[克而瑞]票子換地！看藍(lán)光南京地王如何破局

??2016年初藍(lán)光在南京板橋拍下“地王”引起我們關(guān)注，一方面，藍(lán)光拿地成本首次破萬，近乎其平均拿地成本的兩倍，土地價(jià)值的變化意味著從產(chǎn)品定位、工程投入到后期營銷都需要有所調(diào)整；而另一方面，從南京城市本身來看，城市價(jià)值與資本泡沫齊飛，土拍市場過萬的樓板價(jià)屢見不鮮，本次奪地王到底是一時(shí)的沖動(dòng)之舉，還是早有“預(yù)謀”？

??為什么大本營在“川渝”,平均拿地成本不到6千的藍(lán)光一定要擠進(jìn)南京？

??中型開發(fā)企業(yè)受限于開發(fā)成本和操盤能力，拿錯(cuò)地比拿貴地代價(jià)更大

??庫存方面，截至2015年末，全國商品房待售面積達(dá)到7億，比一年前增加了1億平方米，創(chuàng)下新高。其中住宅待售面積超過4億㎡；而這7億僅為 “賬面數(shù)據(jù)”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億㎡，這就意味著，房企拿錯(cuò)了地，即使后期貼 本賣，也不一定能全身而退。

??什么是對的地？

??一線是共識，但進(jìn)場門票已開出天價(jià)！2015年一線城市全年土地成交均價(jià)漲至13745元/㎡，同比增幅85%；全國十大單價(jià)地王匯聚北上深， 最低樓板價(jià)為4.9萬/㎡，最高已接近8萬/㎡，房企資金壓力劇增，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，大房企、國企背景開發(fā)企業(yè)和險(xiǎn)資聯(lián)合拿地屢見不鮮；伴隨貨幣寬松，一 線土地飆價(jià)仍在上演，過高的競爭門檻讓中小企業(yè)無法插足。

??1.5線城市市場熱度高，購買力強(qiáng)勢，成為退而求其次的最佳選擇。

??南京作為1.5城市背靠長三角經(jīng)濟(jì)圈，是江蘇省的省會城市，省內(nèi)綜合實(shí)力排名第一，2014年GDP總值為8820億；從市場來看，南京去化周 期不足4個(gè)月，是全國30個(gè)重點(diǎn)城市中去化周期最短包袱最輕，無論是市場還是產(chǎn)品都有很大的提升空間?；仡?015年南京共成交地塊共62幅，成交面積為 366萬方，成交金額772億，土地市場持續(xù)升溫，年內(nèi)誕生20個(gè)地王；其中競爭熱度高、政商關(guān)系受限等因素，讓10家新晉房企進(jìn)入南京市場，基本上都是 高溢價(jià)，如魯能、和昌、北辰、中銳、中建東孚5家拿地樓板價(jià)都創(chuàng)造了區(qū)域地王。本次新入局的藍(lán)光同樣以80%溢價(jià)率，破萬的單價(jià)摘得城南板橋板塊地王。

??對比地王頻現(xiàn)的南京市場，藍(lán)光的拿地成本并不算高。

??數(shù)據(jù)顯示2015年南京河西、成本、仙林三個(gè)片區(qū)的土地市場最為搶手，單價(jià)地王位列前三，而江寧地塊各片區(qū)地王的最低準(zhǔn)入門檻樓板價(jià)超過1.6萬/㎡，藍(lán)光1.07萬/㎡樓板價(jià)摘得僅是城南板塊內(nèi)部的單價(jià)地王。

??通過對板塊價(jià)值和細(xì)分市場的研判，拿地后的項(xiàng)目定位有3點(diǎn)值得關(guān)注：

??1． 必須面對短期內(nèi)板塊價(jià)值難以發(fā)生較大變化

??先來看地塊基本信息，位于城南板橋板塊是政府重點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)，驅(qū)車上高速將近四十分鐘可以到達(dá)新街口(南京中心)；建設(shè)中的衛(wèi)星城”配套仍不完 善，短期內(nèi)利好政策有限。從政府公布的城區(qū)未來規(guī)劃看，板塊樓盤所期待的8、9號地鐵線，目前僅9號線一期即將啟動(dòng)，未延伸至區(qū)域內(nèi)；2016年初9號線 二期已進(jìn)行可行性研究及沿線用地控制性規(guī)劃招標(biāo)。眾所周知，對新區(qū)而言，政府的規(guī)劃代表未來區(qū)域發(fā)展方向和可能落地的基建配套，片區(qū)利好是房產(chǎn)價(jià)值托底的 核心要素，從目前情況看，板橋雖然被帶上南京衛(wèi)星城的“高帽”，實(shí)際上可以落地的利好政策仍十分有限。

