[克而瑞]開拍前突發(fā)中止公告，成都、沈陽二輪土拍涼了嗎？

??遭遇市場下行、緊資金雙重壓力，熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象

??◎  作者 / 馬千里、邱娟、周奇

??9月14日晚，即將進行二輪集中土拍的成都發(fā)布17宗地的中止出讓公告。次日，將于9月17日進行二輪集中出讓的沈陽也發(fā)布了中止出讓公告，涉及22宗宅地，接近沈陽二批次供應宅地總幅數的五成。那么，成都和沈陽二輪土拍熱度究竟如何？房企拿地又有著怎樣的變化？

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??供應變化：二輪供應量均大幅增加
提品質取代競自持成為主流

??供應方面。成都和沈陽均對二輪集中供地進行了調整，除了加強房企購地資格和資金審查、溢價率上限調低至15%及以下外，土地供應規(guī)模、出讓條件、土拍規(guī)則等方面也發(fā)生了一定的變化。具體來看：

??1）二批次供應規(guī)模均較首輪大增六成以上。二輪集中供地成都計劃出讓75宗宅地，總建筑面積達762萬平方米，較首輪增長了62%；沈陽計劃出讓44宗宅地，總建筑面積也超過了700萬平方米，和首批次供應量相比增長了65%。

??2）土地競拍方式大幅調整。為了響應重點城市集中供地新要求，成都和沈陽均對二輪集中土拍規(guī)則進行了升級。其中，沈陽在重新公告中直接取消了無償代建和競自持要求，地價觸及上限后以競高品質確定最終競得人。成都則并未完全取消競自持，不過僅有6宗需要競自持，大部分地塊以競銷售型人才公寓為主。這種方式相比自持來說，能更快轉化為貨值，房企拿地成本也將會有所降低。

??3）地塊出讓條件明顯抬高。雖然最終拿地成本或將降低，但房企拿地門檻反而進一步抬升，成都和沈陽均是如此。以成都為例，六成以上的地塊需要配建人才公寓，現(xiàn)房銷售地塊幅數也明顯增多，加之定品質要求，對房企現(xiàn)金流提出了較高的要求。沈陽亦是如此，多宗土地需要引入產業(yè)，商住地塊占比也較首輪明顯增多。

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??熱度變化：土拍熱度明顯較首輪降溫
成都區(qū)域冷熱分化加劇

??和首輪集中土拍相比，成都和沈陽第二輪集中土拍明顯降溫，尤其是沈陽，降溫之勢尤其是明顯。本輪集中土拍沈陽掛出44宗涉宅，22宗在開拍前一天緊急中止出讓，余下的22宗地中3宗流拍，僅成交19宗，流拍率高達57%，較首輪上升了45個百分點。成都雖然流拍情況不似沈陽那樣嚴重，但流拍率也升至26%，與首輪零流拍的情況截然不同。

??另外，從溢價率情況來看，兩城第二輪集中土拍溢價率較首批均有明顯下滑。以沈陽為例，第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.8%，較首輪下降了9.58個百分點。結合溢價成交地塊占比來看，成交的19幅地中僅有5幅溢價成交，其中4幅地溢價率不足1%，全場競拍熱度最高的皇姑區(qū)新樂地塊2021-007溢價率僅有4.42%；而首批次集中成交的22宗地塊中半數地塊觸及最高限價，競拍熱度顯著下滑。

??不過，和沈陽二輪土拍全面低熱不同，成都此次土拍表現(xiàn)則明顯分化，地價封頂競人才公寓與土地流拍現(xiàn)象并存。結合各區(qū)域的土拍表現(xiàn)來看，高新區(qū)和天府新區(qū)仍是土拍熱點，此次地價封頂的9宗地中有7宗位于這兩個區(qū)域，如天府新區(qū)萬安街道TF(07/09):2021-20地塊吸引了12家房企競拍，最終以4.45億元的最高限價及續(xù)競銷售型一類人才公寓74%的條件成交。而新都、青白江等外圈層城區(qū)，土拍表現(xiàn)明顯冷靜，多數地塊以底價成交為主，大部分流拍與撤牌地塊也均位于此區(qū)域。以新都區(qū)為例，此次供應的6宗宅地中僅有1宗以底價成交，其余地塊或提前中止，或遭遇流拍，而首輪該區(qū)域地塊均以溢價成交。

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??盈利空間：二輪盈利空間較首輪均明顯提升
沈陽平均地房比低至0.45

??在普遍取消競自持的影響下，成都和沈陽的此輪土拍成交地塊的利潤空間得到一定的提升，大部分成交地塊的地房比均低于0.6，兩城成交地塊的平均地房比均在0.5以下，盈利空間較首輪大幅提升。

??首先來看成都。在出讓地塊普遍取消競自持以及高配建、低盈利空間地塊流拍的影響下，成都此輪土拍成交地塊的利潤空間得到大幅提升，52宗成交地塊的平均地房比僅約為0.48，較首輪近0.7的地房比大幅下降。地價觸及上限的9幅地平均地房比也僅為0.5，除溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)WJ2021-01(0701/0901)地塊因銷售限價不足1萬元/平方米致房地價差空間較窄外，其余地塊的房地價差均在8000元/平方米以上，如高新區(qū)中和街道GX2020-26（071）地塊的房地價差高達1萬元/平方米以上，利潤空間較為充裕。

??至于沈陽，由于本輪集中土拍溢價空間較小，大部分地塊均底價成交，盈利空間更是可觀。通過CRIC系統(tǒng)綜合測算，本輪集中土拍平均地房比為45%，平均房地差為8000元/平方米，盈利空間還是比較大的。就以本地土拍熱度最高的新樂地塊為例，樓板價雖然高達12520元/平方米，但周邊在售的方林龍湖·學樘府平均售價高達28000元/平方米，地房比也為45%，房地差超過1.5萬元/平方米，盈利空間十分可觀。

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??總結：遭遇市場下行、緊資金雙重壓力
熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象

??截至9月17日，土拍規(guī)則密集調整之后的福州、青島、濟南、天津、沈陽和成都六個城市土拍均遭遇了“滑鐵盧”，臨時中止出讓成為“標配”，市場熱度可謂急轉直下。究其原因，一方面是由于上海、深圳等風向城市陸續(xù)出臺樓市調控政策，譬如上海出了二手房核驗價、三價就低等政策，嚴重影響了房價上漲預期，房企增加土儲的意愿不強；另一方面，也受融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊的影響，企業(yè)拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?，這從近期拿地比較積極的企業(yè)均是“國”字頭企業(yè)也可看出。

??雖然完成二輪土拍的城市多為土拍低熱城市，但接下來的蘇州、合肥等首輪土拍高熱城市均有地塊臨時中止出讓或延期轉掛牌的現(xiàn)象，二線城市中土地市場最熱的杭州更是有9宗競品質地塊“流拍”。由此來看，接下來重點城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象。

??不過，土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑，如天府新區(qū)、高新區(qū)等熱點區(qū)域拿地成本大多低于近期成交地塊。因此，對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，將迎來以較低成本增加優(yōu)質土儲的機會。