[克而瑞]首入上海，龍光長三角都市圈戰(zhàn)略布局更進一步

??龍光自2018年開始正式進軍長三角市場，兩年內在環(huán)上海區(qū)域獲取近10個項目布局，得到迅速發(fā)展。近日，龍光以總價23.8億元競得上海市楊浦定海社區(qū)一宗住宅地塊，完成長三角都市圈戰(zhàn)略布局的重要一步。在長三角區(qū)域加速布局發(fā)展、培養(yǎng)集團新業(yè)績增長點的同時，如何通過楊浦項目打響龍光在上海區(qū)域市場的品牌效應，也對其產品定位和產品打造能力提出了考驗。

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??首入上海市場

??龍光競得楊浦區(qū)定海社區(qū)宅地

??近日，龍光以總價23.82億元摘得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊（定海路街道152街坊），溢價率19%。首入上海的同時，也完成了龍光長三角都市圈布局戰(zhàn)略中重要的一步。

??該地塊土地出讓面積1.46萬平方米，容積率2.5，計容建面面積約3.64萬平方米，拿地樓板價近65441元/平方米。作為上海市楊浦區(qū)2020年掛牌出讓的首幅宅地，該地塊地處內中環(huán)間，緊鄰地鐵12號線愛國路站，且無任何自持、租賃住宅要求，地理位置和出讓條件相對優(yōu)越。

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??戰(zhàn)略意義更大

??打造好產品樹標桿

??楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊雖然拿地樓面價達到6.5萬元/平方米，但參考近年周邊新推項目的銷售表現，預計利潤空間仍能得到保證。具體來看，在該地塊3公里范圍區(qū)域內，有華發(fā)公館和陽光城檀悅101兩個近年新開的項目，銷售均價近10萬元/平方米，最早于2018年末開盤且目前均已售罄。

??從潛在目標客群來看，因為該地塊出讓條件中有不低于80%的中小套型住宅占比限制，最終其產品或以區(qū)域內的再改需求為主。作為龍光進入上海核心市場的第一個項目，項目的利潤空間固然重要，但如何通過該項目的開發(fā)，成為該板塊的標桿，并打響其在上海的品牌效應，考驗龍光的產品打造能力。

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??深化長三角都市圈戰(zhàn)略布局

??培養(yǎng)新的業(yè)績增長點

??對于從某個區(qū)域成長起來的房企而言，在通過區(qū)域深耕發(fā)展到一定規(guī)模之后，借力全國化拓展市場布局是提升自身發(fā)展空間的重要途徑之一。此次龍光正式進入上海市場、獲取核心區(qū)域的首個項目，對其深入長三角都市圈發(fā)展、加速全國化布局具有更強的戰(zhàn)略意義。

??一方面，龍光作為區(qū)域發(fā)展型房企的典型代表，成立20余年來采取集中性戰(zhàn)略，堅持對汕頭大本營、粵港澳大灣區(qū)及南寧市場進行區(qū)域深耕。另一方面，近年來龍光對全國化布局的嘗試加速。其中，華東市場作為房企布局的必爭之地，也是龍光全國化布局戰(zhàn)略的一部分。

??早在2018年初，龍光就正式成立上海區(qū)域公司、進軍長三角市場。在環(huán)滬區(qū)域開啟對長三角都市圈的戰(zhàn)略布局，并在短短兩年時間內得到迅速發(fā)展。截至目前，龍光在上海周邊的蘇州吳江、昆山、嘉善等地已擁有10個項目布局，土儲總貨值逾百億元。以上海為核心、緊密環(huán)滬為主，深耕嘉善。值得注意的是，龍光持續(xù)關注上海市場，年內已積極參與多場土拍，在惜敗招商、錯失虹口嘉興路街道地塊后，龍光對楊浦定海路街道地塊也是志在必得。

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??全國化布局逐步加速

??粵港澳大灣區(qū)仍是投資核心

??根據龍光披露的發(fā)展目標，將對大灣區(qū)、長三角兩大都市圈，以及西南、中部兩大城市群進行全國布局。2019年，龍光長三角區(qū)域全年銷售金額破30億元，占集團銷售的比重提升至3.1%，市場外拓業(yè)績貢獻顯現。

??但值得注意的是，在區(qū)域結構上，無論是從布局重心、還是競爭優(yōu)勢來看，粵港澳大灣區(qū)仍將長期處于龍光的核心戰(zhàn)略地位。一方面，2019年粵港澳大灣區(qū)的銷售業(yè)績占到集團銷售的56.3%。而截至2019年末，粵港澳大灣區(qū)的土儲貨值達6850億元，占比更高達82%。另一方面，龍光2020年以來積極投資拿地，上半年在深圳、廣州、佛山等城市均有斬獲，拿地銷售比高于行業(yè)平均。其中，4月龍光以最高限價115.97億元競得深圳前海一宗宅地，進一步擴充了其在大灣區(qū)的貨值儲備。

??總體而言，繼西南區(qū)域之后，2018年以來龍光在長三角城市圈的布局加速、業(yè)績貢獻逐步顯現。此次摘得的上海市楊浦項目能否打造成為該板塊的標桿產品，打響龍光在上海的品牌效應，考驗龍光的產品打造能力。同時，環(huán)上海區(qū)域城市市場是否能進一步發(fā)展成為龍光全國化布局拓展的一個新的業(yè)績增長點，值得關注。