??拿地銷(xiāo)售比0.34較為積極，投拓聚焦浙江；融資成本優(yōu)化，但仍需關(guān)注短期流動(dòng)性。

??◎  作者 /沈曉玲、羊代紅

??核心觀點(diǎn)

??【銷(xiāo)售目標(biāo)完成率未到一半，93%銷(xiāo)售額來(lái)自浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額142.7億元，銷(xiāo)售面積75.1億元，分別同比下降48.9%和36.1%。全年來(lái)看，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半。大本營(yíng)杭州銷(xiāo)售金額同比下降了58.5%到50.5億元，銷(xiāo)售占比則下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)至35.4%，使得眾安的銷(xiāo)售均價(jià)同比下降20.0%至19006元/平方米。2023年眾安的銷(xiāo)售目標(biāo)為215億元，是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%，企業(yè)還需時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)積極調(diào)整新盤(pán)上市節(jié)奏以完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??【拿地銷(xiāo)售比0.34，聚焦深耕浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)共新增7個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面52.4萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)48.9億元，分別同比減少72.9%和56.0%，拿地強(qiáng)度來(lái)看，拿地銷(xiāo)售金額比約0.34，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18，投拓的態(tài)度較為積極。新增的7塊地均位于浙江省內(nèi)，其中杭州6宗，麗水1宗，眾安近兩年拿地聚焦浙江省內(nèi)，特別是對(duì)大本營(yíng)杭州拿地的補(bǔ)貨力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)對(duì)深耕區(qū)域的精細(xì)化管理，可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級(jí)的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土儲(chǔ)樓板價(jià)同比上升62.5%至9323元/平方米。

??【歸母凈利增長(zhǎng)155%，但盈利水平仍有提升空間】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.5億元，同比上升86.2%，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為85.19億元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，其交付面積同比增長(zhǎng)了60.7%至36.58萬(wàn)平方米。毛利率約為26.7%，同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。企業(yè)歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.87億，同比增長(zhǎng)155%，但歸母凈利率仍有提升空間。且凈利潤(rùn)率僅達(dá)到0.2%，主要是三方面的原因：一是營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用規(guī)模下降，但整體費(fèi)率仍較高；二是，投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損同比增加91%；三是2022年度除稅前利潤(rùn)及土地增值稅撥備增加所致。

??【負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，仍需關(guān)注短期流動(dòng)性】截止至2022年末眾安集團(tuán)凈負(fù)債率同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)至65.8%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個(gè)百分點(diǎn)至65.2%，杠桿率有所下降。長(zhǎng)短債比1.68，企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個(gè)百分點(diǎn)至49.5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。年末持有現(xiàn)金66.3億元，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20，屬于“三條紅線”的綠檔，但若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.54，未能全面覆蓋短債，仍需關(guān)注資金流動(dòng)性問(wèn)題保證安全性。

??01 銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不足50%
超九成銷(xiāo)售來(lái)自浙江省內(nèi)

??2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額142.7億元，業(yè)績(jī)降幅高于同規(guī)模企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額142.7億元，銷(xiāo)售面積75.1億元，分別同比下降48.9%和36.1%。相較于百?gòu)?qiáng)約房企約-42.3%的負(fù)增速來(lái)看，眾安集團(tuán)的整體銷(xiāo)售降幅相對(duì)較大。全年來(lái)看，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半，銷(xiāo)售目標(biāo)完成度相對(duì)較低。

??2023年眾安的銷(xiāo)售目標(biāo)為215億元，銷(xiāo)售回款225億元。目標(biāo)銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)50.7%，是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%，企業(yè)還需時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)積極調(diào)整新盤(pán)上市節(jié)奏以完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??大本營(yíng)杭州的銷(xiāo)售金額同比下滑58.5%，超9成來(lái)自浙江省內(nèi)。從銷(xiāo)售區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，浙江省的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)到93.2%，同比減少3.7個(gè)百分點(diǎn)，安徽和江蘇排名其后，分別占比有3.5%和1.8%。從城市表現(xiàn)來(lái)看，杭州、紹興、義務(wù)、溫州為銷(xiāo)售前四的城市，也是唯4個(gè)銷(xiāo)售金額超過(guò)10億元的城市。大本營(yíng)杭州銷(xiāo)售金額同比下降了58.5%到50.5億元，銷(xiāo)售占比則下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)至35.4%，紹興是少有的實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市，同比增長(zhǎng)87.0%至22.6億元。此消彼長(zhǎng)之下，使得眾安的銷(xiāo)售均價(jià)同比下降20.0%至19006元/平方米。

