[克而瑞]AMC擴容能為當前房企帶來什么

??5月華潤金控35億元入股重慶渝康資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，擁有其54%股權(quán)，10月19日，華潤官網(wǎng)微信號發(fā)布消息稱，華潤金控對重慶渝康資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司54%的股權(quán)收購?fù)瓿勺詈蠓沙绦?，標志著華潤金融業(yè)務(wù)正式取得地方AMC（資產(chǎn)管理公司）牌照。近幾年，AMC擴容之后，房企爭相入股AMC或者與AMC公司形成深度合作，在當前疫情影響，行業(yè)資產(chǎn)不良率上升的情況下，房企和AMC深度綁定能為房企帶來什么？

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??行業(yè)不良率上升及AMC擴容

??是房企入股AMC主要契機

??一直以來，涉房類不良資產(chǎn)一直是AMC（資產(chǎn)管理公司）的非金融類業(yè)務(wù)的重要組成部分，根據(jù)已上市的中國華融和中國信達的財報數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，若收購重組類不良資產(chǎn)按行業(yè)分類，涉房地產(chǎn)類占比分別為53.5%和51.7%，占據(jù)了半壁江山。

??2016年930限購開啟常態(tài)化收緊階段，房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房地產(chǎn)開發(fā)資金、投資、銷售同比增速均呈現(xiàn)大幅下滑趨勢，同時房企盈利水平下滑，高杠桿積聚下的經(jīng)營風(fēng)險集中釋放，不良資產(chǎn)項目暴露速度加快。根據(jù)中國東方2019年度《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告》對地產(chǎn)類不良資產(chǎn)前景的預(yù)測顯示，2019年至2021年房地產(chǎn)行業(yè)有1.8萬億不良資產(chǎn)規(guī)模。目前隨著融資環(huán)境進一步收緊，在三條紅線壓頂下，未來房企之間大魚吃小魚，甚至是大魚吃大魚的收并購機會增加。 

??此外，AMC近幾年無論是體量還是業(yè)務(wù)限制方面都得到了一定放松。一方面，地方AMC在2012允許成立后，在2016年迎來了二次擴容，截至2020年9月底，已成立的地方AMC有57家；同時全國性AMC方面中國銀河2020年獲批第五張全國性 AMC 牌照；首家外資AMC橡樹資本于2020年2月完成注冊。目前，針對非金融企業(yè)，國內(nèi)的不良資產(chǎn)管理行業(yè)已形成“5+N（地方）+外資+民營非持牌”的多元化格局。在AMC擴容中，房企意識布局AMC的深遠意義，部分房企加大跟AMC的合作，甚至入股AMC。 

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??萬科、華潤等或爭相參股AMC

??或加強戰(zhàn)略合作

??房企入股AMC可以追溯到2015年。2015年10月14日，遠洋地產(chǎn)認購中國華融股份，成為中國華融在香港聯(lián)交所H股IPO的最大基石投資者；在地方AMC上，2015年內(nèi)蒙古金融資產(chǎn)管理有限公司成立，包頭市住房發(fā)展建設(shè)集團成為其股東之一。

??2016年地方AMC擴容后，更多之前在金融領(lǐng)域有所布局的房企將關(guān)注力放到AMC公司上，地方AMC股東開始頻繁出現(xiàn)房企的身影，意圖利用AMC豐富自身公司的金融牌照以輔助公司進行資本融資或者并購，招商、建業(yè)、協(xié)信、萬科、華潤等規(guī)模房企紛紛入局。其中2017年3月，招商局、中國平安等共同設(shè)立了深圳招商平安資產(chǎn)管理有限責任公司，招商局、中國平安分別持股51%、39%，成立后與有關(guān)合作方簽署了百億不良資產(chǎn)基金合作；在2020年10月19日，招商蛇口出資設(shè)立規(guī)模41.5億元的私募股權(quán)投資基金，該基金的管理人的控股股東實際為招商平安資產(chǎn)。

??此外，部分房企雖無直接入局AMC，但也與AMC也形成了深度的合作。如融創(chuàng)2019年11月，其華南區(qū)域與廣東省第二家地方資AMC廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，廣州資產(chǎn)擁有雄厚的資金實力以及廣東省內(nèi)多個大型復(fù)雜項目的盤活經(jīng)驗，而融創(chuàng)在華南區(qū)域發(fā)展相對較晚，在競爭激烈的大灣區(qū)，融創(chuàng)與廣州資產(chǎn)的合作，將為融創(chuàng)在推進不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)提供支持，實現(xiàn)在華南區(qū)域發(fā)展提速。

