企業(yè)監(jiān)測分析克而瑞研究中心 2023-04-17 11:43:55 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-04-17
- 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??大浪淘沙處處是機會,留有資金實力迎來發(fā)展時機。
??◎ 文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢
??PART.01
??行業(yè)深度洗牌
各類企業(yè)均有崛起機會
??1、超兩成房企滑出百強名單,銷售門檻持續(xù)下降
??近年來在“房住不炒”的總基調(diào)下,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷,從2020年下半年的“三道紅線”開始,行業(yè)進入“去杠桿、降負(fù)債”的陣痛期,百強房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速以及入圍門檻均出現(xiàn)明顯下滑。
??? 銷售門檻連續(xù)兩年下降,百強房企留存率不足八成
??根據(jù)CRIC《2019-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》,百強房企門檻自2020年不斷下降,百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元,操盤口徑、權(quán)益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。其中,2022年百強門檻降幅更大,全口徑百強房企銷售門檻降幅達到43%。不僅如此,通過對比本年度與上一年度全口徑銷售金額榜單TOP100發(fā)現(xiàn),2022年百強房企留存率僅為78%,遠低于前幾年接近90%的水平,創(chuàng)近五年新低。
??? 百強房企銷售規(guī)模腰斬,規(guī)模房企目標(biāo)完成率75%(略)
??2、16家房企全國排名逆勢而上,深耕優(yōu)勢凸顯
??在規(guī)模房企業(yè)績大幅收縮的背景下,仍有部分“腰部”房企憑借其穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢逆流而上,通過梳理CRIC《2020-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》,以“2021-2022年排名連續(xù)兩年上升、 銷售金額連續(xù)兩年增幅大于-10%、且2022年銷售全口徑金額超100億元”為標(biāo)準(zhǔn),篩選出大家房產(chǎn)、象嶼集團、深鐵置業(yè)等16家在全國銷售表現(xiàn)亮眼的“腰部”房企。
??? 亮眼房企攪動“后50強”名次,兩年內(nèi)最大升幅超百位次
??從全國銷售數(shù)據(jù)來看,大家房產(chǎn)、象嶼集團等10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢,且2022年排名提升幅度更大。整體來看,象嶼集團是2020-2022年間排名上升幅度最大的房企,全口徑銷售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56,主要由于期間大量上海項目入市拉升銷售額;中建東孚、中信泰富、銀豐投資、中建智地、京基集團、中建信和、深鐵置業(yè)等6家房企排名提升幅度在60-80位。
??? 加強深耕區(qū)域的市場競爭力,調(diào)整布局穩(wěn)健外拓(略)
??3、大浪淘沙處處是機會,留有資金實力迎來發(fā)展時機(部分略)
??在行業(yè)跌宕起伏的時候,反而給這些企業(yè)崛起的機會,他們近幾年均實現(xiàn)了行業(yè)地位較大提升,通過探析這些行業(yè)排位上升企業(yè)持續(xù)發(fā)展的原因來看,主要可以歸結(jié)為以下三種類型:
??一種類型是央企,他們背靠母公司此前在某些區(qū)域深耕,擁有較強的政企關(guān)系、資金實力和資源優(yōu)勢。本次行業(yè)排名增長較快的央企中,中建東孚、中建信和、中建智地都屬于中建集團的全資子公司,為建筑系下從事房地產(chǎn)開發(fā)的重要成員。中信泰富地產(chǎn)則是中信泰富集團在中國內(nèi)地唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理平臺,也實現(xiàn)了較大的增長。
??其二類型是地方性的國企,他們一般在當(dāng)?shù)爻袚?dān)著城市建設(shè)的某些功能,項目資源來源穩(wěn)定,且具有較強的資金實力。大家房產(chǎn)、興城人居、頤居建設(shè)、深鐵置業(yè)他們分別在相對應(yīng)的城市承擔(dān)著公建配套、人才公寓、保障房、TOD項目開發(fā)等職能,也具有了較為豐富的住宅項目開發(fā)經(jīng)驗。此外,本輪地產(chǎn)調(diào)整中涌現(xiàn)了較多托底拿地的地方城投,雖然由于時間較短,并未在銷售業(yè)績中表現(xiàn)出來,但是未來也將成為攪動變化的隱形力量。
