土地交易分析克而瑞研究中心 2024-01-31 09:34:02 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2024-01-31
- 報告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??2024年市場熱度將延續(xù)低位運(yùn)行,核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點(diǎn)。
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??歲末年初,土地市場供地節(jié)奏明顯變緩,截止1月25日,全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米,處于相對低位。熱度方面,1月平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點(diǎn),止住了連續(xù)大半年的下行趨勢,若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù),全月溢價率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。分城市來看,僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數(shù)重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊能保持一定熱度,其余大部分城市仍以底價成交為主。
??核心要點(diǎn)
??· 供求:1月土地供應(yīng)量為3237萬平方米,創(chuàng)下2019年以來月度供應(yīng)量新低。土地成交4206萬平方米,同比由正轉(zhuǎn)負(fù),成交金額1003億元,依舊保持同比正增。
??· 熱度:月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價率3.7%,得益于土拍限價解禁及重點(diǎn)城市成交占比上升,止住了連續(xù)9個月的下行趨勢。土地流拍率17%,環(huán)比增加8個百分點(diǎn),出現(xiàn)周期性上升。
??· 分布:各能級表現(xiàn)不一:一線量價同比均大漲,二線量跌價漲,三四線量價齊跌。由于京、滬本月均有多宗宅地土拍,一線成交金額達(dá)259億元,同比大漲284%,占300城總成交金額的比重增至26%。
??后市展望
??2024年市場熱度將延續(xù)低位運(yùn)行
核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點(diǎn)
??歲末年初,土地市場供地節(jié)奏明顯變緩,截止1月25日,全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米,處于相對低位。熱度方面,1月平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點(diǎn),止住了連續(xù)大半年的下行趨勢,若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù),全月溢價率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。分城市來看,僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數(shù)重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊能保持一定熱度,其余大部分城市仍以底價成交為主。房企拿地來看,土地市場仍以央國平為主,民營企業(yè)拿地積極性仍在低位。
??展望2024年:城市層面,一二線城市無疑是房企投資的首選,但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn),而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面;企業(yè)層面,由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外,龍頭房企的優(yōu)勢將持續(xù)放大,未來優(yōu)質(zhì)土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中,民企的投資則更依賴于市場整體的復(fù)蘇情況,需要更長的修復(fù)期。
??01供求
??供地規(guī)模創(chuàng)新低
成交金額維持同比正增
??土地供應(yīng)方面,截止2024年1月25日,本月土地供應(yīng)量為3237萬平方米,環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落,并創(chuàng)下2019年以來月度供應(yīng)量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下,年初土地供應(yīng)規(guī)模的收窄符合行業(yè)預(yù)期。一線城市方面,與上月恰恰相反,北京、廣州、深圳均有宅地供應(yīng),而上海則是無新增宅地供應(yīng)。二線城市方面,月內(nèi)僅西安新增供地規(guī)模達(dá)到101萬平方米,其余城市新增供應(yīng)在100萬平方米以內(nèi)。接下來,隨著2月份春節(jié)假期的到來,再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計(jì)劃,預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。
