[克而瑞]快評(píng) | 次輪供地“少而優(yōu)”下，天津仍存涼意、濟(jì)南穩(wěn)中升溫

??天津第二輪土拍較“冰點(diǎn)”有所好轉(zhuǎn)，濟(jì)南次輪土拍地方民企成為參拍主力。

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??作為首輪集中土拍流拍率最高的兩個(gè)城市，天津和濟(jì)南也于8月1日迎來了年內(nèi)的第二場(chǎng)集中土拍。為了避免再次遭遇大規(guī)模流拍，兩個(gè)城市次輪供地明顯謹(jǐn)慎，均采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，以提振市場(chǎng)熱度。

??在上述舉措的利好下，天津和濟(jì)南的次輪土拍表現(xiàn)均較首輪進(jìn)一步趨穩(wěn)，地塊流拍比例較首輪大幅減少，其中濟(jì)南更是實(shí)現(xiàn)了“零流拍”。不過，相比濟(jì)南的“穩(wěn)中有升”，天津土拍熱度仍然維持在低位，11宗地中2幅流拍，余下9幅地塊也均底價(jià)成交。

??天津：第二輪土拍較“冰點(diǎn)”有所好轉(zhuǎn)，但整體熱度依然低迷

??本輪天津共計(jì)掛牌11宗地塊，最終9宗地塊底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度與上一輪的“冰點(diǎn)”相比有所好轉(zhuǎn)，但依然較為低迷，整體溢價(jià)率為0%。且拿地房企均為國(guó)央企和地方平臺(tái)公司，無品牌房企或民企現(xiàn)身拿地，房企在天津投資的積極性較低。

??第二輪供應(yīng)“貴精不貴多”

      6宗首輪流拍地塊重新上架

??經(jīng)過上一輪土拍大面積流拍、熱度降至冰點(diǎn)之后，天津本輪集中供地的土地供應(yīng)顯得更加“謹(jǐn)慎”，本次僅上架了11宗含宅地塊，包括6宗在首輪流拍或停牌的地塊，供應(yīng)總建面為150.3萬平方米，較首輪下降53%。

??此外天津本次供地也體現(xiàn)出了“貴精不貴多”的策略，南開區(qū)、西青區(qū)、塘沽老城區(qū)、寶坻區(qū)均有較為優(yōu)質(zhì)的地塊出讓，且周邊配套基本已經(jīng)相對(duì)成熟。

??尤其南開區(qū)出讓的長(zhǎng)虹公園板塊地塊，在位置上緊鄰南開區(qū)政府，周邊已有2條地鐵環(huán)繞，幼兒園、醫(yī)院、公園等配套非常完善，周邊在售項(xiàng)目以改善型項(xiàng)目為主；此外塘沽新河板塊也許久沒有土地出讓，新房市場(chǎng)正處于窗口期。

??雖然本輪天津的供應(yīng)量大幅下調(diào)，且推出了一些優(yōu)質(zhì)地塊，但6宗首輪流拍地塊再上架并未調(diào)整土地價(jià)格。

??9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊遭流拍

      二輪土拍平淡收?qǐng)?/strong>

??從競(jìng)拍結(jié)果來看，天津的第二輪集中供地依然可以用“平平無奇”形容，11宗地塊中9宗底價(jià)成交，另外2宗流拍，整體表現(xiàn)乏善可陳。但與首輪八成以上地塊流拍的情況相比，本輪土拍可以說情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。

??且本輪天津的拿地房企中，除了中鐵十八局拿下塘沽老城區(qū)兩宗地以外，另外7宗地均由地方平臺(tái)公司競(jìng)得。值得一提的是，山西建設(shè)在本輪共拿下4宗地，成為競(jìng)得土地?cái)?shù)量最多、建面最大、拿地金額最高的房企。民企并未在本輪土拍中現(xiàn)身。

