[克而瑞]一季度商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收下降近兩成，房企當(dāng)居危思進(jìn)

??導(dǎo)語(yǔ)

??超七成運(yùn)營(yíng)商租金讓利，措施覆蓋愈千城。

??◎  研究員 / 房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁、陳家鳳

??自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于疫情的發(fā)展防控也逐步進(jìn)入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài)。在疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，不僅未能迎接春節(jié)的消費(fèi)紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，實(shí)體商業(yè)也進(jìn)入到了冬眠狀態(tài)。此外不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費(fèi)，餐飲商戶還面臨著食物報(bào)廢等問(wèn)題，為本就艱難的運(yùn)營(yíng)狀況雪上加霜。若實(shí)體商戶運(yùn)營(yíng)艱難或大批倒閉，同樣會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)的空置率抬升，租金下滑等諸多問(wèn)題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多困難，如何改善商戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀成為了當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。在此背景下，全國(guó)各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺(tái)了相應(yīng)政策，承諾對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)實(shí)施減免租金，同時(shí)鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方等業(yè)主對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金。與此同時(shí)，其他與實(shí)體商戶唇亡齒寒的房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施，如萬(wàn)達(dá)、龍湖、保利、華潤(rùn)等等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費(fèi)用。房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運(yùn)營(yíng)艱難的背景下及時(shí)止損，但同時(shí)減免租金對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，也無(wú)疑意味著業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力。此外由于疫情造成的恐慌短期內(nèi)難以消除，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)在中短期內(nèi)依舊存在。下文中，我們就將對(duì)比85家典型房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在疫情下出臺(tái)的具體措施，來(lái)分析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)減租及免租現(xiàn)狀，以及疫情對(duì)于房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在未來(lái)所可能造成的影響與挑戰(zhàn)。

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??超七成房企“減免租”惠及千余個(gè)項(xiàng)目

??1、租金減免措施覆蓋共1515個(gè)項(xiàng)目

??在多省市出臺(tái)政策鼓勵(lì)減租下，全國(guó)各地都出現(xiàn)了“減租免租潮”。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的85家典型房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)本次疫情反應(yīng)來(lái)看，共有60家宣布對(duì)旗下持有物業(yè)商鋪進(jìn)行減租或者免租，免租物業(yè)形式包括商場(chǎng)、公寓、酒店、寫(xiě)字樓等，共涉及項(xiàng)目總數(shù)約達(dá)1515個(gè)項(xiàng)目。從減免企業(yè)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進(jìn)行了不同程度的減免，如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖、大悅城等，其中部分企業(yè)對(duì)武漢地區(qū)商場(chǎng)較全國(guó)其他地方有特殊的減免措施，如瑞安房地產(chǎn)在武漢項(xiàng)目的減免比其他地區(qū)多20天，凱德集團(tuán)和金地商置在武漢區(qū)域租金全免，優(yōu)于其他區(qū)域的減半。

??參與租金減免的房企中直接進(jìn)行租金全免和租金減半的企業(yè)占比較大達(dá)到90%以上，其中，進(jìn)行租金減半的房企個(gè)數(shù)占比為50.79%為最高；而進(jìn)行租金全免的企業(yè)占比達(dá)到39.68%?？偟膩?lái)看，超半數(shù)企業(yè)實(shí)施減免政策的企業(yè)選擇了租金減半，而房企對(duì)租金減免的方式的差異，主要是基于未來(lái)收入及自身現(xiàn)金流的考慮而做出的考量，在幫助租戶度過(guò)難關(guān)時(shí)也考慮到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。此外對(duì)于部分重倉(cāng)武漢的房企來(lái)說(shuō)，在疫區(qū)由于影響較大的原因，未來(lái)武漢的商業(yè)消費(fèi)恢復(fù)將會(huì)比全國(guó)其他地區(qū)更漫長(zhǎng)，由此，部分房企對(duì)于該區(qū)域進(jìn)行時(shí)間更久力度更大的減免。與此同時(shí)，如大悅城、招商蛇口等企業(yè)則根據(jù)物業(yè)當(dāng)?shù)鼐唧w情況推出減免；融創(chuàng)中國(guó)對(duì)于旗下全部文旅項(xiàng)目所有店鋪免除全部租金，以及融創(chuàng)(上海)商置旗下商業(yè)項(xiàng)目全部租金減免，其他項(xiàng)目品牌及區(qū)域并未參與優(yōu)惠。這一部分減免額度不確定的企業(yè)占比達(dá)到9.52%。

