[克而瑞]中海地產(chǎn)：房企優(yōu)等生瞄準(zhǔn)全精裝轉(zhuǎn)型

??2015年上半年中海再次交出了一份不錯的成績單，順利完成和中建的整合，而且各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)固增長。值得注意的是一項(xiàng)專心于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中海地產(chǎn)也首次提出了轉(zhuǎn)型方向，企業(yè)將會在產(chǎn)品上有大的改變。但是否能贏得市場還有待驗(yàn)證。

??業(yè)績：向規(guī)模和利潤的雙增長不斷邁進(jìn)

??今年上半年是中海地產(chǎn)在完成中建整合后的業(yè)績首秀，可以說，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了不錯的銷售情況，而且提升了全年銷售目標(biāo)到1800億港元，這是目前發(fā)布業(yè)績企業(yè)中非常罕見的。 盡管今年5月才完成整合，但是對于中海地產(chǎn)的銷售還是起到了非常積極的影響，可以看到中海地產(chǎn)在六月單月的銷售再創(chuàng)新高。盡管此次企業(yè)上調(diào)目標(biāo)，按照企業(yè) 下半年推貨1500億港元，70%的去化率計(jì)算，保守預(yù)計(jì)全年銷售可能在1800億港元出頭，如若去化情況較好，或能沖刺2000億港元。在2014年年 報點(diǎn)評中我們曾預(yù)計(jì)整合之后中海2015年的銷售規(guī)模在2000億港幣左右，在未來2年左右能夠?qū)崿F(xiàn)2000億人民幣的銷售規(guī)模。

??除了銷售上有較好的表現(xiàn)，企業(yè)的規(guī)模和盈利指標(biāo)也都表現(xiàn)優(yōu)異，在規(guī)模和利潤兩方面都做到了提升。2015年上半年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額648億港 元，同比增長19.48%，較去年同期增速有所下降，但是盈利能力依然保持良好，企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)股東凈利潤163億港元，同比增長20.12%，股東核心 凈利潤更是同比增長26.32%，毛利率水平依舊維持在行業(yè)高位達(dá)32.24%。

??財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)優(yōu)化再度升級，為企業(yè)贏得更多發(fā)揮空間

??2015年上半年中海地產(chǎn)手中握有現(xiàn)金達(dá)786億港元，長短期債務(wù)比9.15，現(xiàn)金短債比7.7，平均借貸利息率4.3%，凈負(fù)債率13.4%，這一系列指標(biāo)可以看出中海地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)處于非常健康的狀態(tài)。

??融資方面，中海本身就有著巨大優(yōu)勢，下一步仍有降低空間。今年7月中海地產(chǎn)完成了一筆6億歐元的公司債發(fā)行，利率僅1.75%，讓外界嘆為觀止。此外，國內(nèi)目前公司債的發(fā)行火熱，而且利率極低，中海地產(chǎn)也在做相關(guān)準(zhǔn)備，如若成功發(fā)行利率方面應(yīng)該還會有優(yōu)異表現(xiàn)。

??由于上半年完成一次注資，中海地產(chǎn)的拿地動作明顯減少，手中持有現(xiàn)金大量增多，這意味著下半年中海地產(chǎn)在土地市場上有著較大的選擇權(quán)，而且收并 購的能力大大增強(qiáng)。在下半年中海地產(chǎn)有可能在并購方面有所動作，相應(yīng)的標(biāo)的企業(yè)也在溝通中。作為經(jīng)歷了收購中海宏洋、完成了中建整合的中海地產(chǎn)在并購方面 積累的相當(dāng)大的經(jīng)驗(yàn)，未來中海在并購市場上將會是其他房企一個強(qiáng)勁的對手。

??產(chǎn)品：全精裝覆蓋，優(yōu)劣尚難下定論

??中海地產(chǎn)是目前房企中為數(shù)不多沒有開展多元化轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的房企，不過中海地產(chǎn)開始進(jìn)行內(nèi)部的產(chǎn)品變革。到2016年年底中海地產(chǎn)要將所有的項(xiàng)目都變?yōu)榫b修交付，意味著未來中海產(chǎn)品中不再有毛坯房存在。

??就全裝修的產(chǎn)品而言，對于企業(yè)的毛利率提升將會很有幫助，這和中海地產(chǎn)一直強(qiáng)調(diào)高毛利的企業(yè)風(fēng)格是較為匹配的。未來中海全項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精裝交付，意 味著相關(guān)的裝修建材采購能實(shí)現(xiàn)批量購買，進(jìn)一步有助于企業(yè)壓縮成本，提高毛利率。此外，由于精裝產(chǎn)品的溢價空加大，也為企業(yè)未來的定價贏得了更多的空間， 企業(yè)在實(shí)戰(zhàn)中的營銷策略將會更靈活。

??精裝交付對企業(yè)而言是一次大膽的嘗試，但是，這樣大范圍的推廣也會存在很多問題。一是市場認(rèn)可度還不高。目前市場上項(xiàng)目還是以毛坯交付為主，精 裝房往往在項(xiàng)目整體規(guī)劃中占比不高，中海地產(chǎn)此舉能否成功融入市場還有待驗(yàn)證。二是客戶的認(rèn)可度難以保證。盡管中海為全裝交付打造了6套裝修標(biāo)準(zhǔn)，但是購 房者內(nèi)心標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不是這6套標(biāo)準(zhǔn)就能夠覆蓋的。目前市場上很多的精裝房屋在美觀和實(shí)用性方面可能都達(dá)不到購房者的要求，二次裝修意味著購房者還要自掏腰包拆 除現(xiàn)有裝修，這樣的情況下對購房者而言弊大于利。因而會為后期銷售埋下隱患。