[克而瑞]越秀地產(chǎn)：營(yíng)收增幅超100%，近半土儲(chǔ)位于大灣區(qū)

克而瑞研究中心  朱一鳴、睢曉瑩

??【銷售：合作開發(fā)促規(guī)模攀升，上半年目標(biāo)完成54%】2019年上半年越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約369億元，同比上升31.9%，業(yè)績(jī)大幅提升創(chuàng)歷史新高。目前已完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣680億元的54.3%，優(yōu)于TOP100房企46.2%的平均水平。近幾年土儲(chǔ)權(quán)益保持在60%左右，企業(yè)積極通過(guò)合作項(xiàng)目撬動(dòng)業(yè)績(jī)規(guī)模。同時(shí)，軌交物業(yè)開始貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，將成為越秀后續(xù)業(yè)績(jī)和土儲(chǔ)有力的輸出動(dòng)力。

??【投資：布局深耕大灣區(qū)，拿地渠道日趨豐富】越秀地產(chǎn)抓住6月土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、新增地塊溢價(jià)偏低的窗口期，集中拿地?？傮w布局深耕大灣區(qū)，同時(shí)著重優(yōu)化華東、華中以及北部市場(chǎng)的區(qū)域布局。上半年越秀首入4個(gè)新一線、強(qiáng)二線城市，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例大幅增加，但是長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇州、杭州兩地城市規(guī)模集中度仍偏高，在城市限價(jià)政策影響下，具備一定的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。越秀拿地方式趨于多樣化，“軌交+物業(yè)”模式與舊村改造模式將成為越秀未來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要渠道。

??【財(cái)務(wù)：核心利潤(rùn)大增63%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健】越秀地產(chǎn)上半年?duì)I收增幅超100%，營(yíng)收規(guī)模更上臺(tái)階。毛利率同比提升近4.2個(gè)百分點(diǎn)至30%，近三年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，但相比行業(yè)平均水平仍有一定的優(yōu)化空間；行政、管理費(fèi)用率均保持下降，運(yùn)營(yíng)成本管控得當(dāng)。越秀融資成本下降，上半年的整體平均借貸成本為4.76%，同比下降了6個(gè)基點(diǎn)；雖然上半年現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短期債務(wù)比均有所下降，但償債能力總體處于行業(yè)領(lǐng)先水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??銷售：合作開發(fā)促規(guī)模攀升

??上半年目標(biāo)完成54%

??2019年上半年越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約369億元，同比上升31.9%，業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)高于TOP100房企11.8%的平均業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率；合同銷售面積約164萬(wàn)平方米，同比上升19.3%；合同銷售均價(jià)穩(wěn)中有升，同比提高10.8%達(dá)22500元/平方米。總體業(yè)績(jī)大幅提升創(chuàng)歷史新高，在克而瑞銷售榜單的1-6月的排名較年初提升近10位至44名，企業(yè)提速擴(kuò)張表現(xiàn)明顯。

??分區(qū)域來(lái)看，大灣區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度最高，上半年合同銷售金額比重較18年末上升近3個(gè)百分點(diǎn)至62.8%。其中廣州作為區(qū)域深耕的重點(diǎn)城市保持銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)先地位，上半年合同銷售金額同比上升30%達(dá)到約203.9億元，占總銷售金額比重超5成。得益于利好政策的不斷推動(dòng)，大灣區(qū)城市市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。華東地區(qū)的市場(chǎng)份額也有所提升，合同銷售金額約占25.3%；而中部地區(qū)和北方地區(qū)分布相對(duì)均衡，分別占比7.5%和4.4%。整體來(lái)看，企業(yè)深耕的四大區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)均發(fā)展平穩(wěn)。

??上半年企業(yè)已完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣680億元的54.3%，優(yōu)于TOP100房企46.2%的平均水平。越秀的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良一方面源于上半年企業(yè)依據(jù)不同市場(chǎng)表現(xiàn)因城、因區(qū)施策，深化經(jīng)營(yíng)管理能力，加快推盤供貨節(jié)奏和資金回款；一方面也在于對(duì)銷售渠道積極拓寬，增加合作項(xiàng)目撬動(dòng)業(yè)績(jī)規(guī)模。近幾年土儲(chǔ)權(quán)益保持在60%左右，合作項(xiàng)目對(duì)企業(yè)規(guī)模的貢獻(xiàn)度有所提升。

??考慮到市場(chǎng)不確定性因素，企業(yè)2019年銷售目標(biāo)保持不變，下半年仍側(cè)重一二線核心城市的中長(zhǎng)期發(fā)展，加緊推貨促進(jìn)現(xiàn)金回籠，預(yù)計(jì)全年銷售目標(biāo)可超額完成。同時(shí)，上半年越秀完成首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目廣州品秀星圖86%股權(quán)的收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)軌交業(yè)務(wù)發(fā)展模式的成功落地，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)20.9億元合約銷售，預(yù)計(jì)全年可達(dá)50億，將成為企業(yè)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的有力支撐。而越秀地產(chǎn)也因此獲得廣州地鐵集團(tuán)入股，目前廣州地鐵已持股19.9%成為越秀地產(chǎn)第二大股東，其股東地位將為越秀軌交業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)越秀將繼續(xù)拓展“軌道+物業(yè)”業(yè)務(wù)發(fā)展模式，使之成為后續(xù)業(yè)績(jī)和土儲(chǔ)有力的輸出動(dòng)力。

??投資：布局深耕大灣區(qū)