??其三類型是一些民營企業(yè),特別是在部分省份內(nèi)當(dāng)?shù)厥袌鼍哂锌诒钠髽I(yè)。在2017-2019年房地產(chǎn)市場快速擴張的過程中,很多“地頭蛇”開始冬眠。在本輪行業(yè)洗牌后,許多規(guī)模房企暴雷、發(fā)展陷入停滯,此前那些具有市場認(rèn)可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回,同時各地的拿地門檻以及拿地資質(zhì)也一降再降,在部分城市的土拍中,又出現(xiàn)了那些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字,它們正在低調(diào)復(fù)蘇,重新參與房地產(chǎn)市場。
??PART.02
??深耕是共識
外拓主要以核心城市為主
??1、城市布局略遜一籌,多深耕本土、擇機點狀外拓(略)
??2、大本營貢獻六成銷售,注重深耕及產(chǎn)品口碑打造(部分略)
??從2022年銷售金額表現(xiàn)來看。央企類企業(yè)資金實力較強,布局城市注重高能級城市,他們?nèi)珖鱾€城市群各有側(cè)重,起源城市省份的依賴度占比相對較低,平均起源省份的銷售金額貢獻僅為37.08%,貢獻率最高的中建智地也僅為53%。
??地方國企起源省份貢獻平均占比為74.6%,大部分房企都深耕起源省份。不過值得注意的是,象嶼集團貢獻最高的城市為上海占比超過70%;大家房產(chǎn)浙江省貢獻占比達到76%但對杭州大本營的依賴度相對低,杭州的銷售占比43%,另有浙江的臺州、溫州等城市貢獻較高業(yè)績;深鐵置業(yè)和興城人居主要業(yè)績分別來自深圳和成都,占比接近95%。
??民營企業(yè)起源省份貢獻平均占比為76.9%,深耕力度最強,部分的企業(yè)的銷售對單省份的依賴度較高,全國化程度相對較低,屬于有序向外拓的過程中。寶華集團、金基集團、銀豐投資、京基集團的對起源省份依賴度達到99%以上,主要集中注重本地的深耕。
??3、行業(yè)洗牌獲新機,積極逆勢補倉
??? 央企投資重點布局一二線核心城市,未來業(yè)績有較大增長潛力(略)
??? 地方國企拿地集中長三角,大部分年均補倉超150億(部分略)
??地方國企業(yè)績貢獻約有一半來自重點一二線城市。大部分企業(yè)兩年年均補地金額在150+億元,拿地較為積極,主要集中發(fā)源地區(qū)域的高能級城市,以及長三角城市群,包括上海、杭州、南京等高能級城市,以及長三角內(nèi)熱點三四線城市。
??具體企業(yè)來看,大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元,年均拿地銷售比達到0.61,拿地較為積極。從城市表現(xiàn)來看,大家房產(chǎn)近三年在杭州補倉撿漏占三年拿地總額的37%,溫州拿地占比也達到了12%。同時近幾年大家積極外拓,省外城市南京、黃山、蘇州占比居5.3%-7.3%。
??頤居建設(shè)的土地擴充上,2022年度頤居建設(shè)以260.05億元位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首,也是南京唯一一家破兩百億貨值的房企。主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優(yōu)勢,加上強勁雄厚的資金實力,此輪市場行情中逆勢補倉,不過整體補倉城市相對較為單一。
??象嶼集團的土儲擴充方面,2021和2022年拿地金額均超200億元,其中在上海2年補倉近兩年總拿地達到72%,另在廈門、重慶、昆山等地補地。不同于其他企業(yè),象嶼集團深耕城市并不在起源地廈門,近幾年廈門入市項目2個,占比僅3%,而上海、昆山、蘇州成近幾年的主要貢獻城市,如2022年上海銷售貢獻超70%。
??? 民企拿地集中深耕區(qū)域高能級城市,補倉力度相對較弱(部分略)
??民營企業(yè)新增拿地積極在區(qū)域內(nèi)高能級城市拿地,并擇機向省外熱點城市擴張。
??偉星房產(chǎn)新增拿地較為積極,近2年年均拿地金額超過150億元,2年拿地銷售金額比達到0.67,在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%,另有在南京、杭州等熱點城市拿地,可以看到在最熱的長三角仍有偉星的一席之地。
??中天美好拿地方面,2022年拿地金額未超過50億元,較2020-2021年年均超百億元的力度有所縮減,拿地城市方面將資源放在了熱點城市,近三年杭州新增拿地占比有45%,另在西安、金華的拿地占比合計達到22%。
??珠江投資拿地方面近兩年年均補貨超100億元,不過補倉90%位于廣州,銷售貢獻上,2022年貢獻占比上海有56%,廣州28%,昆山8%,北京4%,而2021年廣州占比61%,北京18%。
??另有銀豐投資、金基、寶華近三年也均有土地進賬,但拿地力度相對較弱,投資城市分布方面同銷售一樣超90%均在起源地。京基集團主要集中城市更新市場,無新增公開市場拿地,在深圳地區(qū)舊改的建設(shè)總規(guī)模儲備約超過500萬平,但城市更新項目推進緩慢,未來業(yè)績持續(xù)度有待觀察。
??PART.03
??標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線便于外拓復(fù)制
上游業(yè)務(wù)多元化反哺地產(chǎn)主業(yè)
??1、產(chǎn)品線分化差異大,與布局戰(zhàn)略相互呼應(yīng)
