋸不同，此輪拍地?zé)衢T(mén)地塊報(bào)名期間報(bào)價(jià)已提前觸頂。梁溪區(qū)模具廠地塊10輪競(jìng)拍后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；惠山區(qū)錢(qián)橋錢(qián)洛路與342省道交叉口東南側(cè)地塊進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)2分鐘沖破中止價(jià)；濱湖區(qū)和璽南地塊10分鐘也快速達(dá)到19500元/平方米。

??最終5宗地塊底價(jià)成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限，轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序，1宗地塊流拍。成交的22宗地塊中，東亭板塊、陽(yáng)山板塊、錢(qián)橋板塊、惠山新城及錫北鎮(zhèn)刷新周邊成交樓面價(jià)，該輪供地總成交金額262.25億元。

??此前，無(wú)錫4月首輪集中供地中16宗宅地，全部拍出，15宗地塊觸頂，其中10宗地塊刷新周邊成交樓面價(jià)，總成交金額255.5億元。兩輪供地對(duì)比來(lái)看，無(wú)錫土地市場(chǎng)整體降溫明顯。

??受“不超過(guò)40%年銷售額”影響

??房企拿地格局生變

??在本輪供地中，大華、仁恒、寶龍、中信泰富、金融街、中海、中梁、龍湖等均有所斬獲。首次進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)的大華成為這輪供地最受關(guān)注房企，大華以43.85億元總成交金額獨(dú)自取地3宗，其中惠山區(qū)宗地通過(guò)搖號(hào)擊敗21家對(duì)手成功勝出。

??大華是上海老牌房企，自2017年開(kāi)始積極市場(chǎng)化拿地，去年至少新進(jìn)入6、7個(gè)城市。此前大華曾多次出現(xiàn)在無(wú)錫土拍市場(chǎng)上，但均未有收獲，此次一共報(bào)名了9宗地塊，頗有志在必得之勢(shì)。

??大華曾在公開(kāi)采訪中表示，公司將以上海為原點(diǎn)，在長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中西部、西南區(qū)域及港粵澳大灣區(qū)域持續(xù)布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，大華已斥資140多億元在上海、杭州、廣州、濟(jì)南、大連等城市拿地。加上此次在無(wú)錫市場(chǎng)的積極表現(xiàn)，大華對(duì)未來(lái)發(fā)展規(guī)?？是竺黠@。

??新加坡房企仁恒再度以10.64億元底價(jià)拍走經(jīng)開(kāi)區(qū)一宗新地，地塊樓面價(jià)12900元/平方米。此前，在無(wú)錫首輪集中供地時(shí)，仁恒首次進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)，也是在經(jīng)開(kāi)區(qū)拿到一宗地塊。

??另外，值得注意的是，在首輪無(wú)錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企，在二輪供地中均未報(bào)名參與，比如融創(chuàng)、招商和建發(fā)。在無(wú)錫首次集中供地中，融創(chuàng)曾一舉斬獲惠山區(qū)3宗地塊和梁溪區(qū)1宗地塊，總成交金額約66.78億元，成為當(dāng)時(shí)最大贏家。

??有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，拿地房企格局改變跟“房企投資拿地不能超過(guò)年銷售額40%”相關(guān)政策有關(guān)，“截至今年上半年，超過(guò)這個(gè)指標(biāo)的房企有22家，建發(fā)和招商蛇口都在其中?！痹撊耸勘硎?。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，從房企規(guī)?？?，第二批集中供地前50規(guī)模房企拿地金額為75.6億元，占總成交金額28.8%，與首批集中供地前50房企拿地金額占比69.0%呈現(xiàn)顯著下滑，“這表明通過(guò)搖號(hào)方式，中小規(guī)模房企、本土房企均有機(jī)會(huì)競(jìng)地成功，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元競(jìng)爭(zhēng)局面。”

??潘浩分析，此次集中供地參拍80多家房企可分為3類，第一類是意圖首進(jìn)無(wú)錫的房企，例如大華、昌建與越秀，尤其大華在此次集中供地收獲頗豐，成功落子3宗，昌建通過(guò)搖號(hào)競(jìng)地一宗；第二類是深耕無(wú)錫的房企，例如中海、金融街與美的皆已深耕無(wú)錫多年，此次競(jìng)拍可視為在無(wú)錫持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，具體表現(xiàn)上，金融街成功獲地2宗，中海與美的各落子一宗；第三類是首批次收獲較多但此次沒(méi)有明顯動(dòng)作的企業(yè)，上次拿地最多前三房企，此次僅有龍湖斬獲一宗地，其他2家甚至沒(méi)有參與競(jìng)拍報(bào)名。

??拍地規(guī)則改變 “馬甲”公司受限

??作為基本面良好、土地成本相對(duì)較低的城市，無(wú)錫土地的吸引力在首輪集中供地中已經(jīng)有所展示，原計(jì)劃兩天的集中供地因激烈拉鋸最終延長(zhǎng)為3天。在首次試水集中供地后，根據(jù)冷熱程度，各大城市土拍相繼進(jìn)入精細(xì)化管理和規(guī)則調(diào)整階段，而無(wú)錫也針對(duì)首輪供地情況積極進(jìn)行了調(diào)整。

??在首輪集中供地后不久，無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局要求參加土拍的競(jìng)拍公司承諾除該競(jìng)拍主體公司外，無(wú)“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司(該競(jìng)買人)下屬控股子公司”參與競(jìng)拍，違反者將一年內(nèi)禁入無(wú)錫土地市場(chǎng)。

??同時(shí)，相較于首輪供地，本輪無(wú)錫集中供地加大了供應(yīng)量，出讓面積較首輪新增32.05萬(wàn)平方米，整體供地面積達(dá)121.35萬(wàn)平方米；供應(yīng)總量占今年三次集中供地總量的41%。地塊品質(zhì)方面，更是一口氣推出核心區(qū)域梁溪區(qū)4宗優(yōu)質(zhì)地塊，一改以往緩慢推地節(jié)奏。

??在土地出讓方式方面，將原本“重點(diǎn)地塊達(dá)限價(jià)后搖號(hào)+其余地塊達(dá)限價(jià)后競(jìng)自持、競(jìng)租賃住房”模式，全部調(diào)整為“達(dá)到上限后全部搖號(hào)”。

??“資金實(shí)力外，就是靠運(yùn)氣拿地，隨機(jī)性增加?！蹦撤科蠊ぷ魅藛T評(píng)價(jià)。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，受益于土拍規(guī)則調(diào)整，無(wú)錫此輪集中供地溢價(jià)率、樓面價(jià)均有所回落，分別是4.1%和11964元/平方米，與首批次用地12.39%和15060元/平方米相比皆為明顯下幅，有效達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期的效果。