[克而瑞]綠地加速全球貿(mào)易港布局的內(nèi)生邏輯

??7月初，綠地相繼與甘肅蘭州、重慶沙坪壩政府進(jìn)行戰(zhàn)略會(huì)談，簽約了甘肅綠地全球貿(mào)易港項(xiàng)目，推動(dòng)重慶沙坪壩綠地全球貿(mào)易港落地。事實(shí)上，今年以來(lái)綠地在全球貿(mào)易港的戰(zhàn)略布局方面態(tài)度積極，進(jìn)展迅速。3月簽約落地貴陽(yáng)綠地全球貿(mào)易港，6月哈爾濱和杭州灣綠地全球貿(mào)易港相繼開業(yè)。

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??截至目前，綠地全球貿(mào)易港開業(yè)項(xiàng)目覆蓋城市已從上海輻射至3個(gè)，發(fā)展中項(xiàng)目覆蓋城市數(shù)5個(gè)，其中包括天津、西安、濟(jì)南的3個(gè)已開工項(xiàng)目；未來(lái)還計(jì)劃向南寧、昆明、成都、武漢、鄭州等重要戰(zhàn)略城市延伸。

??綠地提速全球貿(mào)易港的落地與拓展，其內(nèi)在邏輯是什么？

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       塑造與強(qiáng)化大消費(fèi)板塊影響力

??帶動(dòng)相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??為順應(yīng)國(guó)家中長(zhǎng)期下的消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，大消費(fèi)是綠地集團(tuán)的重要戰(zhàn)略之一，而“綠地全球貿(mào)易港”則是該戰(zhàn)略下的關(guān)鍵棋子。

??一方面，綠地積極推動(dòng)全球貿(mào)易港的布局，能夠抓住進(jìn)博會(huì)契機(jī)，承接與放大其溢出效應(yīng)，促進(jìn)大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)收益的增長(zhǎng)。以綠地首個(gè)貿(mào)易港項(xiàng)目——上海綠地全球商品貿(mào)易港為例，2019年在第二屆進(jìn)博會(huì)期間，簽約23國(guó)40家客商，同時(shí)有82家展商攜7000余件進(jìn)博會(huì)同款商品入駐，已成為進(jìn)博會(huì)“6+365”的重要常年交易平臺(tái)。在此背景下，2019年綠地商貿(mào)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67億元，同比增長(zhǎng)91%。綠地將全球貿(mào)易港從上海輻射至全國(guó)多個(gè)重要戰(zhàn)略城市，有利于擴(kuò)大進(jìn)博會(huì)的輻射效應(yīng)，全面提升大消費(fèi)板塊規(guī)模及其在全國(guó)范圍內(nèi)的影響力。

??另一方面，綠地將通過(guò)全球貿(mào)易港將打造平臺(tái)效應(yīng)，整合上下游業(yè)務(wù)體系，優(yōu)化商業(yè)模式，聚合資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)帶動(dòng)基建、金融、酒店旅游、康養(yǎng)、科創(chuàng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綠地的全球貿(mào)易港主要通過(guò)與當(dāng)?shù)卣畬?duì)接洽談、取得合作的方式落地，在以貿(mào)易港作為主要合作內(nèi)容的同時(shí)，綠地順帶導(dǎo)入自身其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，與當(dāng)?shù)卣_(dá)成多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。

??例如，綠地在簽約濟(jì)南全球商品貿(mào)易港項(xiàng)目的同時(shí)展開科創(chuàng)、基建、醫(yī)療康養(yǎng)等多領(lǐng)域合作；在哈爾濱·東北亞國(guó)際貿(mào)易中心簽約啟動(dòng)的同時(shí)與哈爾濱政府簽約包括銀行、科創(chuàng)、會(huì)展等領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作；在甘肅綠地全球貿(mào)易港項(xiàng)目簽約儀式上，與甘肅政府在基建、會(huì)展、科創(chuàng)等方面謀求深入合作，以發(fā)揮貿(mào)易港與多元協(xié)同產(chǎn)業(yè)的雙向賦能效應(yīng)。

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      借力全球貿(mào)易港項(xiàng)目增儲(chǔ)