??從產(chǎn)品系列角度看,這些“腰部”房企產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化程度差異較大,與企業(yè)的布局策略有著緊密聯(lián)系。根據(jù)CRIC監(jiān)測情況,除中信泰富、偉星房產(chǎn)外,布局超5城的亮眼“腰部”房企均已形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線,如中建系房房企根據(jù)不同置業(yè)需求的目標(biāo)客群推出不同系列產(chǎn)品,大家房產(chǎn)甚至還推出了未來社區(qū)系列產(chǎn)品,其余布局城市不足5城的房企并沒有標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線,而是結(jié)合根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略并結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c針對性的專注于滿足特定幾種需求產(chǎn)品系列的打造,如深耕南京的金基集團在高端產(chǎn)品上的迭代升級。
??? 豐富的產(chǎn)品線覆蓋多層次目標(biāo)客群,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線有利于版圖擴張(部分略)
??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,以發(fā)家地為中心、向周邊優(yōu)質(zhì)城市以及重點熱點城市群拓展且銷售貢獻城市超過5個的周邊外拓型房企往往擁有標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線,這有助于房企的深耕、外拓,對內(nèi)需求全覆蓋的產(chǎn)品體系有助于提高本地市場的市占率,全方位下沉深耕區(qū)域,對外標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線降低開發(fā)成本、提高開發(fā)效率,更易于相似城市的產(chǎn)品復(fù)制,降低外拓的試錯成本。
??? 關(guān)注產(chǎn)品力“深度”,融合當(dāng)?shù)靥厣珮淞a(chǎn)品標(biāo)簽(略)
??2、多元化領(lǐng)域分布廣泛,商辦、物管是仍是多元化主要方向(部分略)
??從多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方向上看,亮眼“腰部”房企多元化領(lǐng)域分布范圍廣泛,如珠江投資最多涵蓋了12個多元化方向,具體來看,涵蓋領(lǐng)域大致可分為地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)、地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)以及其他業(yè)務(wù),主要呈現(xiàn)出三個特點:
??第一,地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)是這些房企更加青睞的多元化領(lǐng)域,其中涉及商業(yè)運營的房企占比81%,是亮眼“腰部”房企涉足最多的領(lǐng)域;
??第二,與普通房企相比,亮眼“腰部”房企地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)更為突出,如建筑施工、舊改、金融、家裝等,同時物業(yè)管理是僅次于商業(yè)管理的第二大多元化方向,布局房企占比達到69%;
??第三,其他領(lǐng)域更為分散,憑借母集團或其他資源涉及包括文化傳媒、企業(yè)服務(wù)、貿(mào)易物流等8個方向,對地產(chǎn)主業(yè)的支持力度不及地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。
??在地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)中,物業(yè)管理作為地產(chǎn)下游主要的增值服務(wù)領(lǐng)域,是房企最容易切入的領(lǐng)域,布局的10家房企均成立旗下物管品牌,目前還未上市;地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)更加突出企業(yè)的資源能力;在地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)中,有13家房企布局商業(yè)運營,發(fā)展情況差異較大;此外16家房企中有10家房企布局了寫字樓、8家布局了酒店運營。
??PART.04
??好產(chǎn)品仍是助力穩(wěn)定擴張利器
百強廝殺仍在持續(xù)
??(部分略)
??在經(jīng)歷行業(yè)洗牌后,百強留存率不足八成,在此情況下,諸多企業(yè)獲得發(fā)展的機會。
??地方國企已經(jīng)在銷售上實現(xiàn)了較大的突破,其中大家房產(chǎn)、頤居建設(shè)、象嶼集團的2022年銷售金額超300億元,普遍表現(xiàn)較為優(yōu)秀;在產(chǎn)品線表現(xiàn)方面也更加全面,如頤居建設(shè)目前已形成覆蓋新生代、改善舒居、高定制生活需求的產(chǎn)品線,除了南京大本營,其高端產(chǎn)品還在蘇州、徐州等城市熱銷。
