[克而瑞]房企瘋搶的這些二三線城市 有錢也未必進(jìn)得了！

??時(shí)代地產(chǎn)64.1億造佛山總價(jià)地王；碧桂園溢價(jià)率150%溢價(jià)率奪鄭州經(jīng)開區(qū)地王；魯能單價(jià)14922元、溢價(jià)率68%拿下福州倉山區(qū)地塊……

??2016年開年以來，土地市場火熱行情延續(xù)，除一線城市外，部分二三線城市的土拍也異常激烈。不少房企都已備好重金，選好了布局的下一站。

??然而，有些城市市場雖好，龍頭房企和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)卻早已占地為王，外來新貴們有錢也進(jìn)不了。房企手里的錢究竟花在哪些城市最好？

??溢價(jià)率頻頻破百，房企瘋狂搶地的城市有哪些？

??根據(jù)我們監(jiān)測，土地市場較為火爆的二三線城市主要包括南京、蘇州、杭州、佛山、東莞、鄭州、天津、福州和廈門等9個(gè)城市。2016年初至今，這些城市土拍溢價(jià)率超過30%的熱門地塊共有22幅。

??其中，南京、蘇州等土地市場自去年下半年起便開始升溫，幾乎已成房企布局長三角時(shí)的必爭之地，南京有3幅地塊的溢價(jià)率破百；佛山和東莞則均有標(biāo) 桿房企首次進(jìn)入，融創(chuàng)在東莞競得的2016WG008地塊溢價(jià)率達(dá)322%，不少北方房企將佛山和東莞作為布局珠三角的第一站；天津因恒大高溢價(jià)拿地和正 榮進(jìn)軍而受到關(guān)注；在福建，保利地產(chǎn)和碧桂園均打出了“重金求地”的廣告；鄭州市場則每年都有較大成交量，對恒大業(yè)績的貢獻(xiàn)讓其他房企羨慕不已。

??“龍頭”爭搶，“蛇頭”割據(jù)，哪些城市適宜當(dāng)前進(jìn)入？

??當(dāng)房企進(jìn)入新城市，主要將面臨兩類對手：一類是牢牢把控資源的本地房企，通常有大量土地儲備、人脈等資源積累，品牌公信力也較高；另一類是資金實(shí)力強(qiáng)大的龍頭房企，能同時(shí)拿下多幅地塊產(chǎn)生聯(lián)動；若這兩項(xiàng)條件兼?zhèn)鋭t更為“難纏”。根據(jù)單城市企業(yè)市場占有情況分析，上述9個(gè)城市可分為四種類型。

??1、南京、蘇州、佛山、東莞：本地房企弱勢，可加大競爭力度

??南京和蘇州本地房企勢力弱，市場化競爭充分。由于江蘇房企規(guī)模普遍較小，最大的新城地產(chǎn)也是常州發(fā)家，因此南京和蘇州市場早已被外來房企分食。 2015年，僅有弘陽一家本地房企進(jìn)入了南京銷售金額前十，其余房企則包含了各種類型，如起家早、全國化的萬科、世茂，重點(diǎn)布局長三角定位中高端的仁恒， 主要布局二三線的榮盛等。然而，目前南京TOP10房企的銷售金額只能占到南京市場約30%，排名第一的世茂銷售額尚不足百億，對于外來房企而言依然充滿機(jī)會。例如正榮，2013年進(jìn)入南京，2015年即順利進(jìn)入前十陣營。蘇州和南京情況類似，除蘇州高新外也均是外來房企表現(xiàn)更為突出。

??佛山、東莞盡管本地企業(yè)勢弱，但是廣東房企的話語權(quán)較大。以佛山為例，前十名房企中七家來自廣東省內(nèi)，對于省外房企的而言有較高的發(fā)展壁壘。但是從綠地等企業(yè)在佛山、東莞的“成功”可以看出，大型實(shí)力房企資金充裕，依然有機(jī)會，包括融創(chuàng)此次能在激烈的競爭中連下佛山、東莞兩城也證明了這一點(diǎn)。但值得注意的是，佛山和東莞由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，又有廣深溢出的剛性需求，已經(jīng)引起了融創(chuàng)、當(dāng)代、金茂等越來越多的標(biāo)桿房企注意，若要布局當(dāng)選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)。

??2、杭州、天津：本地房企亦是龍頭，不建議重點(diǎn)布局

??杭州和天津均有十分強(qiáng)大的本地企業(yè)：綠城和融創(chuàng)，如果想撼動他們的地位相當(dāng)有難度。

??綠城和濱江常年占據(jù)杭州市場的“頭把交椅”，此外，銷售前十名企業(yè)中有5家來自杭州本土，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的市場認(rèn)可度非常高。盡管如此，品牌房企通過產(chǎn)品和營銷結(jié)合依然能在杭州找到機(jī)會，如龍湖、融創(chuàng)、旭輝等均在杭州站住了腳。

