??2023年初，根據中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預供地”，受此影響，今年重點城市供地計劃公布時間較往年偏早，截止4月11日，已經有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃。在當前大部分城市面臨高庫存壓力的當下，2023年典型城市的宅地計劃供地量表現(xiàn)如何？首批集中供地的規(guī)模怎樣？接下來的土地市場走向又將如何？

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??房地產開發(fā)用地減少，工礦倉儲供應規(guī)模增加

??一二線表現(xiàn)更為突出

??就已經公布供地計劃的15個一二線城市數據來看，2023年房地產開發(fā)用地明顯減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場化租賃）規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達51%；其次，普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達19%；只有保障性產權住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線保障性住房供給力度不減。

??在房地產開發(fā)用地減少的同時，工礦倉儲、公共管理等用地供應規(guī)模增加，同比增幅分別為10%和11%。典型城市如呼和浩特、?？凇⒛蠈?，工礦倉儲用地增幅均在70%以上，這也是希望通過增加產業(yè)用地供應，進一步提升城市經濟活力。

??三四線城市與一二線城市變動趨勢基本一致，也呈現(xiàn)出宅地減少、產業(yè)類用地增加的趨勢，不過在宅地計劃減量比例方面，不及一二線城市突出，普通商品住宅用地同比降幅僅有10%。不過，與一二線城市不同的是，三四線城市保障性住房供應力度不及一二線，保障性產權住宅用地量較2022年有所下滑，同比降幅為5%。

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??核心城市宅地供應規(guī)模仍較穩(wěn)定

??“高庫存”重慶、長春同比降幅達六成

??從典型城市2023年普通商品住宅計劃供應量較2022年變化情況來看，多數城市普通商品住宅供應量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長春降幅最顯著，降幅近七成。CRIC數據顯示，截止2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。受此影響，長春2023年大幅削減了宅地供地計劃，2023年全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，同比2022年降幅高達66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個月，并且2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅均在38%以上。

??但上海、蘇州等核心城市宅地供應規(guī)模還是較為平穩(wěn)的，這些城市商品住宅去化速度較好、庫存壓力也相對較輕，地方規(guī)土局在供地規(guī)模上也保持相對穩(wěn)定。譬如上海，截止2022年末，其去化周期僅有6.9個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應計劃更是連續(xù)五年保持增長，2023年普通住宅用地供應計劃同比增長26%，廣州規(guī)土局亦就此表態(tài)，充足的住宅用地供應量是實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的有力保障。

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??典型城市首輪集中供地提質縮量

??滬廣相對積極、蘇甬相對保守

??截至4月11日，已經有10余個城市開啟了首批集中土拍（由于目前實現(xiàn)集中掛牌、分散土拍，部分城市僅完成了首輪集中土拍的部分地塊，因此本節(jié)這些城市暫未計算規(guī)模占比）。從已經集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小。

??其中，供地比較積極的城市有上海、廣州、長春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過兩成，尤其是上海，一次性掛牌出讓地塊19宗，占用地面積超過98萬平方米，掛牌總價超過483億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計劃供應量的比重高達20%，宅地供應相對積極；并且從供地質量上來看，上海表現(xiàn)也不俗，徐匯、靜安、普陀、閔行等中心城區(qū)均有涉及，供地質量相對較佳。

??相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地節(jié)奏比較緩慢，尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計劃供應量507萬平方米的8%，僅涉及11宗宅地，出讓地塊面積約39萬平方米，供地十分謹慎。這也與近兩年來蘇州新房流速偏緩、庫存壓力顯著上升有關。截止2023年2月底，蘇州庫存消化周期接近16個月，尤其是吳江區(qū)，消化周期已經高達27個月，因而首輪供地規(guī)模相對保守，供應建面與2022年五輪供地規(guī)模相比，除與第三輪基本持平外，均不及其余輪次；雖然供應體量持續(xù)低位，但是本次供應從質量上相對較佳：本輪11宗地塊中，就有3宗來自園區(qū)、4宗來自獅山，均位于配套完善的熱點板塊，均屬于比較優(yōu)質的土地資源。

??綜上，在行業(yè)規(guī)模下行、庫存壓力持續(xù)高位的當下，大部分重點城市在供地計劃中都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產權住宅用地的供應，整體來看，重點城市的宅地計劃供應量是適度的。另外，從已經集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小，質量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市優(yōu)質地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來新高。

??對于未來走勢，結合土地市場網“預公告”地塊進行梳理可見，大多數城市首批預公告會在5月份結束?？紤]到“集中供地”已經取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，不少城市已經實行集中掛牌、分散土拍的土拍方式，自5月之后，整體來看集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態(tài)化土地市場轉變。但從個體城市角度而言，在年中或三季度初，天津、成都等宅地計劃供應量較大但供應節(jié)奏偏緩的城市將迎來一波供地小高峰，在全年供地規(guī)模縮量提質之下，有意補倉的企業(yè)屆時可適當關注優(yōu)質地塊的投資機會。