??02 投資

??拿地銷(xiāo)售比0.34
聚焦深耕浙江省內(nèi)

??拿地銷(xiāo)售比0.34，高于行業(yè)平均。2022年眾安集團(tuán)共新增7個(gè)項(xiàng)目，均為上半年所得，新增土儲(chǔ)總建面52.4萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)48.9億元，分別同比減少72.9%和56.0%，拿地強(qiáng)度來(lái)看，拿地銷(xiāo)售金額比約0.34，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18，投拓的態(tài)度較為積極。

??投拓策略聚焦浙江，對(duì)大本營(yíng)加大布局力度。2022年新增的7塊地均位于浙江省內(nèi)，其中杭州6宗，麗水1宗，而上一年年度新增的12宗地中有11宗位于浙江省內(nèi)，杭州3宗?？梢钥吹奖姲步鼉赡昴玫鼐劢拐憬?nèi)，特別是對(duì)大本營(yíng)杭州的補(bǔ)貨力度增強(qiáng)，企業(yè)聚焦深耕熟悉的區(qū)域可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級(jí)的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土儲(chǔ)樓板價(jià)同比上升62.5%至9323元/平方米。

??土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)2-3年左右開(kāi)發(fā)所需。截止2022年年底，眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面1011萬(wàn)平方米，同比下降3.5%，對(duì)應(yīng)總貨值542億元，按當(dāng)前企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，可以滿足企業(yè)未來(lái)2-3年左右的發(fā)展所需?？傌浿导s42.8 %位于杭州，能進(jìn)一步保證企業(yè)未來(lái)的銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)。

??03 營(yíng)收

??歸母凈利增長(zhǎng)155%
但盈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，營(yíng)收同比上升156.2%。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.5億元，同比上升86.2%，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為85.19億元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，其交付面積同比增長(zhǎng)了60.7%至36.58萬(wàn)平方米。2022年末預(yù)收賬款為236.36億元，覆蓋預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入2.56倍，可以保證未來(lái)的營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率27%，增收不增利凈利率水平有待提升。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約24.71億元，同比增長(zhǎng)60.7%，毛利率約為26.7%，同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.87億，同比增長(zhǎng)155%，但歸母凈利率2.02%，仍有提升空間。2022年凈利潤(rùn)0.21億元，同比下降44.4%，凈利潤(rùn)率僅達(dá)到0.2%，已經(jīng)連續(xù)2年凈利率低于1%，主要是三方面的原因：一是由于營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用率（（銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用）/全口徑銷(xiāo)售金額）同比增長(zhǎng)了2.2個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，雖2022年降費(fèi)有所成效但整體費(fèi)率較高，仍需持續(xù)關(guān)注控制費(fèi)率；二是，投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損1.15億元，虧損同比增加91%；三是，2022年眾安集團(tuán)所得稅開(kāi)支同比大幅上升了591.7%至12.97億元，主要原因?yàn)?022年度除稅前利潤(rùn)及土地增值稅撥備增加所致。

??04 償債

??負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
仍需關(guān)注短期流動(dòng)性

??“三條紅線”指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求，居綠檔企業(yè)。截止至2022年末，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金66.3億元，同比減少16.0%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20，主要由于2022年末短債同比增加了52.3%，不過(guò)現(xiàn)金短債比仍滿足監(jiān)管要求的 “>1”的水平；凈負(fù)債率同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)至65.8%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個(gè)百分點(diǎn)至65.2%，整體來(lái)看，企業(yè)屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.54，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動(dòng)性問(wèn)題保證安全性。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，截止至2022年底企業(yè)長(zhǎng)短債比為1.68。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣147.48億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比37.4%，1-2年債務(wù)占比12.1%，2年到5年債務(wù)占比47.5%，5年以上債務(wù)占比3.0%。企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個(gè)百分點(diǎn)至49.5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。