??土地成交方面,截至1月25日,全國300城經(jīng)營性土地成交4206萬平方米,環(huán)比下降接近九成,同比下降6%。隨著2023年12月土地供應(yīng)量的下行,土地成交面積的減少也在情理之中。不過值得注意的是,1月份土地成交總價達(dá)到了1003億元,較去年同期增長19%,高能級城市市場份額仍在進(jìn)一步增加,單純從土地投資規(guī)模的角度來看,2024年1月份全國市場仍好于2023年1月。一二線城市中,至截稿時成都、石家莊成交建面突破100萬平方米,北京、上海、西安成交金額突破50億元。月內(nèi)平均樓板價為2385元/平方米,雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑,但對比上年同期來看仍有接近27%的同比增幅。
??02熱度
??溢價率迎來回升
流拍率周期性沖高
??市場熱度方面,1月平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點(diǎn),止住了連續(xù)大半年的下行趨勢,若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù),全月溢價率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。具體來看,杭州、長沙、湖州等城市月內(nèi)平均溢價率均突破10%,上海平均溢價率也達(dá)到了7%。得益于12月以來地方政府對于土地限價的松綁,在1月份整體成交規(guī)模下行,重點(diǎn)城市成交占比上升的背景之下,平均溢價率水平終于迎來回升,有利于市場預(yù)期的改善。但是從具體地塊視角來看,雖然2023年12月以來杭州、合肥等地拍出了多宗高溢價地塊,但大多數(shù)地塊的實(shí)際地價并沒有出現(xiàn)明顯上漲,房地價差也能保持相對充裕,說明即便對于優(yōu)質(zhì)板塊的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,目前業(yè)內(nèi)競價仍然處于相對理性的范圍。
??1月土地流拍率17%,環(huán)比上升8個百分點(diǎn),出現(xiàn)周期性上升。近年來1月份都是流拍率指標(biāo)的高點(diǎn),主要因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市將大量地塊密集排布在歲末供應(yīng),其中出讓把握較大的多分配在12月,而剩下的一些素質(zhì)一般的地塊則集中在了1月份。按城市統(tǒng)計(jì),月內(nèi)宣城土地流標(biāo)最多,共有5宗地出現(xiàn)流拍,西安有4宗出現(xiàn)流拍,月內(nèi)西安成交的10宗地塊也均為底價成交。
??03 重點(diǎn)地塊
??北京包攬兩榜榜首
兩榜席位占比近半
??歲末年初,重點(diǎn)城市集中供地量明顯減少,重點(diǎn)城市僅京、滬、蓉等少量成交零星土拍。因此,重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量相對較少,使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降??們r榜榜首地塊來自北京海淀,為商辦地塊,由騰訊科技以底價64.2億元競得;排在第二來自上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn),經(jīng)過56輪競價觸達(dá)地價上限52.51億進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié),并且參拍房企均接受綠色建筑二星級及超低能耗建筑指標(biāo)以及7%的公租房比例進(jìn)入搖號環(huán)節(jié),由招商搖中,成交樓面價17634元/㎡,溢價率9.33%。不僅如此,除榜首外,總價榜第三、四、六、七位也來自北京。
??單價榜TOP1、2、3地塊均來自北京,TOP前兩位均位于豐臺區(qū)盧溝橋街道,兩地一路之隔,先后觸頂搖號成交。其中,豐臺區(qū)盧溝橋街道大瓦窯馨城項(xiàng)目二期DWY-L44地塊率先進(jìn)行競拍,其報價觸及土地上限價格38.41億元,轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié),由京能置業(yè)幸運(yùn)搖中,溢價率15%;另一宗大瓦窯新村項(xiàng)目二期DWY-L42地塊同樣是觸頂搖號成交,最終贏家為中建信和,成交價38.525億元,溢價率15%。
- 10:54
- 10:51
- 10:49
- 10:18
- 10:16
- 10:05
- 10:05
金融監(jiān)管總局:進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作
- 09:54
- 09:52
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1開年首月土地市場總體熱度回升,供需規(guī)模季節(jié)性回落
- 2土地月報|成交規(guī)模處于周期性低位,溢價率止跌微漲(2024年1月)
- 3土地周報 | 土地市場持續(xù)低位,杭州土拍仍保持較高熱度(01.22-01.28)
- 4仲量聯(lián)行最新發(fā)布《土地剩余使用年限對于房地產(chǎn)價格的影響》報告
- 5土地周報 | 成交規(guī)模量升價跌,市場熱度仍維持低位(1.8-1.14)
- 62023年12月全國重點(diǎn)城市土地市場報告
- 7土地周報 | 成交規(guī)模高位回落,溢價率創(chuàng)11月以來新高(12.25-12.31)
- 8年末成交規(guī)模翹尾,溢價率創(chuàng)2023年新低(2023年12月)
- 9杭州2023年土拍收官,攬金約1780億元居全國第二
- 10土地周報 | 年末土拍迎來成交高峰,市場熱度仍冷熱分化(12.11-12.17)