[中信建投]開(kāi)年銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，龍頭房企下降明顯

??高基數(shù)下同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，品牌房企下降更為明顯

??2019年1月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%。分級(jí)別來(lái)看，Top10、Top20、Top50房企同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%，大型房企由于基數(shù)效應(yīng)整體增速下降更為明顯。

??頭部房企入榜門(mén)檻下降

??各梯隊(duì)銷售金額入榜門(mén)檻方面，Top3、Top10、Top20的入榜門(mén)檻均有所下降，相比于2018年1月分別下降28.1%、18.7%和2.4%，而Top50和Top100的入榜門(mén)檻分別提升20.9%和22%。從各梯隊(duì)區(qū)間銷售增速對(duì)比可以看到，51-100名區(qū)間的房企同比增速最高，達(dá)到20.1%，4-10、11-20和21-50區(qū)間的房企同比增速分別為3.2%、2.9%和6.2%，僅前三名區(qū)間的房企出現(xiàn)下降，在去年高基數(shù)的影響下同比下降28%。

??百?gòu)?qiáng)房企中35家同比增速下降

??1月份單月銷售額突破百億的房企達(dá)到18家，較2018年1月份增加1家，突破50億的房企數(shù)量為37家，同比增加2家。其中萬(wàn)科、碧桂園、恒大單月銷售規(guī)模突破400億元，同比增速分別為-26.2%、29.6%和-28.1%。權(quán)益金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1月份銷售額出現(xiàn)同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的達(dá)到13家，而同比增速高于50%的為24家。

??品牌房企操盤(pán)規(guī)模更勝一籌，中型房企權(quán)益占比較低

??權(quán)益口徑的銷售方面，1月份百?gòu)?qiáng)房企平均權(quán)益占比為77%，與2018年持平，其中Top3、4-10、11-20、21-50的權(quán)益比例逐級(jí)降低。從操盤(pán)金額和全口徑銷售金額的對(duì)比來(lái)看，Top3和Top21-30區(qū)間的房企操盤(pán)金額與全口徑金額比值超過(guò)90%，而Top31-50、Top51-100的中小型房企該比值為85%，百?gòu)?qiáng)房企平均比值為88%板塊觀點(diǎn)：行業(yè)超配水平提高，板塊邊際改善空間加大房地產(chǎn)進(jìn)一步超配印證了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的認(rèn)可，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性以及低估值特性在目前整體業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)的環(huán)境下更顯稀缺價(jià)值。

??結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，我們認(rèn)為2019年地產(chǎn)板塊邊際改善空間加大：1.貨幣政策轉(zhuǎn)向帶來(lái)流動(dòng)性邊際改善；2.房貸利率預(yù)計(jì)見(jiàn)頂回落；3.房地產(chǎn)政策趨于溫和，地方政府在調(diào)控政策上將有更大的權(quán)責(zé)空間，政策周期“似曾相識(shí)燕歸來(lái)”，19年地產(chǎn)板塊將迎來(lái)BETA行情。歷史周期回顧表明，盡管我們預(yù)測(cè)基本面下行周期還將持續(xù)近2個(gè)季度，但相對(duì)估值的修復(fù)之旅將會(huì)持續(xù)。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)成交超預(yù)期調(diào)整等。

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