[克而瑞]專題 | 2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜

??導(dǎo)讀：需求韌性相對(duì)更足的杭州、合肥等核心城市樓市熱度或?qū)⒊霈F(xiàn)回溫。

??長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位，一直以來(lái)都是眾多品牌房企的土儲(chǔ)首選。進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上下半年波動(dòng)劇烈，此前熱點(diǎn)城市也因調(diào)控政策收緊及大環(huán)境調(diào)整而遭遇樓市下行，地市熱度也隨即走低。在此背景下，2021年末房企在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)格局如何？較2020年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略又有何變化？進(jìn)入2022年，上層調(diào)控環(huán)境明顯放松，部分城市也因此出現(xiàn)回溫信號(hào)。那么，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)可重點(diǎn)關(guān)注的城市有哪些？

??為此，本文首先就疫情之后長(zhǎng)三角地區(qū)的樓市和地市走向進(jìn)行梳理；第二部分則對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)各房企的土儲(chǔ)格局進(jìn)行系統(tǒng)分析，并總結(jié)出各類房企的拿地特征和規(guī)模變化，第三部分則對(duì)典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進(jìn)行深度剖析，總結(jié)出各類房企的布局差異，最后則基于以上研究，對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)從城市布局、拿地時(shí)機(jī)和重點(diǎn)關(guān)注城市等方面做出綜合預(yù)判。全文主要結(jié)論如下：

??長(zhǎng)三角土拍熱度率先現(xiàn)回暖信號(hào)，杭州、合肥首拍多宗地封頂。

??疫情多點(diǎn)爆發(fā)加劇市場(chǎng)下行，但核心城市庫(kù)存壓力仍然較輕。

??疫情下長(zhǎng)三角需求韌性凸顯，22家房企長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值超兩千億。

??頭部房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍舊明顯，綠城、濱江等浙系房企地緣優(yōu)勢(shì)突出。

??龍湖、保利、招商等長(zhǎng)三角布局?jǐn)U容，中南置地顯著收縮。

??核心城市房企競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，購(gòu)買(mǎi)力弱、人口外流的皖北區(qū)域房企入駐意愿較低。

??碧桂園保持布局41城，“全覆蓋”型企業(yè)增至10家

??積極圍繞4大核心城市布局，環(huán)上海與杭州灣最（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）受歡迎。

??01

??市場(chǎng)背景：長(zhǎng)三角需求韌性佳

??調(diào)控環(huán)境改善下部分地市已現(xiàn)回溫信號(hào)

??作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐?，長(zhǎng)三角一直是眾多品牌房企的土儲(chǔ)首選。盡管當(dāng)前長(zhǎng)三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調(diào)整影響而較去年同期明顯降溫，但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來(lái)看，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、居民收入水平高，長(zhǎng)三角購(gòu)房需求仍然較為充足，整體樓市表現(xiàn)也仍然最佳。并且，2022年以來(lái)，隨著調(diào)控環(huán)境的改善，尤其上層明確表態(tài)支持合理住房需求后，杭州、寧波等城市的市場(chǎng)也開(kāi)始顯現(xiàn)回溫信號(hào)。

??1、長(zhǎng)三角土拍熱度率先現(xiàn)回暖信號(hào)，杭州、合肥首拍多宗地封頂

??2022年一季度，受疫情再次散發(fā)影響，多地土地出讓活動(dòng)受到影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模也因此同比大幅下降，土地市場(chǎng)成交熱度也維持在低位運(yùn)行。不過(guò)，對(duì)比主要城市群表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價(jià)率指標(biāo)為例，長(zhǎng)三角區(qū)域平均溢價(jià)率達(dá)4.8%，明顯高于京津冀和粵港澳。