      去化周期升至25.5個(gè)月

      樓市不振導(dǎo)致天津土拍持續(xù)低迷

??在第二輪集中供地中，上海、廣州都采用了減少供應(yīng)量、提升地塊質(zhì)量的供地策略，并且都取得了明顯效果，土拍熱度明顯回溫。但同一招在天津則并未帶來同樣的效果，究其原因，還是樓市不振導(dǎo)致土拍持續(xù)冷淡。

??從商品住宅成交來看，今年1-6月份，天津商品住宅共成交367萬平方米，與2021年、2020年同期相比分別大降44%和31%；在去化緩慢的情況下，天津商品住宅庫(kù)存去化周期已經(jīng)達(dá)到25.5個(gè)月，去化周期較長(zhǎng)、難度較高。

??實(shí)際上，本次土拍出讓的地塊質(zhì)量并不差，起拍價(jià)與周邊在售項(xiàng)目售價(jià)也有一定的盈利空間，例如南開長(zhǎng)虹公園地塊成交樓板價(jià)雖然高達(dá)2.8萬元/平方米，但周邊的改善型項(xiàng)目例如旭輝鉑悅公望、鉑悅?cè)谟N售均價(jià)都在5.5萬元/平方米以上，留給項(xiàng)目的盈利空間依然較大。其他地塊的底價(jià)和周邊房?jī)r(jià)對(duì)比，地價(jià)房?jī)r(jià)比也基本在0.5以下。

??雖然保有一定的盈利空間，但由于去化預(yù)期不佳，預(yù)期收益較難轉(zhuǎn)換為實(shí)際收益，所以房企投資積極性依然不高，大部分地塊仍由地方平臺(tái)公司底價(jià)包攬。

??濟(jì)南：次輪土拍熱度穩(wěn)中回升，地方民企成為參拍主力

??在首輪土拍熱度降至谷底后，濟(jì)南第二批次集中供地明顯更加謹(jǐn)慎，供地量進(jìn)一步縮減，同時(shí)還減少了捆綁出讓地塊、降低出讓要求，以吸引房企拿地。在上述舉措下，房企參拍熱情也有所提升，尤其是地方民企參拍十分積極。最終，第二批次推出的18宗地（16幅住宅用地，2幅商辦）全部順利成交，無一宗流拍。16宗涉宅用地的成交溢價(jià)率為2.6%，也較首輪提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??次輪供地“小而精”

      部分地塊地價(jià)下調(diào)以吸引房企拿地

??濟(jì)南的地塊大多采取“組團(tuán)出讓”的方式，如在今年一批次集中供地中獨(dú)立出讓地塊僅有5幅，其余30幅地塊被分成了11個(gè)組團(tuán)而捆綁出讓。這種出讓方式對(duì)房企的資金能力要求較高，加之組團(tuán)地塊往往有配建、引入產(chǎn)業(yè)等多項(xiàng)出讓要求，因而濟(jì)南第一批次供地顯著遇冷，接近五成的地塊遭遇流拍。

??為了減少地塊流拍，濟(jì)南在第二批次集中供地中減少了組團(tuán)出讓的地塊幅數(shù)。18宗地塊中，有6幅為單獨(dú)出讓，占比達(dá)到1/3，較首批次明顯提升。與此同時(shí)，為了吸引房企拿地，第二批供應(yīng)地塊的出讓要求也有所降低：大部分地塊僅有基礎(chǔ)配建，僅科技城12街區(qū)地塊12-04/12-06/12-08組團(tuán)地塊有引入產(chǎn)業(yè)、建設(shè)回購(gòu)安置房、商業(yè)自持等多項(xiàng)要求。

      此外，此次濟(jì)南出讓地塊中也有不少地塊的地價(jià)有所下調(diào)，以優(yōu)化房地價(jià)差，吸引房企拿地。如天橋區(qū)二批次出讓的唯一住宅用地水屯路以東地塊，起拍樓面價(jià)為7857元/平方米，較周邊在去年第二批次成交地塊的起拍價(jià)下降了僅800元/平方米。再如撤牌后再掛的長(zhǎng)清區(qū)平安店村舊村址地塊A-1、A-2，起拍樓板價(jià)較上一次掛牌價(jià)格也降低了約500元/平方米。

