房企一季度銷(xiāo)售增速出現(xiàn)分化，目標(biāo)完成率普遍低于20%

??導(dǎo)讀：在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企依然實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，但是隨著調(diào)控不斷深入，政策疊加影響的因素逐漸放大，截至一季度末，從實(shí)際的完成情況看，大部分房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率普遍低于20%，房企今年的經(jīng)營(yíng)狀況難言樂(lè)觀。預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，房企將加快出貨力度,以實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)。

??碧恒萬(wàn)累計(jì)銷(xiāo)售超1500億

??截至4月10日，已披露2018年一季度銷(xiāo)售情況的24家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額10632.57億元，較去年同期增長(zhǎng)約31.98%，而主流房企銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻提升顯著。其中，前3和前50門(mén)檻分別達(dá)到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達(dá)38.3%和59.3%。而前10至前30的門(mén)檻則相對(duì)增長(zhǎng)平緩，其中，前十強(qiáng)的門(mén)檻提至386.6億元，同比上漲16.9%。房企梯隊(duì)間的差距也逐漸擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞榜單，除了前三強(qiáng)在一季度突破千億規(guī)模外，排名第四位的保利地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為869億元，不足碧桂園銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的一半。

??由于春節(jié)等因素影響，一季度是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，通常占全年銷(xiāo)售金額的20%左右，房企推盤(pán)主要集中在下半年。而且，2018年一季度正趕上兩會(huì)，企業(yè)真正推貨的有效時(shí)間相對(duì)較少。但是，從門(mén)檻值變化情況來(lái)看，2018年一季度相比以往，業(yè)績(jī)規(guī)模仍繼續(xù)提升。

??一季度上市房企中的最大亮點(diǎn)仍屬碧桂園。今年以來(lái)，碧桂園平均每月達(dá)500億以上的銷(xiāo)售額，3月份銷(xiāo)售額達(dá)641.3億。主要是由于其在三四線城市布局項(xiàng)目較多，相比一二線城市市場(chǎng)而言，三四線城市受限較少。

??一季度目標(biāo)完成率普遍低于20%

??截止目前，已經(jīng)有近30家房企提出了2018年的銷(xiāo)售目標(biāo)。其中，有近8成的房企全年目標(biāo)較2017年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)率在30%以上，還有近4成房企的目標(biāo)增長(zhǎng)率高于2017年全年的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，平均增長(zhǎng)率達(dá)到40.4%。分房企規(guī)模來(lái)看，規(guī)模較大的房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率較低，規(guī)模增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。值得注意的是，規(guī)模在500-800億的房企，銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率普遍在40%以上。這在業(yè)內(nèi)看來(lái)，力爭(zhēng)沖擊千億的房企，仍將銷(xiāo)售規(guī)模的快速增長(zhǎng)放在重要位置。

??不過(guò)，截至一季度末，從實(shí)際的完成情況看，大部分房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率普遍低于20%。主流房企的合同銷(xiāo)售額同比增速也有下滑。融創(chuàng)合同銷(xiāo)售額的同比增速?gòu)?月份的173.15%下滑至一季度的77.94%，萬(wàn)科則從1月份的41.27%收窄至一季度的2.66%。一季度總體來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)、中國(guó)恒大合同銷(xiāo)售額的同比增速分別為77.2%、54.6%、47.5%；碧桂園、招商蛇口、萬(wàn)科前三個(gè)月合同銷(xiāo)售額同比增速則為29.3%、23.8%、1.6%。

??對(duì)此，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，一季度房企業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴陆担皇且驗(yàn)槿ツ甑讻_刺業(yè)績(jī)導(dǎo)致存貨不足，一季度來(lái)不及補(bǔ)貨因此供貨不足，二是供地、金融、需求方面的收斂，成交增速下降在所難免，今年百?gòu)?qiáng)房企平均增速低于去年是必然的。

??加速出貨是王道

??眾多周知，今年全年的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，政策調(diào)控持續(xù)貫穿2018年將是大概率事件。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，全國(guó)超過(guò)20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)到26條。年內(nèi)前3個(gè)月，全國(guó)主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)76次。今年3月開(kāi)始的這輪調(diào)控，主要特征是開(kāi)啟銷(xiāo)售搖號(hào)等政策，疊加兩會(huì)后對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)期。在此背景下，房企無(wú)論如何都難言樂(lè)觀。

??實(shí)際上，不少品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。盡管業(yè)績(jī)領(lǐng)跑，但萬(wàn)科對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)卻在不斷增強(qiáng)。在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮表示萬(wàn)科早已不在意排名和規(guī)模，并拋出“房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代結(jié)束了”的觀點(diǎn)，按照郁亮的規(guī)劃，萬(wàn)科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這是繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬(wàn)科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。融創(chuàng)中國(guó)對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在銷(xiāo)售策略上，融創(chuàng)將堅(jiān)持加快周轉(zhuǎn)堅(jiān)決去化的思路，除重視和保持充裕的流動(dòng)性的同時(shí)，將進(jìn)一步降低杠桿水平。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，企業(yè)依靠過(guò)去項(xiàng)目的高去化率、以點(diǎn)致勝的難度很大，個(gè)別項(xiàng)目的熱銷(xiāo)并不能掩蓋大部分項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的事實(shí)。考慮到市場(chǎng)的壓力，今年企業(yè)在制定銷(xiāo)售目標(biāo)的時(shí)候，都把推出貨值的銷(xiāo)售去化率預(yù)期降低。如越秀、中海、融信、保利置業(yè)等的預(yù)期去化率都較2017年都有所降低。

??除了銷(xiāo)售目標(biāo)之外，現(xiàn)在房企越來(lái)越重視回款率指標(biāo)?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)，從房企的財(cái)務(wù)狀況考慮，目前在已經(jīng)公告2017年業(yè)績(jī)的房企中有近7成房企現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期負(fù)債比呈下降趨勢(shì)，短期償債壓力加大。在目前融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，房企獲取長(zhǎng)期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。

??克而瑞研究中心表示，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，房企將加大推盤(pán)力度，力爭(zhēng)將全年銷(xiāo)售計(jì)劃向前提。從年報(bào)期大部分房企高管的表態(tài)看，全年的推盤(pán)計(jì)劃大多集中在二、三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。從去庫(kù)存角度看，截至2018年3月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。其中，一二及三四線城市的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2088萬(wàn)平方米、22977萬(wàn)平方米和18647萬(wàn)平方米，同比分別減少7.7%、8.5%和9.0%。2018年3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比（庫(kù)存去化周期）分別為12.2、10.3和10.6個(gè)月，相比2月份12.6、10.3和10.9個(gè)月的數(shù)值，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。

??平安證券認(rèn)為，考慮到4、5月基數(shù)大幅回落疊加推盤(pán)高峰，預(yù)計(jì)4、5月房企銷(xiāo)售增速將有所回升。在低基數(shù)、一二線城市推盤(pán)加快等因素作用下，銷(xiāo)售有望維持高位，三四線市場(chǎng)熱度仍存在慣性，對(duì)短期銷(xiāo)售依舊樂(lè)觀。

??（內(nèi)容來(lái)源：上海證券報(bào)、V房產(chǎn)）