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??“合作處置、重組再開發(fā)”

??是房企與AMC合作的主流模式

??房企和AMC合作，將可以促進互相之間的業(yè)務(wù)發(fā)展。在具體的項目層面上，一方面AMC擁有的土地或者不良資產(chǎn)，可以通過旗下的地產(chǎn)公司聯(lián)合房企進行聯(lián)合開發(fā)，或者引入房企進行代建，解決AMC旗下房地產(chǎn)子公司自身操盤以及運營能力有限等問題，實現(xiàn)合作共贏。

??另一方面，房企在并購案中引入AMC，借助AMC進行標的項目的債務(wù)梳理及提供資金支持等。其中，“不良資產(chǎn)處置、重組、再開發(fā)”模式是房企與AMC合作最主流的合作模式，該模式下，AMC負責不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企作為重組方負責再開發(fā)和運營。具體操作上，AMC收購問題房企或問題項目的不良資產(chǎn)后，作為牽頭人，對不良債權(quán)進行談判，對債務(wù)償還金額、期限、利率和方式等進行重組，再引入頭部房企作為重組方，產(chǎn)權(quán)及股權(quán)轉(zhuǎn)移至房企，共同參與追加投資、債務(wù)重組、跟蹤管理，使得問題項目的不良轉(zhuǎn)為正常。期間，房企憑借其地產(chǎn)開發(fā)運營能力，對問題項目進行改造、再開發(fā)，進而推向市場變現(xiàn)，雙方各自獲得相應(yīng)的收益。

??最后，不良資產(chǎn)處置基金是房企和AMC合作過程中探索出的新處置模式。操作層面上，房企與AMC合資設(shè)立不良資產(chǎn)處置基金管理公司，該基金管理公司作為GP，房企與AMC從債權(quán)人處受讓不良資產(chǎn)，并作為LP共同出資組建不良資產(chǎn)基金。不良資產(chǎn)基金可以向機構(gòu)或個人投資者募集基金（作為LP），通過撬動杠桿并購獲取更高的投資回報。不良資產(chǎn)基金交由基金管理公司委托管理，進行資產(chǎn)處置的同時，房企與AMC作為基金管理人能獲取一定的基金管理費用。

??以萬科廣信資產(chǎn)包引入信達等戰(zhàn)投為例。2017年萬科以551億元競得廣信地產(chǎn)的股權(quán)及債權(quán)，由于廣信資產(chǎn)包用地歷史久遠，歷史遺留問題復(fù)雜，涉及債權(quán)人、小業(yè)主和主管機關(guān)等多方利益問題，萬科在進入三年后資產(chǎn)包仍有較多債務(wù)問題待處置，且該資產(chǎn)包擠占了大量資金遂成為萬科亟待解決的不良資產(chǎn)。2020年6月萬科發(fā)布《關(guān)于廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)略合作的公告》，采用“股權(quán)+債權(quán)”的交易方式，將廣信資產(chǎn)包以8.33折（390.4/470.4）出讓50%的權(quán)益予以信達在內(nèi)的七位戰(zhàn)投。

??具體來看，萬科的全資子公司廣州萬溪（廣信資產(chǎn)包）以70.4億元的價格轉(zhuǎn)讓50%的權(quán)益給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”，引入以信達為首的七家戰(zhàn)略投資者，同時收回前期向廣州萬溪提供的股東投入320億元，整體回籠資金390.4億元。交易完成后，萬科和綠景負責廣信資產(chǎn)包的整理與開發(fā)，其他五位戰(zhàn)投充當財務(wù)投資者。而信達收購廣信資產(chǎn)包25%的權(quán)益，將進行債務(wù)重組、追加投資來盤活不良資產(chǎn)，同時作為戰(zhàn)投提供資金的同時，能按照股權(quán)比例獲得相應(yīng)的經(jīng)營收益。

??整體來看，房企和AMC合作，能夠發(fā)揮雙方特長，實現(xiàn)雙方互惠互利。特別是在當前不良率上升，并購案頻發(fā)的市場上，房企與AMC形成深度的戰(zhàn)略合作或者入股AMC可以提高資產(chǎn)處置效率，同時也為項目開發(fā)引入資金，舒緩企業(yè)壓力，實現(xiàn)風(fēng)險共擔，合作共贏。