“雞蛋放在雞肉貴的籃子里”，談千億房企的戰(zhàn)略調(diào)倉

??金科股份總裁曾在媒體采訪中提及，“不要把雞蛋放在一個籃子里，更要把雞蛋放在雞肉價格貴的地方”。千億房企已達到一定的規(guī)模，若一味地堅守陣地、維持原有布局，勢必難有所突破，所以如何有意識地進行戰(zhàn)略調(diào)倉、優(yōu)化布局是值得探索的話題。觀察近三年千億房企在土地投資方面的戰(zhàn)略變化，可以發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)倉大致分為三類：第一類是出于控制發(fā)展風險的考慮，傾向于選擇安全系數(shù)更高、市場前景更明朗的區(qū)域。金科集團和藍光發(fā)展同屬這類，他們發(fā)家于成渝，原先重點布局中西部，近三年向長三角靠攏發(fā)展，成功跨入千億；第二類是為了平衡區(qū)域布局，在全國化擴張的過程中，逐漸弱化原先深耕區(qū)域業(yè)績貢獻度，向外尋找投資機會。這類房企包括新城控股、綠城、中梁等，經(jīng)過近三年的調(diào)整，區(qū)域性逐漸弱化，全國布局逐步均衡；第三類是提升城市能級以謀求更穩(wěn)定增長，向資源人口聚集、房價更高的一二線城市轉(zhuǎn)移。比如美的置業(yè)，近幾年一直積極尋求一二線城市發(fā)展機會，在不少高能級城市開疆拓土。

??金科集團推進全國化進程中，尤其加大了長三角區(qū)域的投資力度。2017年，金科集團的土地儲備主要分布在成渝城市群，單是重慶的土儲可售建面占比就約占56%。2018年明顯開始外延式發(fā)展，提出“三圈一帶、八大城市群、核心 25 城”的戰(zhàn)略，新進上海、寧波等城市，新增建面中長三角區(qū)域占比為11%。2019年持續(xù)外拓，總共新進約50座城市，其中長三角區(qū)域就進入了溫州、阜陽、宿州等約10座新城，新增土儲建面在長三角區(qū)域的占比增至14%。2020年上半年又進一步加大了長三角地區(qū)的投資力度，這部分占比大幅提高了15個百分點至29%。截止2020年中，企業(yè)披露包括長三角區(qū)域在內(nèi)的華東地區(qū)可售建面占比達24.94%，與重慶地區(qū)基本持平?？梢娙A東地區(qū)在此輪戰(zhàn)略調(diào)倉中地位有所上升，與此同時，2020年上半年華東銷售占比達43%，首次超過了西南地區(qū)（包括重慶）占比，對大本營地區(qū)的依賴有所降低。從行業(yè)地位來看，戰(zhàn)略調(diào)倉帶來的華東地區(qū)銷售增長對整體業(yè)績有提振作用。金科在2018年實現(xiàn)千億，且2018、2019的銷售增速為80.6%和56.6%，均超出行業(yè)均值，排名也從2017年的第32位進階至2020年中的第16位。

??新城控股持續(xù)拓展中西部土儲，區(qū)域布局趨于平衡。一直以來，新城控股都采用“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進行全國擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。作為核心區(qū)域，2016年長三角地區(qū)銷售占比高達81%，而中西部、環(huán)渤海和珠三角分別只占8%、8%和3%。2017年開始，企業(yè)布局中西部的意圖開始明顯，當年新增土儲建面占比大幅提升23個百分點至30%，且之后這部分占比持續(xù)增加，與長三角區(qū)域的土地投資形成“此消彼長”的態(tài)勢。2019和2020年上半年，中西部新增土儲建面占比37%，與長三角已基本持平。從銷售額分布來看，至2020年中，長三角、中西部、環(huán)渤海和珠三角四大區(qū)域占比分別達到56%、18%、23%、4%。相比2016年，全國化布局已顯現(xiàn)成效，預(yù)計之后新城控股仍將積極尋找長三角以外地區(qū)的投資機會，各區(qū)域占比將進一步平衡。

??美的置業(yè)提升城市能級，新進上海、杭州、天津等城市。2018年美的置業(yè)上市，彼時銷售主要還是來自大本營佛山和徐州、株洲等深耕城市。由于高能級城市人口流入量大，擁有強大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支撐，企業(yè)看好其市場發(fā)展，于是提出升級戰(zhàn)略，不斷向中心城市和核心一二線中心城市靠攏，提升城市級別。2018年美的置業(yè)新進蘇州、鄭州等熱點二線城市，又在2019年新進上海、杭州、天津、武漢等一二線城市，持續(xù)貫徹“城市升級”戰(zhàn)略。一二線城市新增土儲建面占比逐年提升，至2020年中達35.8%。由于布局能級有所提升，銷售均價近年來也有所提升，從2017年的8457元/平方米增長約30%至2020年中的11008元/平方米，美的置業(yè)也由此在2019年跨入千億房企行列。

??資源主導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征，充足的土儲往往意味著擁有沖擊更高規(guī)模的資本，但合理的布局也同樣重要。調(diào)倉布局戰(zhàn)略從千億房企的動作中可窺一二，不論是 “雞蛋放在不同的籃子里”，還是“放在雞肉更貴的籃子里”，都要求房企要先審視自身發(fā)展階段和布局現(xiàn)狀，再結(jié)合城市和區(qū)域的周期變化，做出更安全、靈活的判斷。