企業(yè)監(jiān)測(cè)分析房玲 汪慧 2023-04-12 12:56:42
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-04-12
- 報(bào)告類(lèi)型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??核心觀點(diǎn)
??【累計(jì)簽約552.72億元,行業(yè)排名升至第35名】2022年,華僑城總計(jì)有76個(gè)樓盤(pán)及少數(shù)尾盤(pán)在售,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額552.72億元、簽約銷(xiāo)售面積266.55萬(wàn)平方米,分別同比下降33.0%、33.2%,整體跌幅低于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷(xiāo)售排行榜顯示,行業(yè)排名從2021年第50名上升至第35名。
??【投資顯著收緊,剩余可開(kāi)發(fā)規(guī)??s減近半數(shù)】2022年,華僑城新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè),包括合計(jì)計(jì)容建筑面積為37.0萬(wàn)平方米,土地總價(jià)款為26.7億元,權(quán)益對(duì)價(jià)14.5億元,整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末,累計(jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積1151.9萬(wàn)平方米,較2021年末減少48.8%。
??【歸母凈利潤(rùn)虧損超百億,深陷盈利困局】報(bào)告期內(nèi),華僑城營(yíng)業(yè)收入767.67億元,同比下降25.17%;實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)175.30億元,同比減少34.64%;綜合毛利率為22.8%,同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損127.67億元,歸母凈利潤(rùn)虧損109.05億元。且合同負(fù)債大幅減少40.7%為546.7億元,合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)走低至0.71,未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)保障系數(shù)較低。整體來(lái)說(shuō),盈利面臨了較大的困境,后期能否回升企穩(wěn),或取決于片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式的突破,此外也要保證新增項(xiàng)目的質(zhì)量,確保效益的兌現(xiàn)。
??【凈負(fù)債率上升至85.9%,融資成本不斷優(yōu)化】截至報(bào)告期末,華僑城有息負(fù)債余額為1280.6億,其中短期債務(wù)212.8億,占比16.6%。同時(shí),綜合融資成本不斷優(yōu)化,從2021年末4.46%降至4.23%?!叭龡l紅線”指標(biāo)方面,非受限現(xiàn)金短債比為1.49;凈負(fù)債率為85.9%、扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%,均較2021年末有所上升。財(cái)務(wù)具備一定的穩(wěn)健性,但仍需積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理、改善結(jié)構(gòu),提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全系數(shù)。
??【全面啟動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合,積極踐行精益管理】2022年,華僑城全面啟動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合工作,提升主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其一是基于“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”分離原則,剝離各事業(yè)部的存量非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)職能,推動(dòng)其聚焦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù),并通過(guò)城市公司組建提升其開(kāi)發(fā)效率;其二是形成旅游、商業(yè)、酒店項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作二級(jí)平臺(tái),與事業(yè)部形成對(duì)等關(guān)系,聚焦存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的分類(lèi)管理,推動(dòng)產(chǎn)品條線實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。此外,華僑城還積極踐行精益管理,全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,圍繞管理信息化、業(yè)務(wù)數(shù)字化和數(shù)字化新基建,賦能主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。
??01 銷(xiāo)售
?累計(jì)簽約552.72億元,行業(yè)排名升至第35名
??2022年,華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額552.72億元、簽約銷(xiāo)售面積266.55萬(wàn)平方米,分別同比下降33.0%、33.2%。面對(duì)低迷行情和疫情沖擊,華僑城作為央企,品牌吸附力具備一定的比較優(yōu)勢(shì),整體跌幅低于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷(xiāo)售排行榜顯示,行業(yè)排名從2021年第50名上升至第35名。
??2023年以來(lái),市場(chǎng)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”跡象,但較多項(xiàng)目短期仍面臨較大的市場(chǎng)壓力。華僑城管理層表示將保持對(duì)市場(chǎng)的高度關(guān)注,合理鋪排開(kāi)發(fā)節(jié)奏,采取靈活價(jià)格策略,積極把握城市市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì),搶抓銷(xiāo)售,力爭(zhēng)2023年簽約銷(xiāo)售額較2022年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。