       聚焦于城市來(lái)看。在中心城市中，合肥、寧波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首輪集中土拍。與其它已完成集中土拍的城市土拍表現(xiàn)來(lái)看，四城熱度均屬于中上游水平，均有地塊觸頂成交。尤其是合肥，成交24宗地中15宗觸及最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，其中濱湖等熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地更是吸引了二十余家房企參與競(jìng)拍，整體競(jìng)拍熱度較高。最終，合肥首輪成交平均溢價(jià)率高達(dá)11.2%，是已完成集中土拍中溢價(jià)率唯二超出10%的城市。杭州表現(xiàn)也同樣亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點(diǎn)地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價(jià)率達(dá)6.4%，僅次于深圳、合肥和廈門(mén)。

??與此同時(shí)，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市的土地市場(chǎng)也開(kāi)始顯現(xiàn)回溫信號(hào)。盡管大部分地塊仍是以底價(jià)成交，但如臺(tái)州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競(jìng)拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度逐漸回漲。以臺(tái)州椒江葭沚街道地塊為例，該地塊經(jīng)歷了六百余輪的競(jìng)拍才最終確定競(jìng)得人，最終由綠城聯(lián)合臺(tái)州城投以最高限價(jià)20.09億元+配建2.06萬(wàn)平方米的政策性用房競(jìng)得。

??2、疫情多點(diǎn)爆發(fā)加劇市場(chǎng)下行，但核心城市庫(kù)存壓力仍舊較輕（略）

??3、小結(jié)：更多寬松政策尚在路上，下半年地市熱度有望回溫（略）

??規(guī)模排行：規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然凸顯

??龍湖、保利等房企持續(xù)增儲(chǔ)

??疫情之下，樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的長(zhǎng)三角區(qū)域成為房企布局的重點(diǎn)區(qū)域，多數(shù)頭部房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)規(guī)模較上一年明顯增長(zhǎng)，譬如萬(wàn)科、保利發(fā)展、招商蛇口等企業(yè)在長(zhǎng)三角的貨值較上一年的漲幅都在15%以上。至于競(jìng)爭(zhēng)格局方面，因上海、杭州、合肥等核心城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入等方面仍舊有其它城市不可比擬的優(yōu)勢(shì)，因此整體競(jìng)爭(zhēng)熱度仍舊激烈，尤其是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，房企參拍積極性仍然較高。

??具體來(lái)看，2021年底，TOP30企業(yè)于長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)9.4萬(wàn)億元和4.8億平方米；其中TOP10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)5.1萬(wàn)億元和2.6億平方米，占比均在五成以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市2021年商品房銷售面積達(dá)3.8億平方米，按此來(lái)看，僅TOP30企業(yè)的貨值可以支撐長(zhǎng)三角未來(lái)約1.24年的銷售。

??1、疫情下長(zhǎng)三角需求韌性凸顯，22家房企長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值超兩千億

??受整體市場(chǎng)調(diào)整影響，長(zhǎng)三角區(qū)域的樓市成交熱度也較21年上半年轉(zhuǎn)冷。但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域樓市表現(xiàn)仍然最佳，尤其是杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在6個(gè)月以下，樓市成交仍一定的熱度。在此影響下，長(zhǎng)三角區(qū)域也成為各大房企增儲(chǔ)的首選。

??為了衡量各房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局概況，我們梳理了典型房企在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土儲(chǔ)情況（扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然突出，并且呈現(xiàn)出積極擴(kuò)張的趨勢(shì)。2021年在長(zhǎng)三角41城市中的總土儲(chǔ)貨值超過(guò)1000億的房企有37家，75%左右為千億房企；其中在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)超過(guò)5000億元的房企就有6家，分別為綠地、融創(chuàng)、萬(wàn)科、金茂、綠城和碧桂園，介于2000和5000億元之間的房企有16家，涉及保利、招商、新城、金地、龍湖等規(guī)模房企。規(guī)模房企一般資金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上長(zhǎng)三角本就是房企布局的“香餑餑”，土儲(chǔ)總量大幅領(lǐng)先也在意料之中。