??央企在全國范圍內(nèi)擇優(yōu)布局,未來發(fā)展較具潛力。他們企業(yè)普遍布局核心一二線城市,加上對起源城市及省份依賴度較低而獲得更高的分?jǐn)?shù),如中建東孚起源于濟南,但發(fā)展到當(dāng)前,在上海、青島、天津、西安、成都等一二線熱點城市均有項目,2022年對起源省份的依賴度僅有33%。
??民營企業(yè)方面整體競爭力在多元化表現(xiàn)方面相對突出,主要在于他們普遍都具有母公司,母公司在地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉足產(chǎn)業(yè)較為多元,也可以對地產(chǎn)開發(fā)進行反哺。但值得注意的是,銷售發(fā)展以及潛力較好的民營企業(yè),多數(shù)還是以專注地產(chǎn)開發(fā)、深耕特定城市為抓手,具有較強的區(qū)域口碑,如偉星房產(chǎn)和中天美好等;一部分企業(yè)的母公司的多元化布局,一定程度上是出于分散地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的考量,如珠江投資等;另外很多的企業(yè)發(fā)展還是比較有限,多元化布局比較分散,雖給了地產(chǎn)開發(fā)一定的發(fā)展機會,但助力有限。
??整體來看,央企中建東孚,地方國企大家房產(chǎn),民營企業(yè)偉星房產(chǎn)、珠江投資在各自的類別中表現(xiàn)突出,銷售表現(xiàn)上均實現(xiàn)超過300億元的全口徑銷售金額,在拿地投資上近三年有年均超百億價值的土地進賬,同時兼顧區(qū)域深耕與其他城市外拓,在產(chǎn)品線上已經(jīng)實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,同時根據(jù)不同客群有相應(yīng)的產(chǎn)品線。此外,也有部分企業(yè)有持續(xù)發(fā)展的潛力,如頤居建設(shè)、象嶼集團、中建信和等。
??經(jīng)歷過洗牌之后,目前隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺,未來行業(yè)企業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期,當(dāng)前這些獲發(fā)展的企業(yè)要想業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定上升以及獲得更大發(fā)展的空間,仍需要在投資布局、產(chǎn)品研究、多元化輔助等多方面提升完善,有無持續(xù)拿地能力、在改善型趨勢下產(chǎn)品升級能力也將成為重要的考量,從規(guī)模化房企的發(fā)展經(jīng)驗來看,對產(chǎn)品進行標(biāo)準(zhǔn)化、工程建造標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)鏈品牌豐富、組織架構(gòu)的持續(xù)更新是企業(yè)快速發(fā)展的加速器。
??值得注意的是,當(dāng)前這些企業(yè)均為未上市,融資能力相對受限。但央國企的背景及母公司資源加持,使得他們在銀行授信等多個方面有諸多優(yōu)勢。而對于民營企業(yè)來說,融資則相對困難,部分民企如寶華、偉星等通過股權(quán)質(zhì)押的方式進行融資,企業(yè)資金壓力也凸顯。
??由于大部分企業(yè)未上市,也會相對制約企業(yè)的發(fā)展速度,在此情況下與其他企業(yè)合作是進行規(guī)??焖贁U張的較好的選擇.但根據(jù)上輪的暴雷企業(yè)的經(jīng)驗來看,對合作伙伴的嚴(yán)格篩選以及具體開發(fā)項目的嚴(yán)格把控還是重中之重,安全的現(xiàn)金流仍是企業(yè)最重要的考量,企業(yè)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打持續(xù)向前。
??值得注意的是,還有一部分城投企業(yè)在2021年下半年期間充當(dāng)了托底的角色,獲得大量的拿地機會,據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年城投“托底”依舊是集中供地的主旋律,2022年城投參與拿地金額、見面占比分別達到44%和55%,2022年全年廣州城投、杭州城建、陜西建工、蘇高新、西安高科、常州城建等企業(yè)新增拿地貨值居行業(yè)貨值50強,未來隨著這些企業(yè)的項目開發(fā),也有可能誕生新的黑馬企業(yè),未來的銷售百強席位廝殺仍在持續(xù)。
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中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)做好2023年全面推進鄉(xiāng)村振興重點工作的通知》
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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