??2022年,華僑城總計(jì)有76個(gè)樓盤(pán)及少數(shù)尾盤(pán)在售,主要分布在36個(gè)城市。具體從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看,簽約銷(xiāo)售額主要來(lái)自一二線城市,合計(jì)占比達(dá)到78.8%,核心貢獻(xiàn)城市包括深圳、成都、上海、蘇州等。其中上海僑盈欣苑、成都信和御龍山兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額均超過(guò)60億元。
??02 投資
??投資顯著收緊,剩余可開(kāi)發(fā)規(guī)??s減近半數(shù)
??2022年,華僑城按照“以收定投”原則,聚焦核心城市熱點(diǎn)板塊穩(wěn)妥推進(jìn)新項(xiàng)目投資。報(bào)告期內(nèi),新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè),包括合計(jì)計(jì)容建筑面積為37.0萬(wàn)平方米,土地總價(jià)款為26.7億元,權(quán)益對(duì)價(jià)14.5億元,整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末,華僑城累計(jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積1151.9萬(wàn)平方米,較2021年末減少48.8%。
??從剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來(lái)看,一線城市占比1.8%,二線城市占比40.6%,三四線城市占比57.6%,2021年占比分別為4.8%、50.0%、45.2%,相較而言一二線城市合計(jì)占比減少12.4個(gè)百分比,可能會(huì)影響到未來(lái)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化。值得注意的是,當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期仍不明朗,短期內(nèi)三四線城市文旅項(xiàng)目的去化仍將面臨較多的不確定性,華僑城需積極采取措施加以應(yīng)對(duì)。
??03 盈利
??歸母凈利潤(rùn)虧損超百億,深陷盈利困局
??報(bào)告期內(nèi),華僑城營(yíng)業(yè)收入767.67億元,同比下降25.17%;實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)175.30億元,同比減少34.64%;綜合毛利率為22.8%,同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。
??具體從兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看,旅游綜合業(yè)務(wù)收入272.2億元,同比下降37.2%,毛利率為24.5%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入493.7億元,同比下降16.3%,毛利率為21.9%。
??凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧,分別虧損127.67億元、109.05億元,凈利率為-16.6%,歸母凈利率為-14.2%。虧損的主要原因在于:一是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降,且部分項(xiàng)目由于降價(jià)促銷(xiāo),利潤(rùn)空間收窄;二是受疫情沖擊,文旅市場(chǎng)低迷,經(jīng)營(yíng)效益遇困;此外,長(zhǎng)期股權(quán)投資、資產(chǎn)減值、資產(chǎn)處置等因素也不容忽視,2022年華僑城長(zhǎng)期股權(quán)投資虧損額達(dá)到24.6億元,計(jì)提資產(chǎn)減值損失進(jìn)一步加劇,高至127.1億元。
??整體來(lái)說(shuō),華僑城盈利面臨了較大的困境。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn),截至2022年末,華僑城合同負(fù)債為546.7億元,較2021年末減少40.7%。合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)為0.71,低于2021年末0.90、2020年末1.08,呈走低態(tài)勢(shì),這也意味著未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)保障系數(shù)較低。對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō),謀求片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式的突破尤為重要,此外也要保證新增項(xiàng)目的質(zhì)量,確保效益的兌現(xiàn)。
??04 債務(wù)
??凈負(fù)債率上升至85.9%,融資成本不斷優(yōu)化
??2022年,華僑城主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理,通過(guò)長(zhǎng)短期債務(wù)置換、債務(wù)規(guī)模管控等措施,推動(dòng)資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。年內(nèi),對(duì)短期及一年內(nèi)到期債務(wù)置換超過(guò)400億元,預(yù)計(jì)節(jié)省利息約7億元。綜合融資成本不斷優(yōu)化,從2021年末4.46%降至4.23%。
??截至報(bào)告期末,總有息負(fù)債余額為1280.6億,較2021年末減少110.9億元。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來(lái)看,一年內(nèi)到期債務(wù)212.8億,占比16.6%;1-2年到期債務(wù)335.0億元,占比26.2%;2-3年到期債務(wù)409.6億元,占比32.0%;3年以上債務(wù)323.2億元,占比25.2%。兩年內(nèi)到期債務(wù)合計(jì)占比盡管較2021年有所降低,但仍超過(guò)四成,償還壓力較大。