??相對(duì)于土儲(chǔ)貨值，寶龍、明發(fā)等房企土儲(chǔ)建面指標(biāo)表現(xiàn)較突出，土儲(chǔ)建面排名較貨值排名提前位次多在5個(gè)位次以上，尤其是明發(fā)，土儲(chǔ)貨值排在第29位，但土地建面排在第12位，提前了17個(gè)位次。這也能反映出這些企業(yè)在長(zhǎng)三角的布局特征仍然是以三四線為主，土地價(jià)值相對(duì)較低。

??2、頭部房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍舊明顯，綠城、濱江等浙系房企地緣優(yōu)勢(shì)突出

??具體來(lái)看，綠地、融創(chuàng)、萬(wàn)科、金茂、綠城和碧桂園等六家企業(yè)在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的總貨值超過(guò)5000億，大幅領(lǐng)先其它房企。六家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值占據(jù)長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總額TOP30企業(yè)總和的32%，優(yōu)勢(shì)十分顯著。其中，大本營(yíng)位于長(zhǎng)三角的綠地土儲(chǔ)貨值位列第一，2021年土儲(chǔ)額高達(dá)7394億元；第二位為融創(chuàng)，盡管21年下半年來(lái)融創(chuàng)因資金壓力而停止拿地，但因其上半年收獲頗豐，21年長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值仍然超過(guò)6000億，僅次于綠地。萬(wàn)科、金茂和綠城緊隨其后，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值也均在5000億元以上。此外，全國(guó)化布局的碧桂園，盡管2021年規(guī)模有所收縮，但長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值也仍在5000億元以上。

??長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過(guò)2000億的16家企業(yè)也多為2021年銷售額TOP30房企（僅寶龍、德信、瑞安及祥生未在前30之列）。除了上文提到的TOP6房企，央企保利發(fā)展的土儲(chǔ)額也超過(guò)了4000億元，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也較為凸顯。值得注意的是，長(zhǎng)三角本土民企新城和中南置地，因資金流動(dòng)性的壓力影響，2021年拿地節(jié)奏明顯放緩，因此其位于大本營(yíng)的土儲(chǔ)貨值也較上一年有所收縮，不過(guò)仍在3000億元以上。

??此外，走全國(guó)化布局的寶龍地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等閩系房企、中梁、濱江、德信等浙系房企、粵派房企中海，在長(zhǎng)三角區(qū)域總土儲(chǔ)排名居于前TOP20，規(guī)模不容小覷。盡管2021年下半年以來(lái)，整體市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)冷，大部分民營(yíng)房企在資金壓力下也拿地動(dòng)作幾乎暫停，但以保利發(fā)展、招商蛇口、中海為代表的央國(guó)企及萬(wàn)科、綠城、龍湖、濱江等為代表的優(yōu)質(zhì)民企仍進(jìn)一步增加了在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備，尤其是這些房企于21年下半年獲得的地塊，利潤(rùn)空間較此前明顯修復(fù)，為企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

??在土地儲(chǔ)備超2000億的房企中，主要有兩類值得關(guān)注：

??第一類是在全國(guó)全面布局的規(guī)模房企，長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備占比多在30%以下，典型如碧桂園、保利發(fā)展。這些房企經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的布局，因此長(zhǎng)三角地區(qū)的土儲(chǔ)占比也相對(duì)偏低，如上文提到的碧桂園和保利發(fā)展，在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的土儲(chǔ)占比分別僅有24%和19%，相對(duì)其它規(guī)模房企偏低。不過(guò)，碧桂園和保利發(fā)展在長(zhǎng)三角的布局也明顯不同：作為深耕三四線城市的典型房企，碧桂園在長(zhǎng)三角區(qū)域的土儲(chǔ)也多位于三四線城市，核心一二線城市的占比僅約在兩成左右；而保利發(fā)展在長(zhǎng)三角的布局主要是以一二線城市為主，2021年保利發(fā)展在上海、南京、合肥、杭州、蘇州、寧波的土儲(chǔ)總額占長(zhǎng)三角的64%，其中上海就高達(dá)23%；三四線城市多集中在浙東、蘇南等強(qiáng)三四線城市，譬如溫州、金華、臺(tái)州、常州等，比重均不超過(guò)5%。2022年，保利發(fā)展在樓市熱度仍舊低迷、整體拿地較為謹(jǐn)慎的大背景之下，仍在長(zhǎng)三角積極拿地，參與了合肥、南京、杭州等核心城市的首輪集中供地，并在合肥成功斬獲兩宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，足以可見(jiàn)其對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的看重。