??2．與周邊入市項(xiàng)目相比無土地成本優(yōu)勢

??板塊內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目以本地剛需客為主，對外來客戶的吸附能力弱，這使得項(xiàng)目的去化周期拉長，但另一方面對比樓板價(jià)和售價(jià)，多數(shù)項(xiàng)目利潤可觀，以東亞 觀樾為代表，集團(tuán)2009年拍下集團(tuán)2009年拍下北窯崗村地塊樓板價(jià)約合4005元/㎡，目前最新報(bào)價(jià)達(dá)30000元/㎡，利潤可運(yùn)作空間高達(dá) 649%。顯然，藍(lán)光10688元/㎡的樓板價(jià)想擠進(jìn)剛需市場，成本上已經(jīng)不占優(yōu)勢。

??3．剛需市場無特色，項(xiàng)目去化周期拉長

??一方面城南區(qū)本地客源為主，需求和購買力有限，另一方面片區(qū)內(nèi)以剛需項(xiàng)目為主且同質(zhì)化嚴(yán)重，我們以藍(lán)光G70地塊為圓心5公里為半徑畫圓，均價(jià) 在1.2—1.6萬/㎡，產(chǎn)品以80-120㎡兩房、三房為主。從成交情況看，2015年和昌灣景以12500元/㎡成本價(jià)開盤，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示共銷售 216套，去化比例約為7成；富力尚悅居2015年新推400多套房源均價(jià)16500元/㎡，網(wǎng)簽354套，去化比例約8成，宋都南郡國際推出1200套 房源均價(jià)約合12000元/㎡，網(wǎng)簽套數(shù)為810套，去化比例為7成，這樣的銷售結(jié)果，對比南京整體市場的火爆不能讓人滿意。

??在剛需板塊，做到房價(jià)與地價(jià)漲幅相匹配是關(guān)鍵，藍(lán)光勝算幾何？

??區(qū)域：南京對于藍(lán)光并非完全陌生。

??一方面早先已經(jīng)打入合肥、蘇州、無錫等城市，這些城市都屬于江浙滬經(jīng)濟(jì)圈，在市場環(huán)境研判、營銷渠道等方面有共同點(diǎn)，可幫助南京項(xiàng)目快速展開；另一方面與成都、重慶等城市同時(shí)屬于長江流域，受相同氣候、濕度、風(fēng)向等方面，產(chǎn)品方面或多或少有可復(fù)制、借鑒之處。

??競品借鑒：城南區(qū)域內(nèi)樓板價(jià)超過1萬的項(xiàng)目，在區(qū)域空間差異不大的情況下，開發(fā)商通過打磨產(chǎn)品力來拉高單價(jià)。

??選出禹州吉慶里、恒大華府、中南錦苑、金浦翡翠谷作為代表，均價(jià)在23000元/㎡-32000元/㎡：一種是以恒大為代表選擇奢裝大平層，面 向再改類客戶，另一種是以禹州為代表控制產(chǎn)品面積，通過注入住宅科技系統(tǒng)，改善住宅質(zhì)量的概念，面向首改類客戶。對比樓板價(jià)與售價(jià)差額，利潤可運(yùn)作空間在 100%-105%浮動(dòng)。

??有中高端產(chǎn)品可復(fù)制。

??綜合拿地成本，可以將板橋地塊作為藍(lán)光開啟南京市場，涉足中高端項(xiàng)目的試驗(yàn)田；目前入市的雍錦系項(xiàng)目，有成都的雍錦閣和合肥的雍錦半島，因?yàn)槟? 地成本、容積率、地塊配建指標(biāo)等差異，不能完全復(fù)制，但是我們關(guān)注到雍錦閣中的150㎡的“空中別墅”客廳挑高6.1m，后期可做各層贈(zèng)送面積27.6 ㎡，贈(zèng)送比超過15%，客廳開間6.9m進(jìn)深4m實(shí)地體驗(yàn)空間感強(qiáng)，可以作為引爆市場的產(chǎn)品推出。將“空中別墅”作為引爆市場的產(chǎn)品，一方面高贈(zèng)送比降低 客戶價(jià)格抗性，另一方面戶型設(shè)計(jì)、空間感體驗(yàn)好，利于吸引改善型客戶。

??總結(jié)：藍(lán)光地王NO.2015G70破局猜想：

??猜想一：純剛需，土地成本決定藍(lán)光利潤率攤薄，強(qiáng)產(chǎn)品力及成熟產(chǎn)品線提升周轉(zhuǎn)率，薄利高周轉(zhuǎn)藍(lán)光老路線，沒必要新進(jìn)南京拿地王，品牌落位還要再費(fèi)力。

??猜想二：純高端，利潤率提升，但短期內(nèi)板塊客戶認(rèn)知認(rèn)為剛需，外來客戶導(dǎo)入難度及本地客戶購買力限制，都會降低項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率。

??猜想三：定位中高端，做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，我們認(rèn)為可行性較高，產(chǎn)品品類以“空中別墅”為代表引爆市場，吸引外來客戶，拉高利潤率，同時(shí)配有對本地改善客戶兩房、三房，針加速周轉(zhuǎn)速度，幫助現(xiàn)金流回正。

??(注：項(xiàng)目收益率=利潤率*周轉(zhuǎn)率*杠桿率)