??“三條紅線”指標(biāo)方面,非受限現(xiàn)金短債比為1.49;凈負(fù)債率為85.9%,較2021年末上升26.6個(gè)百分點(diǎn);扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%,也較2021年末68.2%進(jìn)一步走高。整體來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)具備一定的穩(wěn)健性,但仍需積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理、改善結(jié)構(gòu),提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全系數(shù)。
??05 戰(zhàn)略
?全面啟動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合,積極踐行精益管理
??2022年,華僑城全面啟動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合工作,提升主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其一是基于“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”分離原則,剝離各事業(yè)部的存量非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)職能,推動(dòng)其聚焦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù),并通過(guò)城市公司組建提升其開(kāi)發(fā)效率;其二是形成旅游、商業(yè)、酒店項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作二級(jí)平臺(tái),與事業(yè)部形成對(duì)等關(guān)系,聚焦存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的分類(lèi)管理,推動(dòng)產(chǎn)品條線實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
??開(kāi)發(fā)方面,報(bào)告期內(nèi)全面完成城市公司組建,妥善化解資源分散與重復(fù)配置矛盾。各公司、事業(yè)部71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司集中管理,管理口徑三級(jí)企業(yè)數(shù)量減少了69%,管理層級(jí)由4級(jí)減少為3級(jí),人均在建面積和管理效率大幅提高。同時(shí),根據(jù)新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),公司全面完成授放權(quán)體系建設(shè)及流程制度體系調(diào)整,推動(dòng)“總部-事業(yè)部-城市公司”管理體系高效運(yùn)行。
??運(yùn)營(yíng)方面,成立旅游發(fā)展集團(tuán)、商業(yè)管理公司,分別對(duì)公司旗下自然人文景區(qū)、規(guī)模以上商業(yè)的進(jìn)行市場(chǎng)化的集中歸口管理。
??此外,華僑城還積極踐行精益管理,全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,圍繞管理信息化、業(yè)務(wù)數(shù)字化和數(shù)字化新基建,賦能主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。
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中國(guó)奧園:獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)調(diào)查工作仍在進(jìn)行中 尚未達(dá)成任何結(jié)論
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北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況
- 重點(diǎn)城市成交活躍,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在努力走出低谷
- 一季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正,近七成投資仍停滯
- 不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”模式將全面推進(jìn)
- 3月總結(jié):樓市信心總體在恢復(fù)
- 樓繼偉:應(yīng)盡快開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)
- 2023年二月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 2023房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì),業(yè)內(nèi)大咖說(shuō)了啥?
- 2月房?jī)r(jià):總體走出降溫區(qū)間,上漲城市明顯增多
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1年報(bào)點(diǎn)評(píng)|遠(yuǎn)洋集團(tuán):銷(xiāo)售業(yè)績(jī)降幅優(yōu)于同規(guī)模,短期償債壓力上升
- 2年報(bào)點(diǎn)評(píng)|建業(yè)地產(chǎn):上市以來(lái)首次年度虧損,資金壓力仍有待緩解
- 3年報(bào)點(diǎn)評(píng)|新城控股:銷(xiāo)售回款率達(dá)115%,投資全面收縮
- 4年報(bào)點(diǎn)評(píng)|華潤(rùn)置地:聚焦一二線重點(diǎn)城市,多元業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)向好
- 5年報(bào)點(diǎn)評(píng)|碧桂園:加強(qiáng)高能級(jí)城市布局,債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
- 6年報(bào)點(diǎn)評(píng)|港龍中國(guó):營(yíng)收同比上漲近15%,需關(guān)注短期流動(dòng)性
- 7年報(bào)點(diǎn)評(píng)|弘陽(yáng)地產(chǎn):凈利虧損近40億,流動(dòng)性告急
- 8中駿集團(tuán):堅(jiān)守信用償還債務(wù)超百億,一二線城市土地占比近7成
- 9萬(wàn)科地產(chǎn):財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健,堅(jiān)持開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重
- 10眾安集團(tuán):投拓聚焦浙江,盈利水平仍有提升空間