??第二類為深耕長(zhǎng)三角的房企，尤其是浙系、蘇系房企，在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)貨值方面表現(xiàn)搶眼，譬如浙系房企里綠城、濱江、祥生等。作為本土企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系，使得其在長(zhǎng)三角一體化土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中具有一定先天優(yōu)勢(shì)。典型如發(fā)源于杭州的濱江，2021年在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)總土儲(chǔ)貨值高達(dá)2576億，占其總土儲(chǔ)占比的95%。作為浙江知名房企，濱江的土儲(chǔ)布局高度集中于浙江省內(nèi)，尤其是大本營(yíng)杭州。新的一年，濱江也持續(xù)深耕浙江區(qū)域，并在杭州2022年首輪集中土拍中表現(xiàn)亮眼，以184億元的總金額獨(dú)自或聯(lián)合斬獲11宗優(yōu)質(zhì)地塊，成為當(dāng)日最大贏家。

??總體而言，在長(zhǎng)三角一體化中占據(jù)先機(jī)的主要是來(lái)自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國(guó)化布局多年，后者地緣優(yōu)勢(shì)明顯。在疫情逐步得到控制過(guò)后，需求韌性較佳的長(zhǎng)三角樓市也將率先恢復(fù)，屆時(shí)這些土儲(chǔ)將成為企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的有力保障。

??3、龍湖、保利、招商等長(zhǎng)三角布局?jǐn)U容，中南置地顯著收縮（略）

??4、核心城市房企競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，購(gòu)買(mǎi)力弱、人口外流的皖北區(qū)域房企入駐意愿較低（略）

??03

??布局差異：企業(yè)持續(xù)深耕布局

??規(guī)模房企更青睞核心城市

??2021年開(kāi)啟集中供地以來(lái)，不同的城市群、城市之間市場(chǎng)熱度進(jìn)一步分化，長(zhǎng)三角市場(chǎng)在房企投資布局選擇中持續(xù)處于“優(yōu)先級(jí)”地位，大部分企業(yè)在堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角戰(zhàn)略之下，在長(zhǎng)三角區(qū)域布局更加廣泛。長(zhǎng)期來(lái)看，在集中供地模式下，進(jìn)駐乃至深耕長(zhǎng)三角的房企正在持續(xù)增加，未來(lái)土儲(chǔ)、銷售的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

??1、碧桂園保持布局41城，“全覆蓋”型企業(yè)增至10家

??從企業(yè)在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)分布情況來(lái)看，碧桂園依然保持著覆蓋面廣的優(yōu)勢(shì)，布局城市數(shù)量多達(dá)41個(gè)；此外綠地、新城的城市布局?jǐn)?shù)量也超過(guò)了35個(gè)。以布局超過(guò)25城作為完成“全覆蓋”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，2021年末共有10家房企在長(zhǎng)三角完成了全覆蓋，較2019年末增加了5家，旭輝、弘陽(yáng)、金地、萬(wàn)科和建發(fā)均加入了全覆蓋陣營(yíng)，可見(jiàn)近一年企業(yè)在長(zhǎng)三角布局的積極性較高。

??其中除了碧桂園、金地、萬(wàn)科和建發(fā)以外，其他6家“全覆蓋”房企均為長(zhǎng)三角本土房企，尤其江蘇本土房企上榜較多，新城、中南、旭輝、弘陽(yáng)都位列布局城市TOP10，而浙江房企中僅有祥生入榜。以此來(lái)看，蘇系房企布局相對(duì)廣泛，而浙系房企如德信、濱江等則布局更有針對(duì)性、更加專注核心城市。

