[克而瑞]首創(chuàng)置業(yè)三年增長118% 回A股能否成形

??近日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，在當(dāng)日召開的董事會會議上，審議通過了向中國證監(jiān)會及其相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出向合資格投資者發(fā)行不超過3.7億股的A股申請，主要是為了旗下5個項(xiàng)目募資，總額度達(dá)到了38億元。具體的資金用途如下：

??首創(chuàng)置業(yè)自2004年首次提出回A，這已是其第7次表達(dá)回A意愿，此次其計(jì)劃又能否付諸實(shí)施呢？恰逢其召開了2015年業(yè)績發(fā)布會，我們不妨從它2015年的運(yùn)營表現(xiàn)中找找答案。

??合約銷售三年復(fù)合增長118%，2016年沖刺380億

??2015年，首創(chuàng)置業(yè)的合約銷售金額為325.1億元，合約銷售面積為278.7萬方，分別同比增長了31%和12%，金額的年復(fù)合增長率更是達(dá)到了118%，在行業(yè)增速放緩的背景下，有這樣的表現(xiàn)實(shí)屬不易。

??在業(yè)績發(fā)布會上，其也高調(diào)提出為了追求量價平衡，2016年全年簽約目標(biāo)定在380億，可售貨值為 636億元，只需完成60%去化就可達(dá)成目標(biāo)，同時因57%的貨值主要分布在京津滬地區(qū)，在2015年首創(chuàng)置業(yè)的區(qū)域銷售貢獻(xiàn)度上，京津滬總占比也達(dá)到了65%，若勢頭持續(xù)，順利完成目標(biāo)應(yīng)該不成問題。

??著力布局一二線，五大核心城市占比77%

??2015年首創(chuàng)置業(yè)共在9座城市，新增24幅地塊，總建筑面積為342.6萬方，拿地金額高達(dá)224億元，拿地銷售比達(dá)到了68.9%，可見企業(yè)對未來銷售還是抱有樂觀預(yù)期的，就拿地的區(qū)域分布來看，基本都在一二線城市，且五大核心城市(北京、天津、上海、成都、重慶)表現(xiàn)較為突出，拿地總建筑面積為261.7萬方，占比高達(dá)77%；北京作為其大本營，新增地塊總建筑面積占比更是達(dá)到了40%。

??分析其2015年一線城市新增地塊情況，我們看到除了一些低溢價率的商辦地塊外，首創(chuàng)置業(yè)拿地溢價率基本維持在50%左右，拿地價格還是比較高 的，仔細(xì)分析了其在青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道北側(cè)的一宗溢價率過百的地塊，我們也發(fā)現(xiàn)，之所以敢拿高價地并非沒有原因，該地塊周邊萬達(dá)茂公館2016年2 月的售價已達(dá)2.3萬/平米，受萬達(dá)商圈輻射，周邊樓盤價值也將得到提升，淀山湖大道預(yù)計(jì)將成為青浦中高端住宅聚集區(qū)，對比首創(chuàng)置業(yè)拿地時1.7萬元/平 米樓板價，還是存在一定的溢利空間的。

??推出高端產(chǎn)品系“天閱“，上海天閱濱江將于下半年入市

??此外，這些高價地塊一般位于一線城市較好的區(qū)位也與其產(chǎn)品戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變密切相關(guān)，2016年3月16日，首創(chuàng)置業(yè)在全球媒體戰(zhàn)略見面會上一改主打一二線城市的剛需樓盤定位，反而高調(diào)宣布將在2016年推出其高端產(chǎn)品系“天閱”，并將首度在北京、上海試水，目前已確定的四個項(xiàng)目分別為北京天閱西山、上海天閱濱江，北京首創(chuàng)中心和首創(chuàng)天禧，其回A募資中投入北京、上海的資金也主要是為了這些項(xiàng)目的建設(shè)。