??2、房企平均租金減免時(shí)長(zhǎng)達(dá)約20天（略）

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??減免措施覆蓋各方成本，酒店及長(zhǎng)租均有參與

??1、15%房企明確宣布減免物業(yè)費(fèi)及推廣費(fèi)用（部分略）

??在對(duì)抗本次疫情中，房企做出的努力除了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的租戶減免租金之外，部分房企還明確提出將對(duì)商戶的推廣費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)進(jìn)行減免。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在85家房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商中，有13家企業(yè)明確宣布將減免商戶的物業(yè)費(fèi)用，其中還有5家進(jìn)一步減免了商戶的推廣費(fèi)用。

??具體來(lái)看，物業(yè)費(fèi)和推廣費(fèi)用相對(duì)于租金而言顯著偏少，但是根據(jù)以往年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企在這方面的費(fèi)用減免其實(shí)也不是小數(shù)字。以港資瑞安房地產(chǎn)為例，其在1月30日宣布將對(duì)企業(yè)在武漢開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的零售項(xiàng)目免去全部商業(yè)租戶1月24日-2月29日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)及推廣費(fèi)。同時(shí)企業(yè)在其他城市（上海、佛山、重慶、南京）開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的零售項(xiàng)目也將1月24日-2月9日期間的全部商業(yè)租戶的租金、物業(yè)管理費(fèi)及推廣費(fèi)減半。從瑞安的2019中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)在2019上半年的投資物業(yè)物業(yè)管理收入約為1.08億元（包括酒店管理收入），據(jù)此測(cè)算，去除酒店和辦公樓的物業(yè)管理收入之后，本次的減免措施也會(huì)減少瑞安千萬(wàn)元左右的收入。

??可以看出，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目商戶減免物業(yè)費(fèi)和推廣費(fèi)用同樣會(huì)讓在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有較多布局的房企收入受到較大的損失。然而在疫情面前，在政策的號(hào)召之下，這些房企展現(xiàn)出了強(qiáng)大的擔(dān)當(dāng)，在已經(jīng)免除了租金的情況下進(jìn)一步減免物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，為商戶削減資金壓力。正如龍湖集團(tuán)的表示，企業(yè)“一直注重與商戶共同成長(zhǎng)、同路前行。希望借助租金減免，消解商戶部分經(jīng)營(yíng)壓力，并與商戶共克時(shí)艱抗擊疫情，竭力滿足顧客日常消費(fèi)所需”。從某種程度來(lái)看，此時(shí)短期內(nèi)的收入損失長(zhǎng)期而言是拉近房企和商業(yè)租戶關(guān)系的契機(jī)，有利于雙方未來(lái)的合作，同時(shí)也展現(xiàn)了房企的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，有利于房企品牌影響力的塑造，增強(qiáng)了這些房企的“軟實(shí)力”。

??2、長(zhǎng)租公寓、酒店等也陸續(xù)參與抗疫（略）

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??商業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)、龍湖、凱德，累計(jì)讓利超40億（略）

??1、萬(wàn)達(dá)：減租覆蓋商場(chǎng)數(shù)量多至323家（略）

??2、龍湖：減租延續(xù)時(shí)長(zhǎng)達(dá)到兩月之久（略）

??3、凱德：武漢區(qū)域4家商場(chǎng)重點(diǎn)減租（略）

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??疫情短期沖擊較大，居危思進(jìn)才是長(zhǎng)久之道

