[克而瑞]新冠疫情對房企運營商影響幾何？

??房企由于依靠物業(yè)銷售，在商業(yè)領(lǐng)域受到的影響相對較小；而以租金收入為主的企業(yè)，則受到疫情波及更大，讓利更多。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2020年初一場疫情快速爆發(fā)并席卷全國，在對疫情的全面防控下，人們外出減少，以客流量為生命線的商業(yè)地產(chǎn)首當其沖受到較大影響。在此背景下，不少商業(yè)運營商都公布了租金減免措施，與合作商戶共同承擔危機。

??在這次大規(guī)模的租金減免下，哪些企業(yè)在商業(yè)領(lǐng)域?qū)艿捷^大影響？商業(yè)地產(chǎn)又將如何更好地面對下次疫情等突發(fā)情況？

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??房企收入多元受到疫情沖擊較小

??在商業(yè)運營企業(yè)中，房企如華潤置地、龍湖集團、萬科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施，如華潤置地公布，減免全國各商業(yè)項目所有商戶自1月25日至2月9日時間內(nèi)（共計16天）的租金，涉及全國約14000個店鋪；而龍湖集團則宣布，對旗下商場的所有商戶2020年1月25日至2020年3月31日期間，在此67天內(nèi)，租金費用（含物管費、推廣費）減半。雖然房企在租金減免方面同樣力度較大，但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主，此外這幾家房企自身財務(wù)穩(wěn)健，故受此次疫情下租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運營為主的企業(yè)。以華潤、龍湖、萬科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營收占比均不及15%，其中華潤占比最高達12.42%，而萬科及中海僅為1.50%、2.37%。除此之外，華潤及龍湖的投資物業(yè)收入中還包括酒店及長租公寓，而中海的租金收入中寫字樓租金收入又占了較大比重。故而，在此次主要針對商場及綜合體項目的租金減免措施中，預(yù)計實際損失對企業(yè)營收相對影響較小。此外從2019年上半年的財務(wù)來看，四家企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健，凈負債率均在60%以下，且擁有現(xiàn)金充足，融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達到了4.2，而萬科、中海的凈負債均在40%以下，可見春節(jié)期間的租金損失對于其財務(wù)而言，壓力不大。

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??以商業(yè)為主企業(yè)受疫情波及較大

??相比房企，還有一些企業(yè)由于收入來源主要依靠租金，受到的影響也相對較大，如萬達、紅星美凱龍、凱德、恒隆等等。其中萬達于1月28日對外宣布，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業(yè)萬達廣場的商戶租金及物業(yè)費實行全免政策，以2019年萬達租金收入384.8億元來預(yù)估，一季度預(yù)計損失租金約最低35億左右，預(yù)計第一季度的運營收入將下滑超30%。此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業(yè)收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

??此外即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束，疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時間，尤其是武漢等湖北地區(qū)，人們外出消費的信心與習慣的回調(diào)會有一定滯后，可能會繼續(xù)影響該地區(qū)的商場運營情況。目前萬達商業(yè)、紅星美凱龍以及凱德集團分別于湖北擁有14、13及4家商場，其中武漢更是凱德的五大核心城市群之一，四家商場均位于武漢核心區(qū)域；而恒隆地產(chǎn)2020年旗下的武漢恒隆廣場，其商場與辦公樓也原計劃于2020年完成及開業(yè)，武漢疫情的延續(xù)或會影響該項目的工期，致其開業(yè)時間后延。預(yù)計在之后的一段時間內(nèi)，武漢等湖北區(qū)域的商場仍將面對客流量不足，商戶運營困難、工期延后等問題，租金收入也將受到一定影響。此外從商業(yè)形式上來看，如萬達廣場多為盒子式項目，在疫情之下相比商業(yè)街等通風性較高的廣場而言，受到疫情影響更大；而凱德商業(yè)則主要布局在城市的核心地段，在疫情下競爭優(yōu)勢無法比擬社區(qū)商業(yè)，無法滿足人們所求的日常消費或居家消費。

??整體來看，房企由于依靠物業(yè)銷售，在商業(yè)領(lǐng)域受到的影響也相對較??；而萬達、凱德等以租金收入為主的企業(yè)，則受到疫情波及更大，讓利更多。當然，無論是房企還是萬達凱德，都規(guī)模較大且實力雄厚，完全可以承擔租金減免后所造成的結(jié)果，雖然短期內(nèi)會損失一定租金收入。但長期來看，同時也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進行社會捐助或租金減免，同時也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負的社會責任。