??全口徑銷售首進(jìn)TOP10，資金回籠加快，投資量入為出，三條紅線維持綠檔

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??核心觀點

【全口徑銷售額首進(jìn)TOP10，銷售回款提速明顯】2023上半年濱江銷售額925.8億元，同比增長35.36%，銷售額首進(jìn)前十；權(quán)益銷售回款478.7億元，使其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入大幅改善至275.88億元，現(xiàn)金流狀況良好。銷售穩(wěn)健緣于長期聚焦杭州，上半年貢獻(xiàn)89.7%的銷售份額，同比增加3.4pct。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-8月濱江已實現(xiàn)全口徑銷售額1133.2億元，排名穩(wěn)定在第10位。

??【聚焦杭州住宅地塊、量入為出，權(quán)益支出占權(quán)益回款的38%】上半年濱江繼續(xù)遵循“量入為出”的投資原則，拿地權(quán)益支出180億，占到同期權(quán)益回款的38%。上半年新增基本聚焦于杭州住宅地塊，新增24個項目中杭州有21個，新增土儲建面占比達(dá)91%。與此同時，企業(yè)通過加大合作比例來分?jǐn)偼顿Y壓力，拿地金額權(quán)益比降至46%。從投資方式來看，上半年于杭州公開市場土拍中累計斥資183億元，達(dá)到同期杭州集中供地總成交金額的19.2%；非公開市場也持續(xù)發(fā)力，收購12個項目（9個集中杭州），涉及計容建面139.85萬平，并購新增建面占比大幅升至56.13%。

??【結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比上升，歸母凈利同比增長27%至16.4億】上半年濱江結(jié)轉(zhuǎn)收入同比大幅增長155.1%至265億元，結(jié)轉(zhuǎn)速度明顯加快；按計劃交付18個項目、涉及計容建面超210萬平，而下半年預(yù)計還要結(jié)轉(zhuǎn)約200萬平的項目體量，疊加合同負(fù)債較年初增長23%至1602.95億元，可保障全年營收規(guī)模的穩(wěn)健增長。上半年并表結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益比例明顯上升，少數(shù)股東損益占比從去年同期的20%降至15.7%，實現(xiàn)歸母凈利16.4億元，同比增加27.4%。

??【資金成本持續(xù)改善至4.4%，三條紅線維持綠檔】期末濱江債券余額占比24%，信貸占比76%，無其他非標(biāo)融資；流動性持續(xù)緊張下，濱江主動降低財務(wù)杠桿、加快償債進(jìn)度，上半年籌資活動現(xiàn)金凈流出78.44億元，及時償還到期債務(wù)；有息負(fù)債425.57億元，較年初大幅下降20.5%。受益于銷售回款回籠速度快，疊加投資遵循“量入為出”原則，即使濱江主動降杠桿的情況下，期末持有現(xiàn)金較年初增長21.8%至296.31億元，現(xiàn)金短債比大幅改善至2.07，凈負(fù)債率大幅降至21.54%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率55.71%，三條紅線指標(biāo)維持綠檔，財務(wù)狀況穩(wěn)健。

??01 銷售

??全口徑銷售額首進(jìn)TOP10
銷售回款提速明顯

??2023上半年濱江銷售額925.8億元，同比增長35.36%，增速顯著優(yōu)于TOP10房企均值（平均增幅4.9%），全口徑銷售額首進(jìn)前十，排名從去年同期的第13位升至第10位。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-8月濱江全口徑銷售額1133.2億元，同比增長22.18%，排名穩(wěn)定在第10位；2023年其銷售目標(biāo)占到全國商品房銷售額的1%以上，確保全國排名前20名、爭取15名，預(yù)計將超額實現(xiàn)。上半年濱江資金回籠加速，權(quán)益銷售回款478.7億元，同比大幅提升48.7%，使得經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入大幅改善至275.88億元，約為去年同期的57倍，現(xiàn)金流狀況良好。

??下行行情中濱江銷售的穩(wěn)健得益于長期聚焦杭州市場，杭州市場供求相對平衡，去化周期較為穩(wěn)定，而濱江于杭州本地品牌認(rèn)可度高，持續(xù)蟬聯(lián)杭州房企銷冠，市場地位穩(wěn)固。據(jù)其中報披露的主要銷售清單顯示，上半年杭州貢獻(xiàn)89.7%的銷售份額，同比增加3.4pct，而浙江省內(nèi)其他城市、省外銷售貢獻(xiàn)占比分別8.2%、2%，較去年同期分別下滑2.9pct、0.5pct。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局（如上海、南京等），鞏固后方基礎(chǔ)上有利于分散局部市場政策變動帶來的風(fēng)險。

??02 投資

??聚焦杭州住宅地塊、量入為出
權(quán)益支出占權(quán)益回款的38%

??2023上半年濱江重倉杭州、維持適當(dāng)?shù)耐貎αΧ?，新?4個項目，其中杭州21個，寧波1個，金華1個，南京1個。新增土儲建面249萬平，同比減少32%；拿地權(quán)益支出180億，占到同期權(quán)益回款的38%，控制在年初計劃的50%以內(nèi)，繼續(xù)以“量入為出”原則進(jìn)行投資，保障現(xiàn)金流安全。

