??2023年上半年港龍中國(guó)合約銷售金額同比下降3.9%，本土市場(chǎng)影響力持續(xù)下降，土儲(chǔ)規(guī)模可覆蓋未來(lái)3年銷售。營(yíng)收同比增長(zhǎng)36%，但非受限現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【銷售金額同比下降4%，省內(nèi)僅入圍淮安當(dāng)?shù)劁N售榜】2023年1-6月港龍中國(guó)合約銷售金額68億元，較去年同期下降3.9%，降幅略大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額平均收縮0.4%的水平。合約銷售面積57.1萬(wàn)平方米，較去年同期增加5.5%%，預(yù)售均價(jià)為11920元/平方米，較去年同期下降9.0%。本土影響力持續(xù)下降，上半年僅進(jìn)入淮安1城的銷售金額榜單。

??【上半年無(wú)新增土儲(chǔ)，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比近七成】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年港龍中國(guó)未拿地。截止2023年中期，土地儲(chǔ)備總建筑面積為616.3萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮18.2%，根據(jù)最近三年的銷售節(jié)奏計(jì)算，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)三年左右的發(fā)展，土地儲(chǔ)備有待擴(kuò)充。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為65.9%，占比較去年年底下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??【營(yíng)收同比上漲36%，凈利率同比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)】2023年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為74.4億元，均來(lái)自物業(yè)銷售，同比增長(zhǎng)35.8%，營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積66.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.3%。港龍中國(guó)2023年上半年合約負(fù)債為172.7億元，同比下降34.2%，但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/22年全年?duì)I收）為1.5，對(duì)后續(xù)營(yíng)收規(guī)模提供有利保障。2023年上半年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為13.5億元，同比增加18.3%。毛利率為18.1%，同比下滑2.7個(gè)百分點(diǎn)，主要由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控。2022年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為7.2和2.6%，分別同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)。2022年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的35.4%，較去年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比長(zhǎng)期超六成，仍存在少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??【現(xiàn)金規(guī)模下降22.1%，非受限現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債】截止至2023年6月底，港龍中國(guó)短期債務(wù)規(guī)模為29.5億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底提升7.6%。擁有現(xiàn)金總規(guī)模為32.2億元，較去年年底規(guī)模下降22.1%，現(xiàn)金短債比為1.1，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模為7.5億元，但一年內(nèi)需償還的銀行及其他借款接近30億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，年內(nèi)流動(dòng)性壓力較大。更需要關(guān)注的是，今年11月將有一筆1.45億美元（約10億人民幣）的優(yōu)先票據(jù)到期。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為27.6億元，較去年同期下降31.5%，長(zhǎng)短期債務(wù)比為0.9，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。凈負(fù)債率為22.3%，與2022年末小幅下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為53.4%，較2022年底進(jìn)一步下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??01 銷售

??銷售金額同比下降4%
省內(nèi)僅入圍淮安當(dāng)?shù)劁N售榜

??銷售金額同比下降4%，銷售面積同比提升6%。2023年1-6月港龍中國(guó)合約銷售金額68億元，較去年同期下降3.9%，降幅略大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額平均收縮0.4%的水平。合約銷售面積57.1萬(wàn)平方米，較去年同期增加5.5%%，預(yù)售均價(jià)為11920元/平方米，較去年同期下降9.0%。

??本土影響力持續(xù)下降，上半年僅進(jìn)入淮安1城的銷售金額榜單。港龍?jiān)诮K省13個(gè)城市中已布局10城[1]，根據(jù)CRIC發(fā)布的城市《2023年1-6月企業(yè)銷售排行榜》[2]來(lái)看，港龍中國(guó)僅入圍淮安《2023年1-6月企業(yè)銷售排行榜》，其中全口徑銷售金額榜單TOP13、操盤(pán)口徑銷售金額榜單TOP12，而去年同期港龍入圍常州、淮安兩城銷售榜單，其中淮安全口徑銷售排行榜TOP12，從上榜城市數(shù)量和榜單排名看，省內(nèi)影響力減弱。

??02 土儲(chǔ)

??上半年無(wú)新增土儲(chǔ)
長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比近七成

??期內(nèi)無(wú)新增土儲(chǔ)，土儲(chǔ)規(guī)?？晒?年發(fā)展，土儲(chǔ)規(guī)模有待提升。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年港龍中國(guó)未拿地。截止2023年中期，土地儲(chǔ)備總建筑面積為616.3萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮18.2%，根據(jù)最近三年的銷售節(jié)奏計(jì)算，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)三年左右的發(fā)展，土地儲(chǔ)備有待擴(kuò)充。長(zhǎng)三角占比65.9%，土儲(chǔ)分布保持穩(wěn)定。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為65.9%，占比較去年年底下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。從省份分布看，長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇的土儲(chǔ)占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大，達(dá)到2.7個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??03 營(yíng)收

??營(yíng)收同比上漲36%
凈利率同比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)

??營(yíng)收規(guī)模同比提高35.8%，全年結(jié)轉(zhuǎn)有支撐。2023年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為74.4億元，均來(lái)自物業(yè)銷售，同比增長(zhǎng)35.8%，營(yíng)收規(guī)模的增加主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積66.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.3%。港龍中國(guó)2023年上半年合約負(fù)債為172.7億元，同比下降34.2%，但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/22年全年?duì)I收）為1.5，如果能積極保持項(xiàng)目施工交付，對(duì)后續(xù)營(yíng)收提供有利保障。毛利率、凈利率、歸母凈利率同比下降。2023年上半年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為13.5億元，同比增加18.3%。毛利率為18.1%，同比下滑2.7個(gè)百分點(diǎn)，主要由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控。2022年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為7.2%和2.6%，分別同比下降1.1、0.7個(gè)百分點(diǎn)。2022年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的35.4%，較去年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比長(zhǎng)期超六成，依然存在少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??04 負(fù)債

??現(xiàn)金規(guī)模下降22.1%
非受限現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債

??現(xiàn)金規(guī)模下降超兩成，非受限現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。截止至2023年6月底，港龍中國(guó)短期債務(wù)規(guī)模為29.5億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底提升7.6%。擁有現(xiàn)金總規(guī)模為32.2億元，較去年年底規(guī)模下降22.1%，現(xiàn)金短債比為1.1，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模為7.5億元，但一年內(nèi)需償還的銀行及其他借款接近30億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，年內(nèi)流動(dòng)性壓力較大。更需要關(guān)注的是，今年11月將有一筆1.45億美元（約10億人民幣）的優(yōu)先票據(jù)到期。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為27.6億元，較去年同期下降31.5%，長(zhǎng)短期債務(wù)比為0.9，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。截止至2023年6月底，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為22.3%，與2022年末小幅下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為53.4%，較2022年底進(jìn)一步下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。