[克而瑞]北京二輪土拍觸頂與流拍并存，聯(lián)合體與國央企是主力

??5月31日至6月1日，北京率先完成第二輪集中供地的出讓，共成功出讓14宗含宅用地，4宗地塊觸及最高限價，其中1宗仍待通過競高標(biāo)準(zhǔn)方案確定競得人，成交總建面144.71萬平方米，成交總價近500億元，平均溢價率5.45%，較首輪微漲，但本輪產(chǎn)生3宗流拍地塊，區(qū)域市場冷熱不均，房企投資信心仍有不足。

??新增加預(yù)掛牌環(huán)節(jié)

??對房企投資提出了更加嚴(yán)格要求

??北京本輪土拍也實行了預(yù)申請制度，在正式掛牌前增加預(yù)申請環(huán)節(jié)實際上增加了政府與房企溝通的環(huán)節(jié)，通過預(yù)申請環(huán)節(jié)一方面更好地了解房企對不同地塊的拿地意向，另一方面也降低了地塊掛牌后又流拍的風(fēng)險，有利于土拍的平穩(wěn)進(jìn)行。

??值得一提的是，北京的預(yù)申請中，房企在繳納預(yù)申請保證金后，如果參與競拍未能拿地，則將退還預(yù)申請保證金和利息；如果未參與競拍而地塊成交，則僅退回保證金；如果未參與競拍而地塊最終流拍，則保證金不予退回。

??對于房企而言，便存在以下兩種情況：

??一，有明確、強(qiáng)烈意向拿地的房企，參與預(yù)申請之后，并積極參拍，若最終未能成功拿地，能夠保證金與利息一并退回，降低企業(yè)損失；

??二，拿地意向不夠強(qiáng)烈的房企，則需要更加謹(jǐn)慎決定是否參加地塊預(yù)申請。以往土拍也常有房企抱著撿漏的心態(tài)參與土拍，如未能成功拿地也能夠退回保證金，但在目前北京的預(yù)申請條件下，若地塊流拍，房企也需要承擔(dān)一定損失。

??在這樣的預(yù)申請制度下，“撿漏”對房企而言也存在一定的風(fēng)險，也對房企的投資提出了更加嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的要求。

??去年延期地塊本輪主動“降價”

??提振企業(yè)拿地信心

??去年北京第二輪集中供地中，出現(xiàn)大量延期出讓地塊，其中有部分地塊在本輪重新掛牌，且價格有大幅度下調(diào)：

??朝陽區(qū)十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價分分別為21.3億和26.1億，合計達(dá)到47.4億，而本輪合并為一宗地塊出讓，起拍價為38.8億元，“降價”高達(dá)8.6億，整體的平均樓板價從54953元/平方米下降至44982元/平方米；

??另外朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號地塊，出讓底價也由去年的27.1億降至19.2億，總價下降7.9億元，樓板價更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。

??地價的大幅下調(diào)，體現(xiàn)了政府調(diào)整土地市場的決心，且對于有拿地意向的房企而言，也是較好的拿地機(jī)遇。

??地塊熱度分化顯著

??純宅地以及配套完善地塊更受青睞

??本輪北京土拍整體成交溢價率為5.45%，較今年首輪提升了近1個百分點，有4宗地塊觸及最高限價，最終3宗地塊成交，還有1宗進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)；但同時也產(chǎn)生了3宗流拍地塊，流拍率達(dá)到18%，比首輪有所增加，可見不同地塊之間的熱度分化加劇。

??觸頂成交地塊中，最受矚目的是本次出讓的朝陽區(qū)太陽宮地塊，地塊位于東北三環(huán)，地理位置優(yōu)越，且銷售指導(dǎo)價定在13萬元/平方米，與周邊在售項目形成價格倒掛，預(yù)計入市將會吸引大批購房者。太陽宮地塊競拍觸頂后，中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家聯(lián)合體均參與了搖號環(huán)節(jié)，最終中建玖合以66.815億和10%的政府產(chǎn)權(quán)競得該地塊，拿地樓板價為88250元/平方米，溢價率15%。

??此外豐臺區(qū)小瓦窯地塊、昌平區(qū)平西府02號地塊也均已最高限價成交，小瓦窯地塊需現(xiàn)房銷售30000平方米，平西府02號地塊現(xiàn)房銷售1000平方米，競得人分別為電建+首鋼聯(lián)合體、華潤+葛洲壩聯(lián)合體。

反之，本次還有3宗流拍地塊，分別為朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊、豐臺青龍湖地塊和豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)003-005號地塊，前2宗地塊已經(jīng)是不是首次掛牌，且前葦溝地塊地價已經(jīng)下降了8億，仍然遭遇流拍；北宮鎮(zhèn)003-005號地塊主要是由于體量較大，且含一宗教育用地，拿地成本相對較高。

??從盈利空間角度看，本輪北京土拍地價房價比平均值為0.49，房地價差也均在2萬元/平方米以上。

??其中華潤競得的豐臺區(qū)亞林西項目地塊，拿地樓板價為36394元/平方米，銷售指導(dǎo)價為11.2萬/平方米，即使有近一半的商辦比例，指導(dǎo)價與地價之間的差值也足夠大。

??此外，通過銷售指導(dǎo)價的限制，部分地塊項目與周邊項目形成了價格倒掛的情況，更加有助于促進(jìn)項目入市銷售，縮短現(xiàn)金流回正周期，對房企而言也有一定利好。

??聯(lián)合體拿地占比達(dá)50%

??國央企依然是主流

??北京由于土地總價較高，房企以聯(lián)合體形式拿地較為常見，本輪土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被聯(lián)合體競得，占總幅數(shù)的一半，此外國企央企仍然是主要拿地力量。

??中海、城建和華潤都在各自獨立競得1宗地的同時，通過聯(lián)合體的形式再競得1宗地，中海新城+石泰競得石景山區(qū)衙門口地塊，京能+城建競得平谷區(qū)府前街地塊，華潤+葛洲壩聯(lián)合體競得昌平區(qū)平西府地塊，較大幅度地補(bǔ)充了在北京的土儲。

??從拿地房企的類型來看，仍然以國企央企為主流，本次拿地房企除龍湖以外，其他房企均為國、央企背景，且龍湖也是通過與建工聯(lián)合體的形式，拿下豐臺北宮鎮(zhèn)0011號地塊，民企在北京拿地難度依然不低。

??總體來看，北京土拍在部分熱點地塊的帶動下，整體溢價率有所回升，產(chǎn)生了4宗觸及最高限價的地塊，但即使是核心如北京，在地塊大幅降價的情況下仍然產(chǎn)生流拍，也體現(xiàn)了房企目前的投資信心并不充足。

??核心城市的土拍依然是國企央企的戰(zhàn)場，民企存在感較弱，預(yù)計今年房企投資都將維持這樣的格局，民企目前工作仍然以促銷售、穩(wěn)現(xiàn)金流為主。