??上半年濱江拓儲基本聚焦于杭州住宅地塊，于杭州新增土儲建面占比高達(dá)91.14%。與此同時，企業(yè)通過加大合作比例來分?jǐn)偼顿Y資金壓力。上半年濱江全口徑土地款支出396億元，同比減少27.2%，拿地金額權(quán)益比降至45.5%。在行業(yè)競爭格局巨變的當(dāng)下，濱江偏向選擇與深耕杭州本地且韌性較強的浙系房企合作，如中豪、建杭、坤和等，合作方財務(wù)相對穩(wěn)健，合作項目風(fēng)險可控。

??從投資方式來看，濱江公開市場與收并購拿地并進(jìn)。根據(jù)公開資料顯示，濱江上半年于杭州土拍中拿地共計12宗，占其同期杭州新增項目數(shù)量的57%；累計斥資183.14億元，達(dá)到同期杭州集中供地總成交金額的19.2%。與此同時，濱江在非公開市場持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)收購翠宸里、濱江城投悅品、溪映聽廬、平暉府等12個項目，涉及總計容建面約139.85萬平，并購新增建面占比大幅升至56.13%。12個并購項目中有9個集中在杭州，通過并購適當(dāng)補充土儲以盡可能消減杭州宅地集中土拍帶來土地成本沖高的影響。

??截至2023年中期，濱江土地儲備總建面1448.53萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求，其中待開發(fā)建面占比13.55%，去化周期合理。按可售貨值區(qū)域分布，杭州占60%，較年初下滑5pct,省內(nèi)(非杭州)包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺州等基本面支撐度良好的城市占比22%，較年初上升2pct，省外占18%。2023年濱江繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，計劃投資金額控制在300億、權(quán)益回款的50%以內(nèi)，按此計劃，下半年權(quán)益拿地支出還有120億元的空間；城市布局方面除杭州以外，重點考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。

??03 盈利

??結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比上升
歸母凈利同比增長27%至16.4億

??2023上半年濱江實現(xiàn)營業(yè)收入270.3億元，同比大幅增長152.8%；其中，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比大幅增長155.1%至265億元，結(jié)轉(zhuǎn)速度明顯加快。上半年濱江按計劃交付溫州濱江壹號、濱旭府等18個項目，涉及計容建面超210萬平，而下半年預(yù)計還要結(jié)轉(zhuǎn)約200萬平的項目體量，疊加合同負(fù)債較年初增長23%至1602.95億元，可保障全年營收規(guī)模的穩(wěn)健增長。

??盈利能力方面,濱江全年毛利潤49.3億元，同比大幅增長120%，綜合毛利率18.3%，同比下滑2.7pct；凈利潤19.4億元，同比增速20.9%，凈利率7.2%，同比減少7.8pct。毛利率持續(xù)下滑，緣于聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊、地貨比偏高，利潤空間有所收窄；而凈利率指標(biāo)同比跌幅較毛利有所擴大，緣于期內(nèi)合聯(lián)營投資收益同比減少61.4%至3.42億元、減值撥備較去年同期擴大至7.85億元（其中資產(chǎn)減值6.25億元）。值得注意，濱江銷管費用管控力持續(xù)優(yōu)于行業(yè)平均，得益于長期深耕本地市場，造就穩(wěn)定的供應(yīng)商體系，期內(nèi)銷管費用率（銷管費用/當(dāng)期操盤金額）同比微降0.1pct至0.75%。

??期內(nèi)并表結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益比例明顯上升，少數(shù)股東損益占比從去年同期的20%降至15.7%，實現(xiàn)歸母凈利16.4億元，同比增加27.4%，歸母凈利率同比減少6pct至6.1%，核心盈利能力仍待改善。

??04 償債

??資金成本持續(xù)改善至4.4%
三條紅線維持綠檔

??濱江上半年新發(fā)行債券21億元，較去年同期減少19.54%，期末債券融資余額（含中票）較年初減少2.73%至102.25億元，占有息負(fù)債的比重約為24%，信貸融資占比76%，并無其他非標(biāo)融資。2023年房地產(chǎn)流動性持續(xù)緊張的背景下，濱江主動降低財務(wù)杠桿、加快償債進(jìn)度，上半年籌資活動現(xiàn)金凈流出78.44億元，及時償還到期債務(wù)本息。此外，濱江融資成本優(yōu)勢顯著，期末融資加權(quán)平均利率4.4%，較年初降低0.2pct，融資成本繼續(xù)改善。

??截至2023年中期，濱江有息負(fù)債425.57億元，較年初大幅下降20.5%；其中，短債規(guī)模142.95億元，較年初下滑2.1%，其占有息負(fù)債的比重從年初的27.3%升至33.59%，后續(xù)需要進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。期末未使用銀行信貸授信額度804.62億元（較年初增長19.3%），而已獲批尚未發(fā)行的債券額度合計44.42億元，未使用融資額度充裕，流動性充足。

??受益于銷售回款回籠速度快，疊加投資遵循“量入為出”原則，即使濱江主動降杠桿的情況下，期末持有現(xiàn)金較年初增長21.8%至296.31億元，現(xiàn)金短債比大幅改善至2.07，凈負(fù)債率大幅降至21.54%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率55.71%，三條紅線指標(biāo)維持綠檔，財務(wù)狀況穩(wěn)健。