[克而瑞]富力地產(chǎn)回A股你可能不知道的4大原因

??11月13日，富力地產(chǎn)在證監(jiān)會官網(wǎng)上披露其招股說明書申報稿。而富力自2007年開始多次啟動回A計劃，始終未能成功。隨著今年年初，證監(jiān)會明確國內(nèi)上市房企再融資，國土資源部不再進(jìn)行事前審查，于是富力地產(chǎn)回A計劃再次啟動。

??根據(jù)招股說明書披露，富力地產(chǎn)本次擬公開發(fā)行不超過10.7億股新股票，每股面值0.25元，約占發(fā)行后總股本的24.93%，募集資金總額為 不超過350億元。而本次募集的資金將投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹橋項目、梅州富力城、哈爾濱富力城、北京富力通州運(yùn)河十號、南京富力尚悅 居、無錫富力十號以及佛山富力廣場9個項目。

??我們認(rèn)為，富力地產(chǎn)回歸A股主要有以下幾點原因：

??第一、相比海外市場，房企內(nèi)地上市估值更加理想。A股上市的房企中，萬科、保利市盈率均在10倍以上，甚至 綠地市盈率高達(dá)31.9倍；而如恒大等港股上市房企市盈率普遍在10倍以下，富力市盈率僅為4.17倍。同時，05年富力地產(chǎn)在港交所上市時發(fā)行股價有 10.80港元，如今跌破發(fā)行價，僅為8.71港元，這也是富力地產(chǎn)積極啟動A股發(fā)行計劃的原因之一。

??第二、融資環(huán)境向好，新政出臺落地助房企回歸。從2010年4月國務(wù)院發(fā)布禁止證監(jiān)會批準(zhǔn)囤房囤地房企上 市、再融資和重大資產(chǎn)重組的通知以來，內(nèi)地房企就很難實現(xiàn)在A股上市了。到今年年初，證監(jiān)會才明確國內(nèi)上市房企再融資不再需要國土部門事前審查，明確這一 條回歸A股才有可行性，所以這也是富力今年以來多次表示回歸A股的一大誘因。

??第三、降低融資成本及時間成本。隨著國內(nèi)寬松的貨幣政策、房企增發(fā)的增加，融資成本進(jìn)一步降低。我們注意 到，一方面富力地產(chǎn)在今年7月份曾發(fā)行65億元五年期境內(nèi)公司債，票面利率低至4.95%，同時在中期報中表示還準(zhǔn)備進(jìn)一步發(fā)行多達(dá)130億元的境內(nèi)公司 債。此次回歸A股成功發(fā)售新股后，可替換掉部分高成本貸款，緩解資金壓力。

??另一方面，海外市場發(fā)債成本普遍較高，特別是中小房企的成本高于10%，相對優(yōu)勢明顯下降。且港股房企如需發(fā)行企業(yè)債、增發(fā)等都需要經(jīng)過冗長的 監(jiān)管程序，即使順利融資，募集資金也需要經(jīng)歷多層審核、并交納相關(guān)費(fèi)用后才能進(jìn)入到國內(nèi)企業(yè)賬上。相對而言，A股房企融資則不需要如此復(fù)雜流程，可以將獲 得的資金直接用于項目上，資金使用效率更高。

??第四、土地儲備充足，但依然有增加土儲的意愿，需緩解資金壓力。今年以來富力地產(chǎn)在土地投資方面動作頻頻， 根據(jù)CRIC的監(jiān)測，1-10月富力地產(chǎn)總共斥資約47億元，在全國多個城市拿下29塊地，總計新增土地儲備建筑面積304萬平方米。截至2014年12 月底，富力地產(chǎn)的土地儲備總量為4294萬平方米(按照目前的銷售節(jié)奏，可持續(xù)開發(fā)約10.5年)而身為“千億房企俱樂部”的中海地產(chǎn)土地儲備總量僅為 3735萬平方米，在這樣的情況之下，富力今年依然有47億元的新增土地金，顯然是不想放棄拿地擴(kuò)張的機(jī)會，所以也需要資金的支持。

??綜上所述，早在07年，富力地產(chǎn)便有回A的打算，但始終未能成功，此次再提，主要有兩個方面。一是，兩地對 房企的估值出現(xiàn)差異，相比H股的偏低估值，A股對于房地產(chǎn)企業(yè)的估值明顯更高。尤其是富力在05年上市時發(fā)行股價有10.80港元，而如今僅為8.71港 元，已跌破發(fā)行價，此次回歸A股力圖獲得內(nèi)地資本市場的認(rèn)可；二是，隨著內(nèi)地融資環(huán)境的改善，各種新政的出臺落地，使房企回歸A股成為可能。

??此次回歸A股，在享受內(nèi)地資本高估值的同時，350億元的融資額有望大幅度改善富力地產(chǎn)的財務(wù)狀況，而在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股大多數(shù)估值被低估，相信未來會有更多的房企加入到回歸A股的隊伍中來。