??拿地渠道日趨豐富

??截止到2019年6月30日，越秀在全國(guó)17個(gè)城市共布局67個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)所擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積約2152萬(wàn)平方米，較期初提升約10.9%；其中，1055萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，占比約為49.0%。2019年上半年，越秀于廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市新增14幅土地，總建筑面積約為374萬(wàn)平方米。越秀上半年拿地保持審慎穩(wěn)健，抓住6月份土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、土地溢價(jià)低的窗口期，集中拿地。上半年，越秀首進(jìn)深圳、成都、鄭州、長(zhǎng)沙四個(gè)核心一二線城市，通過(guò)增加城市布局來(lái)擴(kuò)增企業(yè)規(guī)模并降低城市規(guī)模集中度以求分散風(fēng)險(xiǎn)、均衡發(fā)展。另外，越秀對(duì)城市數(shù)量提出3.5級(jí)的概念，及“總部+區(qū)域+城市”的布局，注重城市管控體系的精準(zhǔn)高效，堅(jiān)決執(zhí)行企業(yè)投資標(biāo)準(zhǔn)拿地，以確保為未來(lái)的合理盈利打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

??從總土地儲(chǔ)備區(qū)域分布來(lái)看，越秀仍深耕大灣區(qū)，目前集團(tuán)已進(jìn)入大灣區(qū)6個(gè)城市，并保持關(guān)注珠海、東莞及惠州的機(jī)會(huì)，期望未來(lái)大灣區(qū)規(guī)模鋪排規(guī)模占比約50%-60%。同時(shí)，企業(yè)也重點(diǎn)布局華東地區(qū)、華中地區(qū)，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化。

??越秀總土地儲(chǔ)備權(quán)益比例約62.5%，較期初增加了6.2個(gè)百分點(diǎn)；新增土儲(chǔ)權(quán)益比例約73.5%，較2018年末大幅上升35.5百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了近年來(lái)的土地權(quán)益占比持續(xù)下滑趨勢(shì)。其中，南沙、蘇州、青島、煙臺(tái)的四塊土地權(quán)益比例均在90%以上，說(shuō)明企業(yè)在通過(guò)合作拿地分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的同時(shí)也注重對(duì)優(yōu)質(zhì)土地權(quán)益的獲取，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的把控，為未來(lái)預(yù)留合理的盈利空間。但是相比而言，長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇州、杭州兩地城市規(guī)模集中度仍偏高，在城市限價(jià)政策影響下，具備一定的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

??公司通過(guò)“軌交+物業(yè)”模式、國(guó)企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、競(jìng)拍及并購(gòu)等方式多元化納儲(chǔ)，拿地渠道日漸豐富。“軌交+物業(yè)”特色化獲取模式將成為越秀獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要渠道之一，上半年通過(guò)收購(gòu)“軌交+物業(yè)項(xiàng)目”品秀星園，增加土儲(chǔ)約139萬(wàn)平方米。還與廣州越秀簽訂了期權(quán)契約，獲取收購(gòu)蘿崗項(xiàng)目和陳頭崗項(xiàng)目?jī)砷g新項(xiàng)目公司各自的51%股權(quán)的權(quán)利。兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約為179萬(wàn)平方米，越秀地產(chǎn)有意于今年的第四季度完成收購(gòu)，屆時(shí)土儲(chǔ)將進(jìn)一步得到補(bǔ)充。另外，7月份越秀地產(chǎn)與廣州番禺里仁洞村正式簽署舊改合作框架協(xié)議，獲取舊村改造資格，這也開啟了企業(yè)拿地的新渠道，預(yù)計(jì)將成為未來(lái)優(yōu)秀潛在資源獲取的新發(fā)展模式。

??財(cái)務(wù)：核心利潤(rùn)大增63%

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健

??2019年上半年，越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為人民幣217.9億元，同比大幅上升114.4%；毛利潤(rùn)為65.5億元，毛利率約為30%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)公布的核心凈利潤(rùn)約為18.3億元[1]，同比上升63.2%，核心凈利率約為8.4%，收入提振效果顯著，營(yíng)收規(guī)模更上臺(tái)階。雖然毛利率近三年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，但相比行業(yè)平均水平偏低。上半年?duì)I銷及管理費(fèi)用率同比下降1.91個(gè)百分點(diǎn)達(dá)3.71%，運(yùn)營(yíng)成本下降。

??在償債融資方面，越秀融資成本較低，融資渠道趨多元化。上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用為6.34億元，較上年同期微降0.16億元。在整體融資環(huán)境收緊，調(diào)控政策加碼的市場(chǎng)情況下，越秀上半年完成以較低成本發(fā)行25億元公司債，其中3年期利率3.85%，3+2年期利率3.93%。公司上半年的整體平均借貸成本為4.76%，同比下降了6個(gè)基點(diǎn)，總體維持在行業(yè)較低水平。越秀憑借自身優(yōu)勢(shì)，將繼續(xù)加強(qiáng)資金管理，降低融資成本，優(yōu)化融資模式。
截至6月30日，公司持有現(xiàn)金約315.8億元，較期初上升約16.3%，凈負(fù)債率較年初下降0.74個(gè)百分點(diǎn)至63.6%，遠(yuǎn)低于2018年TOP100房企85.4%的平均水平?，F(xiàn)金短債比3.95，長(zhǎng)短期債務(wù)比7.14，較期初均有所下降，但償債能力總體處于行業(yè)領(lǐng)先水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。