??導 讀 

??1.2024年Top20內(nèi)房企租金收入增長7.6%，管理收入占比上升至19.2%

??2.部分企業(yè)運營收入增長明顯，第二曲線助力企業(yè)穿越周期

??3.商業(yè)地產(chǎn)接軌公募REITs，房企積極參與盤活資產(chǎn)

??4.消費降級下有效客流減少，惠譽預測2025年行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

??榜單解讀

??01

??2024年Top20內(nèi)房企租金收入增長7.6%

??管理收入占比上升至19.2%

??2024年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為44.9億元和17.8億元，內(nèi)房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約27.1億元；此外內(nèi)房企運營收入Top20入榜門檻為21億元。2024年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1865億元，同比增長7.6%。

??從收入結(jié)構(gòu)來看，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達73.3%，而外資房企則為92.7%。其中，內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)管理收入占比達到了19.2%，而酒店運營收入占比達7.4%。內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)管理收入占比較高，主要由于萬達商管及新城控股擁有較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)運營管理業(yè)務，此外近年來不少房企運營商提出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??部分房企運營商還布局有其他多元業(yè)務，如萬科持有較多可租賃倉儲，而龍湖集團旗下運營有相當規(guī)模的長租公寓。上半年，龍湖冠寓已開業(yè)12.3萬間，整體出租率95.6%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率96.3%。

??02

??部分企業(yè)運營收入增長明顯

??第二曲線助力企業(yè)穿越周期

??從2024年上榜房企來看，央企華潤、中海的運營收入分別取得了不錯的增長。其中，中海地產(chǎn)2024年運營收入為77億元，同比上升14%。此外，華潤置地運營收入為287.9億元，同比上升了14%，繼續(xù)保持第二的名次。此外民營企業(yè)，新城控股的運營收入也增長較快，2024年實現(xiàn)運營收入118.5億，同比增長13%。

??當前，房地產(chǎn)增量市場增幅放緩，不少企業(yè)將發(fā)展重點放在存量板塊，作為穿越周期的應對策略。如2024年4月，龍湖發(fā)布資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，涵蓋婦兒醫(yī)院、服務式公寓、長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、頤年公寓六大資管業(yè)務。龍湖在業(yè)績發(fā)布會中表示，這一調(diào)整意在針對未來存量的藍海市場，從中尋找更多發(fā)展機會。

??而華潤置地在中期業(yè)績會中直接表示“房地產(chǎn)行業(yè)已全面進入存量時代”，“華潤置地的第二增長曲線已經(jīng)形成。華潤置地應該是藍籌房企中，為數(shù)不多已經(jīng)成功實現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線跨越的企業(yè)”，“華潤置地的經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務正處于蓬勃壯大的狀態(tài)，向大資管轉(zhuǎn)型已經(jīng)具備規(guī)模勢能優(yōu)勢?！?/p>

??03

??商業(yè)地產(chǎn)接軌公募REITs

??房企積極參與盤活資產(chǎn)

??2024年，我國公募REITs已邁入常態(tài)化發(fā)展的新階段。在此背景下，許多持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企開始進行公募REITs的試水。截至2024年12月19日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模224.22億元，此外還有金隅集團和萬科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。

??房企參與公募REITs，主要圍繞消費類基礎(chǔ)設施和租賃住房兩個方面。尤其是在消費類基礎(chǔ)設施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產(chǎn)品（不包含擴募）中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領(lǐng)域除了已經(jīng)上市的有華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外，還有華潤有巢REIT的擴募正在審批中，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標的申報發(fā)行10億元租賃住房REIT。

??對于不同的房企而言，參與公募REITs是出于不同的戰(zhàn)略考量。對于華潤置地而言，發(fā)行公募REITs是為了整合旗下商業(yè)資產(chǎn)，華潤置地擁有豐富商業(yè)資源，為公募REIT擴募提供資產(chǎn)基礎(chǔ)。而對于萬科而言，公募REITs作為化解風險“一攬子方案”中的一部分。中期業(yè)績會中，萬科管理層表示：“今年前7月，萬科大宗交易累計簽約204億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個項目?！痹谶@204億元的大宗交易簽約金額中，也包含了印力的資產(chǎn)交易以及公募REIT的發(fā)行。

??04

??消費降級下有效客流減少

??惠譽預測2025年行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

??由于受到多重因素影響，我國商業(yè)地產(chǎn)已從高速增長轉(zhuǎn)變成強調(diào)運營管理的階段。在此背景下，行業(yè)同樣面臨深刻轉(zhuǎn)型與變革，參與其中的商業(yè)運營商也會遭遇更多挑戰(zhàn)。在上榜企業(yè)中，不少房企實現(xiàn)運營收入的增長，主要原因是有增量商場開業(yè)，推高了整體營收規(guī)模；但仍有部分企業(yè)運營收入發(fā)生下降，一些是由于母公司現(xiàn)金流緊張，需要處置投資性房地產(chǎn)回籠資金，一些則是由于受宏觀環(huán)境影響，消費客流下降，市場競爭加劇導致。

??作為高端商業(yè)地產(chǎn)龍頭品牌的恒隆地產(chǎn)，其董事長陳文博在中期報告致股東函中坦言：“過去六個月，遇上了近年來最嚴峻的經(jīng)營環(huán)境”，其核心業(yè)務（即經(jīng)常性租賃收入）下降了7%。恒隆位于上海的購物商場租戶銷售額下降了超過20%，整個內(nèi)地物業(yè)組合的租戶銷售額下降13%。銷售額下降的一個主要原因，“是消費者普遍對市場缺乏信心……經(jīng)濟不明朗加上預算緊縮，家庭的可支配開支持續(xù)減少。然而，影響購物商場的，更多是顧客到訪次數(shù)或購買量的減少，而非所買產(chǎn)品的質(zhì)素‘降級’?！贝送猓懵∵€提及“大多數(shù)人都指望政府向市場釋出訊號?？墒牵刂磷珜懕疚臅r（2024年7月），仍未見明確的訊號?！?/p>

??作為國際三大評級機構(gòu)的惠譽，在12月3日的一篇報告中表示，中國內(nèi)地和香港特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資公司將在2025年繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。一、是由于辦公樓市場持續(xù)供應過剩和零售銷售疲軟，入駐率和租金將面臨壓力。二、是內(nèi)地和香港特區(qū)零售消費趨勢疲軟增加了零售物業(yè)潛在負租金逆轉(zhuǎn)風險，營業(yè)額租金可能下降。

??對于商業(yè)地產(chǎn)而言，跑馬圈地、快速擴張的時代一去不復返，取而代之的是運營上的精益求精、管理上的降本增效。作為商業(yè)地產(chǎn)運營方，不管是后期考慮通過資本方式實現(xiàn)退出，還是通過長期經(jīng)營性現(xiàn)金流回款，各項經(jīng)營性指標都將是繞不過去的重點。在新的市場形勢下，運營商們只有苦練基本功，方能在競爭加劇的行業(yè)中不被淘汰。