[克而瑞]華潤(rùn)置地：區(qū)域戰(zhàn)略升級(jí) 聚焦核心城市加強(qiáng)區(qū)域深耕

??8月26日，華潤(rùn)置地公布了2016年中期業(yè)績(jī)，截止6月底，公司完成簽約銷(xiāo)售金額人民幣555.7億元，簽約面積428.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)50.2%和32.1%，實(shí)現(xiàn)全年960億銷(xiāo)售目標(biāo)的57.9%。在完成新一輪管理團(tuán)隊(duì)及內(nèi)部區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整后，強(qiáng)化區(qū)域策略，聚集資源，使得后續(xù)區(qū)域投資的管控、營(yíng)銷(xiāo)策略的制定、土地市場(chǎng)的擴(kuò)展變得更有效率。

??一、 業(yè)績(jī)：上半年銷(xiāo)售金額、面積同比大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高

??2016年1-6月，華潤(rùn)置地共實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額港幣445.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為港幣391.5億元，同比增長(zhǎng)19.3%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))租金收入為港幣35.3億元，同比增長(zhǎng)13.6%?？鄢顿Y物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利港幣63億元，同比增長(zhǎng)25.5%。上半年，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額人民幣555.7億元，簽約面積428.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)50.2%和32.1%。

??2016上半年，華潤(rùn)置地的單月銷(xiāo)售金額同比都有較大的提升，其中6月份的合同銷(xiāo)售金額127億元，同比增長(zhǎng)54.1%。

??2011年以來(lái)，隨著綜合營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)步大幅提升，開(kāi)發(fā)物業(yè)的占比也逐年增長(zhǎng)，從2011上半年的73.6%至2016上半年的87.9%。而商業(yè)地產(chǎn)作為華潤(rùn)置地的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，近年來(lái)投資物業(yè)的營(yíng)業(yè)額也有大幅提升，華潤(rùn)置地上半年包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣35.3億元，同比增長(zhǎng)13.6%。雖然每年的收入結(jié)構(gòu)中，投資物業(yè)的貢獻(xiàn)有限，但是華潤(rùn)置地投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為港幣902.8億元，占集團(tuán)資產(chǎn)總值的比重為21.7%。

??二、 土地：聚焦一二線核心戰(zhàn)略城市、合理土地儲(chǔ)備

??2016上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)火熱，地王頻出，一線及熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成本溢價(jià)率大幅上漲。而三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩、潛在需求不足，庫(kù)存壓力仍存。

??華潤(rùn)置地聚焦一二線核心戰(zhàn)略城市，加大了項(xiàng)目股權(quán)合作的比例，多渠道拓展土地資源，積極增持優(yōu)質(zhì)土地。2016年1-6月，華潤(rùn)置地以總地價(jià)人民幣269.3億元(權(quán)益地價(jià)人民幣160.8億元)增持了15宗土地，計(jì)容建筑面積達(dá)498萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)439萬(wàn)平方米，投資物業(yè)59萬(wàn)平方米。

??截止2016上半年，華潤(rùn)置地已布局全國(guó)56個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)4209萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)3577萬(wàn)平方米，投資物業(yè)632萬(wàn)平方米，一二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)72%，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)健康，資源優(yōu)質(zhì)，土地消化周期45個(gè)月，能滿足未來(lái)三至五年的發(fā)展需求。

??三、 財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，發(fā)行50億境內(nèi)中期票據(jù)

??2016年1-6月，綜合毛利率為33.9%，比2015年同期的32.2%有所改善。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率又2015年同期的30.8%提升為32.5%，投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由2015年同期的60.8%提升為61.2%。上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)每股盈利港幣110.9分，同比增長(zhǎng)13.3%；其中，每股核心股東應(yīng)占溢利91分，同比增長(zhǎng)19.4%。截止上半年，每股凈資產(chǎn)達(dá)港幣16.75元，較2015年底的每股凈資產(chǎn)增長(zhǎng)1%。

??截止2016上半年，華潤(rùn)置地總有息負(fù)債比率為38.4%，較2015年底36.6%略有上升，凈有息負(fù)債率為27.9%，維持在行業(yè)較低水平。報(bào)告期內(nèi)，獲得了標(biāo)普、穆迪等機(jī)構(gòu)“穩(wěn)定”的信用評(píng)級(jí)，健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)為多渠道、低成本融資奠定基礎(chǔ)。

??華潤(rùn)置地于5月30日完成首期人民幣50億境內(nèi)中期票據(jù)發(fā)行，其中人民幣20億3年期票面利率 3.2%，人民幣30億5年期票面利率3.6%。成為首家在中國(guó)債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行中期票據(jù)的境外房地產(chǎn)企業(yè)，也是迄今為止境外企業(yè)單筆發(fā)行金額最大的境內(nèi)中期票據(jù)，有效提升了有息負(fù)債占比，降低匯率風(fēng)險(xiǎn)， 同時(shí)繼續(xù)保持容易成本優(yōu)勢(shì)。

??四、 戰(zhàn)略：投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)13.6%，區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整加強(qiáng)區(qū)域深耕

??投資物業(yè)：華潤(rùn)置地上半年包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣35.3億元，同比增長(zhǎng)13.6%。截止上半年，華潤(rùn)置地在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)到516.2萬(wàn)平方米，其中，已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城12個(gè)，五彩城/萬(wàn)象匯7個(gè)，其他購(gòu)物中心2個(gè)，規(guī)模位于行業(yè)前列。

??上半年，溫州萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，開(kāi)幕日店鋪開(kāi)業(yè)率平均86.4%，處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平。面臨購(gòu)物中心日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，華潤(rùn)置地積極應(yīng)對(duì)，落實(shí)“購(gòu)物中心+互聯(lián)網(wǎng)”生態(tài)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，繼續(xù)開(kāi)展業(yè)態(tài)創(chuàng)新，優(yōu)化客戶服務(wù)與體驗(yàn)，提升運(yùn)營(yíng)管理能力，零售額繼續(xù)領(lǐng)先市場(chǎng)。

??區(qū)域戰(zhàn)略：華潤(rùn)置地近日發(fā)布了一份關(guān)于管理團(tuán)隊(duì)及內(nèi)部區(qū)域調(diào)整的通知，其原本的九個(gè)大區(qū)正式調(diào)整為六個(gè)大區(qū)，其中北京大區(qū)將和山東大區(qū)合并、上海大區(qū)和江蘇大區(qū)合并、深圳大區(qū)和福建大區(qū)合并，其余成都、沈陽(yáng)、武漢大區(qū)則保持不變，現(xiàn)任副主席唐勇將主持公司全面工作，同時(shí)還設(shè)置聯(lián)席總裁管理架構(gòu)，聯(lián)席總裁張大為、李欣協(xié)助唐勇開(kāi)展工作，組成華潤(rùn)置地三人核心團(tuán)隊(duì)。

??華潤(rùn)置地一直秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級(jí)管控體系，合并大區(qū)意味著區(qū)域市場(chǎng)投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，此次調(diào)整華潤(rùn)置地意在加強(qiáng)區(qū)域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線城市。在完成新一輪管理團(tuán)隊(duì)及內(nèi)部區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整后，希望能通過(guò)強(qiáng)化區(qū)域策略，聚集資源，使得后續(xù)區(qū)域投資的管控、營(yíng)銷(xiāo)策略的制定、土地市場(chǎng)的擴(kuò)展變得更有效率。同時(shí)，在央企間并購(gòu)再提速的背景下，擴(kuò)大在一二線城市的土地儲(chǔ)備，以期在銷(xiāo)售規(guī)模上更進(jìn)一步。