??以其目前主推的北京天閱西山和上海天閱濱江為例，

??北京天閱西山項(xiàng)目位于北京海淀區(qū)，所在的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊為2015年4月首創(chuàng)以56.4億元競得，刨除配建保障房、商業(yè)等配套建設(shè)，住宅樓板價大致在4.3萬元/平米，據(jù)CRIC監(jiān)測，在其周邊3公里范圍內(nèi)的五礦萬科如園2016年2月的成交均價在7萬元/平米，依據(jù)北京五環(huán)目前在售住宅的均價和一線城市火爆的市場來推測，待天閱西山項(xiàng)目入市，單價直逼10萬元/平米并非沒有可能。

??而上海天閱濱江地塊則位于上海內(nèi)環(huán)，為2015年6月，首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體以34.54億元奪得，刨除配建保障房和地下商業(yè)等配套建設(shè)，住宅樓板價大致在4.4萬元/平米，溢價率達(dá)到46%。據(jù)了解，該項(xiàng)目將由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)立操盤，而保利置業(yè)與山東黃金均已退出。就CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，與其比鄰的翡麗甲第2016年2月的成交均價已逼近9萬/平米，下半年入市的天閱濱江銷售單價還是值得期待的。

??因此我們大膽推斷，只要京滬樓市熱度持續(xù)，這兩項(xiàng)目的熱銷勢必能為首創(chuàng)置業(yè)2016年的銷售成績單添上濃墨重彩的一筆。

??商業(yè)整合平臺首創(chuàng)鉅大發(fā)力，5年要做20個“奧特萊斯”

??除了住宅方面的產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整外，首創(chuàng)置業(yè)在商業(yè)發(fā)展方面也取得了突破性進(jìn)展，2015年初首創(chuàng)鉅大完成收購西安項(xiàng)目及上市，定位為公司的商業(yè)發(fā) 展平臺。其主要業(yè)務(wù)為發(fā)展奧特萊斯綜合體，依靠商業(yè)地產(chǎn)低價拿地后，依托自身住宅配套，通過出售住宅和部分散鋪平衡現(xiàn)金流，并自持商業(yè)部分。

??2015年年內(nèi)通過公開市場、股權(quán)合作等方式在新增了南昌、杭州、武漢及長沙四個奧特萊斯項(xiàng)目，截至2016年2月，公司旗下奧萊累計(jì)增加至10家。目前已開業(yè)為4家，分別是房山、萬寧、昆山和湖州奧特萊斯，實(shí)現(xiàn)銷售金額約20.5億元，較去年同比增長了50%，總客流量已達(dá)1554萬人次，同比增長了91%。根據(jù)公司新5年規(guī)劃，首創(chuàng)未來5年還將做20個奧萊，銷售收入突破150億。

??備注：長沙首創(chuàng)奧萊歡樂天街為戰(zhàn)略合作獲得，項(xiàng)目將由首創(chuàng)鉅大攜手湖南湘江新區(qū)投資集團(tuán)共同投資建設(shè)。

??從上表我們也可以明顯看出，長沙奧萊項(xiàng)目集團(tuán)僅持股30%，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的商業(yè)運(yùn)營管理，以小股操盤和管理服務(wù)輸出實(shí)現(xiàn)商業(yè)的由“重”轉(zhuǎn)“輕”的確是非常好的途徑，但不得不說，以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張依舊要倚賴于品牌管理形象的建立。

??總結(jié)：值得注意的是，首創(chuàng)置業(yè)利潤率方面表現(xiàn)并不盡如人意，2015年，毛利率僅為11.9%，較2014年下降了12.2個百分點(diǎn)；凈利率為18.3%，較2014年下降了4.2個百分點(diǎn)，可喜的是，我們看到，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)開始為追求高毛利采取了措施，繼續(xù)深耕五大核心城市，加緊一二線城市布局；推出中高端產(chǎn)品系“天閱”提升產(chǎn)品溢價能力；并且其商業(yè)“奧特萊斯“模式也開始發(fā)力，隨著小股操盤和管理服務(wù)輸出的日益成熟，后期必將能為投資者們交上一份滿意的答卷。