[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 業(yè)績篇

??導(dǎo) 讀 

??2020整體業(yè)績增速繼續(xù)放緩，2021負(fù)增長房企或更多。

??2020年，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大，年內(nèi)銷售規(guī)模保持了較長時間的負(fù)增長。7月以來雖然百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績增速已經(jīng)回正，但四季度市場整體的下行壓力猶存、去化承壓。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末，年內(nèi)部分規(guī)模房企業(yè)績增速較2019年放緩，企業(yè)經(jīng)營壓力加劇，預(yù)計(jì)2021年會有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩。而在“三道紅線”下企業(yè)融資端將進(jìn)一步收緊，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營模式無法持續(xù)。未來財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運(yùn)營管控能力更強(qiáng)的房企將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場競爭優(yōu)勢。 

2020年總結(jié)

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??01

??7月累計(jì)增速轉(zhuǎn)正，四季度企業(yè)去化承壓

??2020年，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大。在疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊下，無論是全國商品房的銷售面積、銷售金額還是行業(yè)百強(qiáng)房企的業(yè)績規(guī)模，年內(nèi)都保持了較長時間的負(fù)增長。其中，2020年全國商品房累計(jì)銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉(zhuǎn)正。

??具體來看，一季度TOP100房企整體的累計(jì)操盤業(yè)績規(guī)模同比下降20.1%，受疫情影響最為顯著。二季度，市場逐步恢復(fù)，百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年以來，隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應(yīng)增加，規(guī)模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度的單月操盤業(yè)績同比增速均維持在25%以上，并在8月達(dá)到年內(nèi)30.7%的高位。

??但從整體來看，雖然房企年內(nèi)供貨和銷售節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升，累計(jì)業(yè)績增速也在7月實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。四季度市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓，截至11月末百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比增速自8月以來持續(xù)回落。

??02

??各梯隊(duì)房企門檻增幅超10%，千億房企繼續(xù)擴(kuò)容

??2020年，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比提升，門檻增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達(dá)到2014億元和928.3億元，同比增幅達(dá)10.3%和12.6%。TOP50房企操盤金額門檻增幅最高，較去年同期提升20.6%至562.5億元，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另截至11月末，TOP100房企的銷售操盤金額門檻達(dá)到189.9億元，門檻增速為11.6%，較去年同期也有明顯提升。

??此外，截至2020年11月，全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期已增加5家至32家。預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在40家左右，規(guī)模為800-1000億的房企數(shù)將在12家左右，800億以上房企梯隊(duì)繼續(xù)擴(kuò)容。

??03

??規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況不及往年同期

??2020年自二季度以來，有部分規(guī)模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)中，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目標(biāo)。其中，如恒大、金茂、濱江、越秀、時代這5家房企都在11月提前達(dá)成了全年目標(biāo)，業(yè)績表現(xiàn)相對突出。

??但同時，從整體來看2020年規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目標(biāo)完成率較低不足90%，占比達(dá)到近五年來同期最高，少數(shù)房企目標(biāo)完成率不及80%。一方面，年內(nèi)疫情對企業(yè)全年的推貨和銷售節(jié)奏影響較大。另一方面，四季度市場下行壓力猶存，規(guī)模房企單月業(yè)績同比增速放緩，部分企業(yè)貨值去化與目標(biāo)完成承壓。

??04

??超8成房企累計(jì)業(yè)績超去年同期（略）

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??05

??合作增加帶動全口徑業(yè)績提升，中小規(guī)模房企增長質(zhì)量不容忽視（略）

2021年展望

??01

??規(guī)模房企增速放緩反映行業(yè)壓力，明年將有更多企業(yè)負(fù)增長

??2020年，在年內(nèi)疫情對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響下，部分規(guī)模房企業(yè)績增速較2019年進(jìn)一步放緩，企業(yè)經(jīng)營壓力加劇。具體來看，我們選取了45家規(guī)模上市房企1（主要集中在TOP50），通過其2018年至2020年前11月的業(yè)績披露計(jì)算可比口徑下的業(yè)績增速。

??截至11月末，這部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從2019年的19%放緩至11.2%。45家企業(yè)中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業(yè)績轉(zhuǎn)向負(fù)增長。作為目前行業(yè)百強(qiáng)中的領(lǐng)軍企業(yè)，這部分規(guī)模上市房企業(yè)績增速的放緩也是目前行業(yè)壓力加劇的信號。

??我們預(yù)計(jì)，在三條紅線的壓力下，房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)，甚至龍頭房企。

??02

??降負(fù)債、促增長雙重挑戰(zhàn)下，未來房企內(nèi)生實(shí)力是關(guān)鍵

??綜合來看，在目前的行業(yè)競爭格局下，大型房企增速放緩、經(jīng)營壓力加劇。同時，隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長空間也進(jìn)一步受限、規(guī)模競爭壓力提升。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規(guī)“三道紅線”試行后，企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊、對投資、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響。未來高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù)，倒逼房企平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率、深化銷售渠道、提速現(xiàn)金回流。

??展望2021年，中國房地產(chǎn)行業(yè)勢必仍將面臨考驗(yàn)。在行業(yè)增速放緩的大背景下，無論是疫情的沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營實(shí)力。對于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地適應(yīng)市場調(diào)整是第一要務(wù)。預(yù)計(jì)未來，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場資源和發(fā)展機(jī)遇，一些央企、國企的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

??同時，需求側(cè)改革的提出也對房企提出新的課題。在需求側(cè)改革推行下，市場將更加關(guān)注需求端的特征與變化趨勢，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會發(fā)展深刻變化，僅從供應(yīng)端發(fā)力將難以適應(yīng)市場趨勢。這將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加速向買方市場轉(zhuǎn)型。能夠順應(yīng)新環(huán)境轉(zhuǎn)變的房企未來會有更大的優(yōu)勢。

??45家規(guī)模上市房企：碧桂園、中國恒大、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)、中國金茂、旭輝集團(tuán)、金科集團(tuán)、陽光城、中南置地、綠城中國、中梁控股、融信集團(tuán)、濱江集團(tuán)、雅居樂、佳兆業(yè)、奧園集團(tuán)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、新力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、華發(fā)股份、中駿集團(tuán)、合景泰富、首開股份、越秀地產(chǎn)、時代中國、中國鐵建、弘陽地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、德信地產(chǎn)、保利置業(yè)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展