??提升地產(chǎn)主業(yè)毛利

綠地布局全球貿(mào)易港，除了促進(jìn)大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的提升，對(duì)于地產(chǎn)主業(yè)也有一定反哺作用。全球貿(mào)易港項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不管對(duì)于綠地集團(tuán)還是當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展都意義重大，通常綠地集團(tuán)通過(guò)與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商洽談達(dá)成合作協(xié)議，并獲取土地的開發(fā)權(quán)。同時(shí)，綠地基于自身的地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力以及多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在貿(mào)易港的周邊規(guī)劃開發(fā)住宅、商辦、會(huì)展等相關(guān)物業(yè)。一方面，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易港與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展；另一方面，多元產(chǎn)業(yè)圍繞“地產(chǎn)+商貿(mào)”雙向賦能，帶動(dòng)區(qū)域能級(jí)的提升，促進(jìn)住宅項(xiàng)目的熱銷。

??以哈爾濱東北亞國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目為例，綠地通過(guò)與哈爾濱政府簽約戰(zhàn)略合作，取得該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。該項(xiàng)目總用地面積172萬(wàn)平方米，地上建筑面積約361萬(wàn)平方米，以綠地全球貿(mào)易港的打造為核心，分為三期建設(shè)，每一期都涉及部分住宅項(xiàng)目，此外還包含會(huì)展、酒店、康養(yǎng)、商辦綜合體等物業(yè)，其中住宅地塊總建筑面積62.1萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目本身位于哈爾濱新區(qū)核心位置，預(yù)計(jì)打造成為黑龍江對(duì)外開放的重要展示窗口后，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步躍升，帶動(dòng)住宅項(xiàng)目的升值潛力與吸引力提升。

??通過(guò)這種拿地模式，綠地以較低的成交金額獲取較大體量的貿(mào)易港相關(guān)商住開發(fā)地塊，成本優(yōu)勢(shì)凸顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年2月至今，綠地通過(guò)全球貿(mào)易港協(xié)議附帶的納儲(chǔ)規(guī)模近200萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約56.6億元，折合平均樓板價(jià)僅2832元/平方米。而項(xiàng)目落地城市均為重點(diǎn)二線城市，周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)基本在15000元/平方米左右，對(duì)比之下項(xiàng)目利潤(rùn)空間充裕。同時(shí)，貿(mào)易港及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的引入將帶動(dòng)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，對(duì)綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率起到積極助推作用。

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??“海南免稅”政策下

??綠地分得一杯羹

??6月末，財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于海南離島旅客免稅購(gòu)物政策的公告》，“海南免稅”政策正式出臺(tái)落地。而就在此前6月20日，2020海南自貿(mào)港創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)暨綠地企業(yè)服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)儀式在?？谂e行，標(biāo)志著綠地將以自身的全球貿(mào)易港項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，助力海南自貿(mào)港的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。一方面，綠地通過(guò)企業(yè)服務(wù)平臺(tái)發(fā)揮橋梁作用，促進(jìn)政企對(duì)接以及圈層資源的流動(dòng)轉(zhuǎn)換，促進(jìn)海南自貿(mào)港的產(chǎn)城融合；另一方面，綠地早期在海南打造的商辦集群和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將再添活力，帶來(lái)直接受益。

??此外，受益于海南離島免稅政策，海南受疫情影響、旅游業(yè)不振沖擊下的經(jīng)濟(jì)在后疫情時(shí)期被二次激活，對(duì)于綠地布局海南的地產(chǎn)項(xiàng)目起到間接利好作用。從截至2019年年末綠地在海南的土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，共計(jì)25個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，主要分布于?？诤腿齺唭纱蠛诵某鞘?。?？谂c三亞是海南的重點(diǎn)旅游城市，且均已設(shè)置離島免稅政策下的特許經(jīng)營(yíng)免稅商店。隨著海南經(jīng)濟(jì)在政策利好下復(fù)蘇反彈，帶動(dòng)養(yǎng)老、醫(yī)療、酒店、金融、科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面提升，一方面吸引以“養(yǎng)老、度假、投資”為主的外來(lái)購(gòu)房需求，另一方面吸引常住人口的增長(zhǎng)，帶動(dòng)本地自住購(gòu)房需求的提升。在此背景下，綠地在海南布局的地產(chǎn)項(xiàng)目也將被利好發(fā)展。

??綜合來(lái)看，綠地積極推動(dòng)全球貿(mào)易港的布局，有利于其“地產(chǎn)+消費(fèi)”的協(xié)同發(fā)展，但同時(shí)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。其一，全球貿(mào)易港的投資建設(shè)耗資較大大，約百億起步，且建設(shè)期較長(zhǎng)，需注意資金的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)狀況。其二，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的毛利率較低，綠地商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的歷年毛利率不足5%，規(guī)模過(guò)大或拉低企業(yè)整體利潤(rùn)率水平；其三，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，尤其是進(jìn)出口貿(mào)易，受政策導(dǎo)向、內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響較大，需提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，周密部署風(fēng)控措施。