??結(jié)合總土儲(chǔ)情況來(lái)看，總土儲(chǔ)建面TOP10房企中，僅有5家名列布局城市TOP10之中，另外5家房企——金茂、保利、招商、德信和龍湖雖然土儲(chǔ)總量高，但分布城市數(shù)量不多，土儲(chǔ)更加聚焦。

??金茂在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總建面超過(guò)2000萬(wàn)平方米，但布局城市數(shù)量?jī)H有17個(gè)，最主要集中于南京、蘇州和溫州，3個(gè)城市的總土儲(chǔ)建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米；德信在長(zhǎng)三角也有近1500萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)建面（權(quán)益），其中超過(guò)三分之一都位于杭州，此外溫州、寧波、南京、臺(tái)州和徐州土儲(chǔ)建面也超過(guò)100萬(wàn)平方米，在其他城市雖然有布局，但規(guī)模均較小。

??碧桂園：長(zhǎng)三角過(guò)半土儲(chǔ)集中于江蘇省，三四線土儲(chǔ)占比超八成

??碧桂園早在三年前就實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)三角的全覆蓋式布局，且策略同樣是堅(jiān)持深耕三四線城市的戰(zhàn)略：截止2021年末，碧桂園在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)中，權(quán)益建面的82%集中于三四線城市，二線城市占16%，而一線城市則僅有2%。據(jù)碧桂園年報(bào)顯示，2021年在三四線城市的貨地比達(dá)3.3倍，總體貨地比達(dá)3.0倍，作為“三四線城市之王”，碧桂園深耕三四線城市具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??從省份來(lái)看，碧桂園在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)主要集中于江蘇省，權(quán)益建面超過(guò)1300萬(wàn)平方米，占比59%；其次在安徽省的權(quán)益建面達(dá)到540萬(wàn)平方米，占比23%，在浙江省的權(quán)益建面為380萬(wàn)平方米，占比16%；在一線城市上海，碧桂園拿地相對(duì)較少，僅有51萬(wàn)平方米。

??萬(wàn)科：聚焦一二線城市，安徽省覆蓋率有待提升

??同為銷售規(guī)模TOP3的龍頭房企，萬(wàn)科也在長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)了“全覆蓋”式布局，但是萬(wàn)科在城市選擇上與碧桂園有明顯差異，從建面分布情況來(lái)看，一線、二線城市占比分別為7%和38%，合計(jì)達(dá)到45%，比碧桂園高出27個(gè)百分點(diǎn)；在省份選擇上，萬(wàn)科最重倉(cāng)的省份也是江蘇省，占比達(dá)到52%，其次浙江省土儲(chǔ)占35%，安徽和上海分別占6%和7%。

??細(xì)化至城市層面，杭州、徐州和南京是萬(wàn)科在長(zhǎng)三角最重倉(cāng)的三個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米，上海、蘇州、寧波和南通土儲(chǔ)建面也都超過(guò)150萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，萬(wàn)科保持聚焦于高能級(jí)城市，土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)較優(yōu)、未來(lái)在長(zhǎng)三角業(yè)績(jī)能夠得到保障。

       對(duì)比萬(wàn)科和碧桂園的城市布局，除了最明顯的不同能級(jí)比例差異之外，在不同省份的進(jìn)駐情況也差異明顯：最為明顯的是碧桂園進(jìn)駐了安徽的16個(gè)城市，但萬(wàn)科僅進(jìn)駐了合肥和蕪湖，且大部分土儲(chǔ)位于省會(huì)合肥。從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，萬(wàn)科的布局更加穩(wěn)健。值得注意的是，在近期辦公廳、國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》下，三四線城市或?qū)⒂瓉?lái)一波熱度上升，對(duì)碧桂園而言，有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線將是較大利好。