??1、一季度TOP20租金預(yù)計(jì)至少下滑17%（部分略）

??短期來(lái)看，對(duì)于房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商而言，疫情的影響依舊是巨大的。在租金減免的措施之下，一季度的租金規(guī)模將會(huì)大幅下滑。從具體企業(yè)來(lái)看，內(nèi)地企業(yè)萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、華潤(rùn)及龍湖均承受了較大的租金損失，作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，預(yù)測(cè)萬(wàn)達(dá)將為商戶減免34.9億元；此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入（租金及管理費(fèi)總金額）約5.3至5.9億元，對(duì)2020年歸母凈利潤(rùn)影響約3.8至4.3億元。

??據(jù)克而瑞運(yùn)營(yíng)收入排行榜，2019年TOP20家內(nèi)地房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的總運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模為1452.6億元。但在疫情以及減免措施的影響下，若僅計(jì)算減免租金措施對(duì)商場(chǎng)所造成的直接租金損失，20家房企的預(yù)估將達(dá)到60億左右，一季度總運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模將至少下滑約17%。60億的租金損失僅僅只是保守預(yù)估，租金減免措施是否延續(xù)，防護(hù)耗材的額外成本，以及除商場(chǎng)外，酒店、長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓的租金損失都未有計(jì)算在內(nèi)。若將這些損失包括在內(nèi)，預(yù)計(jì)此次疫情所帶來(lái)的短期租金損失還將更高，這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)也將會(huì)造成一定壓力。

??2、疫情恐慌或?qū)⒀永m(xù)，房企損失或?qū)⒎糯螅裕?/p>

??3、居危思進(jìn)才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的自救之道

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，此次疫情并非長(zhǎng)期影響因素，等到疫情消散，客流量回彈，商業(yè)地產(chǎn)也將迎來(lái)復(fù)蘇。然而針對(duì)此次疫情爆發(fā)下所顯露出的各種不足和思考，對(duì)于未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)而言同樣有著長(zhǎng)久的借鑒意義。

??商業(yè)地產(chǎn)如何更加主動(dòng)地面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而不是被動(dòng)應(yīng)對(duì)；如何在緊急突發(fā)情況之下，維持商場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)及休整等等，這類問(wèn)題均可以為日后提供豐富的經(jīng)驗(yàn)與依據(jù)。例如可以通過(guò)調(diào)整商場(chǎng)的硬件措施來(lái)更好地應(yīng)對(duì)疫情，在疫情下增加商場(chǎng)的空氣流通能夠有效規(guī)避病毒的傳播；可以更快地啟動(dòng)緊急機(jī)制，通過(guò)排查客流從而免除商場(chǎng)內(nèi)部的傳染幾率；此外也可以多考慮開(kāi)放式的街區(qū)商業(yè)，減少人口聚集的密閉場(chǎng)所。

??此外在消費(fèi)形式上，無(wú)人零售、線上消費(fèi)、居家消費(fèi)或?qū)⒂瓉?lái)更多發(fā)展機(jī)遇，線下實(shí)體商業(yè)和線上的打通也將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要方向。如何在疫情期間，保證安全放心的同時(shí)，滿足消費(fèi)者在家的消費(fèi)需求，更好地應(yīng)對(duì)疫情等突發(fā)情況，都是商業(yè)地產(chǎn)可以考慮的改進(jìn)范圍。而作為重要紐帶的商場(chǎng)，不僅僅需要整合旗下的優(yōu)質(zhì)商戶資源，更需要的是搭建與消費(fèi)者之間的緊密聯(lián)系，贏得消費(fèi)者的信賴，從而讓消費(fèi)者找到最合適的商品。此外隨著5G的發(fā)展，萬(wàn)物互聯(lián)的發(fā)展也或?qū)樯虡I(yè)地產(chǎn)的線上化提供更多可能。

??本次疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的打擊無(wú)疑是沉重的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，危機(jī)中仍有機(jī)遇，只要從危機(jī)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，才能真正的實(shí)現(xiàn)自救。