??融創(chuàng)在天津則遙遙領(lǐng)先對手，第二名的天房則是本地國企，多數(shù)能夠在天津站住腳的企業(yè)為北京和上海的國企、央企為主，可見天津市場也是有一定門檻的。

??因此，如果企業(yè)想進(jìn)駐這類城市，要進(jìn)行差異化定位，或者不作重點(diǎn)布局，以塑造品牌形象為主。

??3、福州、廈門：閩企“老巢“堪比虎穴，進(jìn)入須謹(jǐn)慎

??比杭州、天津本土企業(yè)更強(qiáng)勢的要數(shù)福州、廈門：1)本土龍頭企業(yè)多分為全國化房企，綜合能力強(qiáng)，市場占有率高；2)土地供應(yīng)少(CRIC統(tǒng)計(jì)除工業(yè)用地外，2015年福州(五區(qū)+一縣)成交土地面積104.9萬方，廈門土地成交面積184.1萬方(商辦占87.5萬方))，外來房企進(jìn)入的難度尤其大。

??2015年福州銷售金額TOP10企業(yè)中有8家為在行業(yè)有一定的知名度的福州本地房企(值得注意的是，去年首開拿的地也都宣布引入當(dāng)?shù)仄髽I(yè)融僑聯(lián)合開發(fā))。從市場占有率來看，TOP10房企的銷售金額占到福州(五區(qū)+一縣)的一半以上，這對于外來房企而言意味著生存空間較小。福州的本土企業(yè)以民營閩企為主，廈門則是以國企為主導(dǎo)，如建發(fā)、廈門住宅、廈門國貿(mào)都是當(dāng)?shù)氐匿N售前四名，更是形成壟斷之勢。對于這兩座城市，企業(yè)不做充足資金備戰(zhàn)還是不要考慮了。

??4、鄭州：本土企業(yè)雖壟斷市場，但合作開發(fā)機(jī)會大

??鄭州是個(gè)比較特別的城市：一方面，本地房企均未全國化，規(guī)模也普遍不大，卻幾乎壟斷市場；另一方面，外來企業(yè)想介入鄭州卻并不容易，TOP10中僅有恒大一家所有項(xiàng)目均為郊區(qū)大盤。主要原因?yàn)椋?/p>

??1)鄭州市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)主要以舊改為主。鄭州的城市化進(jìn)程相對落后，三環(huán)以內(nèi)有大量的城中村，外來開發(fā)商不 熟悉當(dāng)?shù)卣吆褪袌?，舊改做起來相當(dāng)吃力，而且政府的配建要求高，即便拿到了舊改項(xiàng)目也不一定有發(fā)揮空間。而能夠通過招拍掛出讓的凈地多數(shù)是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)完成 了拆遷和一級開發(fā)，外來企業(yè)根本沒機(jī)會。三環(huán)外盡管有大量土地，但是市政配套跟不上，而且交通狀況差，尤其出了四環(huán)，基本沒什么發(fā)展空間。

??2)鄭州市場相對封閉，對外來開發(fā)商的認(rèn)知度低。鄭州的市場多年來以本土開發(fā)商為主，目前在市區(qū)內(nèi)僅萬達(dá)、 華潤、金地、保利地產(chǎn)、富力各有一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際上不僅購房者、甚至不少基層的從業(yè)者對于外來開發(fā)商的沒有概念。而且從購房需求來看，鄭州的主力產(chǎn)品段在 140平方米以下，尤其是90平方米左右的剛需產(chǎn)品相當(dāng)受歡迎，產(chǎn)品本身的競爭力在鄭州體現(xiàn)不足，全國化的大型開發(fā)商和本土開發(fā)商的產(chǎn)品對于購房者的差別 不大。

??外來房企若想進(jìn)入鄭州，可通過與本土企業(yè)合作開發(fā)的形式。例如萬科、富力在進(jìn)入鄭州之初都是選擇和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開發(fā)，萬科和河南美景置業(yè)合作的美景龍?zhí)?，富力和建業(yè)合作的五龍新城；綠地年初時(shí)也與河南交投進(jìn)行合作，并與鄭州簽約舊改和基建。

??未來，外來的大型房企在鄭州的優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。鄭州本土企業(yè)的融資成本依然偏高，在12%-18%左右(本 土企業(yè)規(guī)模小且非上市企業(yè)多，融資渠道少，發(fā)債受限；鄭州市場零首付常見，企業(yè)墊付壓力大)，而在當(dāng)前持續(xù)貨幣寬松的環(huán)境下，如保利地產(chǎn)、萬科等大型開發(fā) 商的發(fā)債成本僅3-4%左右。此外由于近兩年越來越多的外來企業(yè)進(jìn)入鄭州，鄭州市場的開放程度有所提升，對于品牌的認(rèn)知度也提高，鄭州的進(jìn)入門檻相對在降 低。