??2、積極圍繞4大核心城市布局，環(huán)上海與杭州灣最（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）受歡迎（節(jié)選）

??長(zhǎng)三角區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)基本面向好，其中又以四大核心城市最受矚目，包括一線城市上海、省會(huì)城市南京、杭州和合肥，四大核心城市對(duì)于周邊三四線城市有一定的輻射、溢出作用，帶動(dòng)城市群的發(fā)展，因此環(huán)繞這四個(gè)城市積極布局，是企業(yè)深耕長(zhǎng)三角都市圈的重要戰(zhàn)略。尤其龍湖、招商、華發(fā)、金地等房企，在四大核心城市周邊布局占比超過(guò)70%，在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)較優(yōu)，有較強(qiáng)的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。

??2.1  環(huán)上海：輻射紅利最多，招商、中南等重點(diǎn)布局（略）

??2.2  環(huán)杭州灣：浙系房企布局首選，德信杭州土儲(chǔ)占三成以上（略）

??2.3  環(huán)南京：城市群內(nèi)城市差別顯著，土儲(chǔ)尚未形成一超多強(qiáng)格局 （略）

??2.4  環(huán)合肥：核心城市輻射力弱，周邊城市吸引能力有待提升（略）

??3、典型房企投資聚焦長(zhǎng)三角一二線城市，逐步降低低能級(jí)土儲(chǔ)占比（節(jié)選）

??從企業(yè)角度來(lái)看，在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總量較大的典型房企在長(zhǎng)三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲(chǔ)集中于一二線城市的房企比例可達(dá)六成左右，大部分規(guī)模房企都完成了在6個(gè)一二線城市的布局。一二線土儲(chǔ)比例明顯突出的企業(yè)以本土房企和規(guī)?；膰?guó)企、央企為主，其中濱江、融信、德信等在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)中有50%以上集中在核心城市，與這些企業(yè)在長(zhǎng)三角核心城市深耕不無(wú)關(guān)系。而金地、金茂、招商等在2021年長(zhǎng)三角集中供地中表現(xiàn)相對(duì)土儲(chǔ)，整體占比也分別達(dá)到58%、52%和51%。對(duì)外來(lái)房企來(lái)說(shuō)，如龍湖、禹洲等，首選二線城市進(jìn)駐長(zhǎng)三角帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)更??；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內(nèi)打造品牌知名度，且核心城市房地產(chǎn)發(fā)展成熟、市場(chǎng)透明度更高，外來(lái)房企進(jìn)駐的壁壘相對(duì)降低。

??位于三四線的土儲(chǔ)比例較突出的企業(yè)中，除了少數(shù)全面布局三四線的頭部房企如碧桂園，其余土儲(chǔ)集中于三四線的企業(yè)更多以本土房企為主，如新城、中梁、祥生等以三四線城市起家的本地房企在三四線土儲(chǔ)比例會(huì)相對(duì)較高。

??這些重倉(cāng)三四線城市的企業(yè)在過(guò)去幾年內(nèi)得益于長(zhǎng)三角三四線城市房?jī)r(jià)的快速上漲規(guī)模也迅速擴(kuò)大。但值得注意是，三四線需求退潮之下，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在加大，部分城市房?jī)r(jià)滯漲甚至微跌，購(gòu)房觀望情緒濃郁導(dǎo)致成交量持續(xù)萎縮。因此重倉(cāng)三四線的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。

??可以看到，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，如美的置業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步退出低量級(jí)城市，堅(jiān)持以聚集深耕為主。作為三四線王者的碧桂園，同樣有意降低土儲(chǔ)總量、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，更多的向高能級(jí)的市場(chǎng)靠攏，2021年碧桂園也在上海等地積極參與土拍。除了增加確定性的市場(chǎng)之外，碧桂園也在退出了一些非確定性的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)比較弱的合作項(xiàng)目。