??供地質(zhì)量提升下次輪熱度回溫

      2幅地競(jìng)至“封頂預(yù)售”

??在地塊質(zhì)量提升下，濟(jì)南次輪集中土拍熱度明顯回溫。16幅涉宅用地全部順利成交，總成交建面達(dá)133.6萬平方米，共收金64.7億元，成交地塊的平均溢價(jià)率達(dá)2.6%，也較首批次上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??在16宗成交地塊中，熱度最高的當(dāng)屬歷城區(qū)的市委黨校東地塊（2022TDGP12R0049）及唐冶A-5地塊（2022TDGP12R0050），分別吸引了8家和5家房企參拍，最終均以最高限價(jià)+封頂預(yù)售成交。這兩幅地之所以能夠吸引多家房企的競(jìng)拍，除了由于項(xiàng)目位置優(yōu)越、周邊配套完善外，還和項(xiàng)目周邊競(jìng)品較少、未來去化壓力相對(duì)較輕有關(guān)。如市委黨校東地塊，位于濟(jì)南高端改善項(xiàng)目聚集的彩石片區(qū)，緊鄰濟(jì)南市委黨校，周邊在售新房項(xiàng)目較少，因而房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，最終在經(jīng)過46輪競(jìng)拍后由鑫都置業(yè)以上限價(jià)+封頂預(yù)售競(jìng)得。

??其余14幅地塊均為底價(jià)成交，且其中包含一宗保障性租賃住房用地、一宗回遷安置地塊及一宗人才房用地。除了此類特殊用地外，其余地塊或因區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套不完善而底價(jià)成交，或因捆綁條件較多而由本地城投托底。

      地方民企撐場(chǎng)濟(jì)南土拍

      品牌房企中僅華潤(rùn)現(xiàn)身

??在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性也較首輪有所提升。從參拍房企來看，濟(jì)寧瑞馬、德州東海、濟(jì)南本土的銀豐、鑫都等山東省內(nèi)城市的民企參拍較為積極，其中瑞馬、銀豐等企業(yè)均參與了多宗地塊的競(jìng)拍。鑫都表現(xiàn)最為亮眼，擊敗其余7家房企，一舉斬獲了本場(chǎng)土拍最熱門的市委黨校東地塊。

??不過，品牌房企的參拍意愿仍舊不高，僅在濟(jì)南土儲(chǔ)即將見底的華潤(rùn)置地現(xiàn)身本場(chǎng)土拍，中海、龍湖等深耕企業(yè)均未參拍。從最終拿地結(jié)果來看，在競(jìng)拍市委黨校東地塊失利后，華潤(rùn)以最高限價(jià)9.7億元及封頂預(yù)售的條件拿下另一熱點(diǎn)地塊唐冶A-5地塊。

       總體來看，在供應(yīng)規(guī)?？s減、地塊質(zhì)量提升的利好下，天津和濟(jì)南的次輪土拍熱度均較首輪的“冰冷”有所好轉(zhuǎn)，尤其是濟(jì)南，更是出現(xiàn)了2幅地封頂成交的火熱場(chǎng)面。但品牌房企的投資意愿仍在低位，尤其是天津，最終拿地房企均為央國(guó)企，品牌房企則紛紛隱身。究其原因，還是由于當(dāng)前樓市成交仍舊低迷，對(duì)于多數(shù)房企而言，保交樓、促回款仍是當(dāng)前主要任務(wù)，而資金壓力相對(duì)較輕的房企投資意愿也更偏向去化風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的上海、杭州等城市。

      此外，值得注意的是，受地市持續(xù)遇冷影響，多數(shù)城市下半年供地指標(biāo)壓力將會(huì)明顯增加。以濟(jì)南為例，兩次集中土拍成交面積僅為118萬平方米，還不足濟(jì)南市本級(jí)年度供地計(jì)劃的四分之一。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也為保證政府基金性收入的穩(wěn)定和重大項(xiàng)目投資的穩(wěn)步推進(jìn)，地方主管部門仍需在政策面做出更多調(diào)整，下半年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)有望出現(xiàn)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。