??4、小結(jié)：聚焦高能級(jí)城市，市場(chǎng)下行周期更強(qiáng)調(diào)聚焦、深耕（略）

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??總結(jié)：企業(yè)拿地更加重“質(zhì)”

??持續(xù)聚焦區(qū)域核心城市

??長(zhǎng)久以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度相對(duì)較高的區(qū)域，具有購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、需求支撐性佳等優(yōu)勢(shì)，備受規(guī)模房企的追捧。從房企角度來(lái)看，綠地、融創(chuàng)、萬(wàn)科、金茂、綠城等規(guī)模房企在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值上依舊大幅領(lǐng)先，優(yōu)勢(shì)依然突出，并且布局覆蓋城市較廣。除此之外，濱江、德信等本土房企加大長(zhǎng)三角布局，尤其在杭州灣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尤為突出，以濱江為例，在剛結(jié)束的杭州首輪集中土拍中總計(jì)拿地11幅，拿地金額超過(guò)180億元，成為杭州首輪土拍的最大贏家；而城市格局方面，依然是合肥、寧波、南京和杭州等核心城市競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，首輪集中土拍中均有地塊觸頂成交。

??展望未來(lái)，在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，需求韌性相對(duì)更足的杭州、合肥等核心城市樓市熱度或?qū)⒊霈F(xiàn)回溫。同時(shí)，由于疫情影響，上半年銷售回款顯著不及預(yù)期，多數(shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，企業(yè)投資態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地也會(huì)更注重“質(zhì)”，投資焦點(diǎn)也多聚集在區(qū)域核心城市。由此來(lái)看，上海、杭州、寧波等核心城市土拍熱度或?qū)⒀永m(xù)回溫，但需求支撐性較弱的城市，譬如皖北區(qū)域的多數(shù)城市，土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)仍難以避免，下半年地市熱度也將維持低位運(yùn)行。

??1、上海土拍將促成交周期性回升，長(zhǎng)三角全年成交預(yù)計(jì)難及上一年

??2022年前五月，受疫情反復(fù)及供地節(jié)奏變化影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比大幅下降。接下來(lái)，隨著各城市二輪土拍的到來(lái)，尤其是上海延遲的首輪土拍入市，有望推高二、三季度長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市土地成交的規(guī)模與熱度。但需要注意的是，由于當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍存較大壓力，拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎；同時(shí)，為了減少流拍現(xiàn)象，以22城為代表的重點(diǎn)城市多縮減了首輪集中供地規(guī)模，如上海、杭州、蘇州、寧波、南京、無(wú)錫等重點(diǎn)城市首批次供應(yīng)量大多都不及去年同期，土地市場(chǎng)供給端的調(diào)整還在持續(xù)。

??全年來(lái)看，盡管近期有不少城市已經(jīng)從人才購(gòu)房、公積金貸款、首付比例等多方面對(duì)樓市進(jìn)行了“松綁”，政策面利好消息不斷，但樓市成交依然受經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、疫情散發(fā)等多方面影響，恢復(fù)速度緩慢，上半年銷售回款也大受影響，導(dǎo)致房企資金壓力倍增，行業(yè)信心恢復(fù)依舊路遠(yuǎn)道艱，預(yù)計(jì)下半年拿地態(tài)度仍將偏謹(jǐn)慎。不僅如此，由于樓市整體遇冷，作為成交主力的三四線城市多數(shù)還面臨庫(kù)存高位的問(wèn)題，土地供應(yīng)端勢(shì)必還將繼續(xù)縮減。在此影響下，預(yù)計(jì)2022年長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)成交規(guī)模將會(huì)較去年進(jìn)一步回落。

??2、百?gòu)?qiáng)房企增儲(chǔ)愈發(fā)審慎重“質(zhì)”，深耕型企業(yè)地緣優(yōu)勢(shì)將更加突出（略）

??3、疫情下各地冷熱分化加劇，杭州、合肥等核心城市韌性可期（略）