美的置業(yè):優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍是重點(diǎn),凈負(fù)債率降至39.8%

企業(yè)監(jiān)測(cè)分析克而瑞研究中心 2023-09-05 09:40:41 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 發(fā)布時(shí)間:2023-09-05
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??銷售回款率達(dá)98%,存貨充足可支撐今明兩年銷售;維持綠檔企業(yè)。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【銷售回款率達(dá)98%,存貨充足可支撐今明兩年銷售】2023上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元,同比略有上升1%;全口徑銷售建面320.6萬(wàn)方,同比下降2%;銷售均價(jià)12653元/平方米,同比上升3%;期內(nèi)不含期初應(yīng)收賬款的銷售回款率為98%。面對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度較弱,美的置業(yè)表示目前存量項(xiàng)目資源比較充足,能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場(chǎng)份額。美的置業(yè)當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款,做儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,加快對(duì)滯重庫(kù)存的去化。

??【優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前重點(diǎn),在投資刻度之上常態(tài)化增補(bǔ)】2023上半年美的置業(yè)獲取了廣州、佛山、長(zhǎng)沙三幅新地塊,權(quán)益貨值約38億元。2023年上半年美的置業(yè)共新增權(quán)益土儲(chǔ)貨值44億。據(jù)美的置業(yè)業(yè)績(jī)會(huì),剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后總土儲(chǔ)建面達(dá)2862萬(wàn)平方米,土儲(chǔ)面積權(quán)益比上升至72%;二線及以上城市的土儲(chǔ)面積占比67%。美的置業(yè)表示,未來(lái)將繼續(xù)通過(guò)做減法,同時(shí)聚焦上海、蘇州、杭州、南京、寧波等城市。

??【毛利率13.19%,企業(yè)表示未來(lái)存量資產(chǎn)減值壓力不大】2023上半年美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為363.35億元;其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元,同比增長(zhǎng)15%;合同負(fù)債為692.44億元。毛利潤(rùn)為47.92億元;毛利率為13.19%,凈利潤(rùn)規(guī)模16.65億元;凈利率為4.58%。美的置業(yè)表示當(dāng)前行業(yè)主流對(duì)價(jià)格還是以守價(jià)、穩(wěn)價(jià)為主,在此前提下,相信未來(lái)存量資產(chǎn)減值壓力不大。

??【維持綠檔企業(yè),保持謹(jǐn)慎設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警】截止2023年8月,美的置業(yè)已如期兌付公司債券43.04億元,剩余8.40億元待9月到期兌付,年內(nèi)償債壓力不大。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看,非受限現(xiàn)金短債比為1.49;凈負(fù)債率為39.8%;扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)下降至67.9%。2023上半年,美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%,處于行業(yè)較低水平。對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的不確定性,美的置業(yè)表示,已設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警,會(huì)非常謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì)行業(yè)變化。

??01 銷售

??銷售回款率達(dá)98%
存貨充足可支撐今明兩年銷售

??2023上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元,同比略有上升1%;全口徑銷售建面320.6萬(wàn)方,同比下降2%;銷售均價(jià)12653元/平方米,同比上升3%,期內(nèi)美的置業(yè)不含期初應(yīng)收賬款的銷售回款率為98%。

??面對(duì)目前景氣度較弱的地產(chǎn)市場(chǎng),美的置業(yè)表示,目前存量項(xiàng)目資源比較充足,能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場(chǎng)份額。美的置業(yè)當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款,做儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,加快對(duì)滯重庫(kù)存的去化。

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??從區(qū)域布局來(lái)看,美的置業(yè)重倉(cāng)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等核心經(jīng)濟(jì)圈,上半年大灣區(qū)和長(zhǎng)三角合約銷售占比從2022年的65%繼續(xù)提升至67%;其中長(zhǎng)三角銷售規(guī)模達(dá)203億元,占比達(dá)50%。根據(jù)CRIC城市排行榜,2023上半年美的置業(yè)在無(wú)錫的全口徑銷售金額超30億元,排名第一;此外在徐州銷售也達(dá)到了約25億,位列市場(chǎng)第二。

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??02 投資

??公開市場(chǎng)做常態(tài)化增補(bǔ)
優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前重點(diǎn)

??2023上半年美的置業(yè)于公開市場(chǎng)獲地依舊謹(jǐn)慎,上半年獲取了廣州、佛山、長(zhǎng)沙三幅新地塊,權(quán)益貨值約38億元。對(duì)于公開市場(chǎng),美的置業(yè)表示未來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)持續(xù)存在,會(huì)按照自身的存銷結(jié)構(gòu)去做常態(tài)化增補(bǔ),但不會(huì)突破企業(yè)自身的投資紀(jì)律,“對(duì)于不能獲取的項(xiàng)目絕不強(qiáng)求”。

??同時(shí),美的置業(yè)也在持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),上半年收購(gòu)了兩個(gè)合作項(xiàng)目股權(quán),增加貨值10億;退出五個(gè)項(xiàng)目,減少貨值4億。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)歸編及退出低能級(jí)城市,美的置業(yè)可以減少合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口,同時(shí)也提高資金使用效率,從而對(duì)存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

??截至2023年6月,美的置業(yè)共參與331個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3426[1]萬(wàn)平方米,按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預(yù)計(jì)未來(lái)走勢(shì)綜合來(lái)看,土儲(chǔ)仍相對(duì)充足。

??在剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)的2862萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中,土儲(chǔ)面積權(quán)益比上升至72%,較2022年上升三個(gè)百分點(diǎn);二線及以上[2]城市的土儲(chǔ)面積為1922萬(wàn)平方米,占比67%,與2022年大致持平;長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積為1485萬(wàn)平方米,占比52%,與2022年持平。

??美的置業(yè)表示,目前持有的大量低量級(jí)城市的結(jié)構(gòu)已比較少,70%都在比較強(qiáng)的城市,未來(lái)將繼續(xù)通過(guò)做減法,聚焦資源、能力、管理等能輻射到,周轉(zhuǎn)相對(duì)快且便于管理的地方,如上海、蘇州、杭州、南京、寧波等會(huì)繼續(xù)加大投入。

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??03 盈利

??毛利率13.19%
企業(yè)表示未來(lái)存量資產(chǎn)減值壓力不大

??2023上半年美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為363.35億元;其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元,同比增長(zhǎng)15%。截止2023上半年末,美的置業(yè)的合同負(fù)債為692.44億元,較年初下降20%。

??期內(nèi)美的置業(yè)的毛利潤(rùn)為47.92億元;毛利率為13.19%,凈利潤(rùn)規(guī)模為16.65億元;凈利率為4.58%。需注意的是,美的置業(yè)表示當(dāng)前行業(yè)主流對(duì)價(jià)格還是以守價(jià)、穩(wěn)價(jià)為主,在以穩(wěn)價(jià)和守價(jià)的前提下,相信未來(lái)存量資產(chǎn)減值壓力不大。

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??04 負(fù)債

??維持綠檔企業(yè)
保持謹(jǐn)慎設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警

??截止2023上半年,美的置業(yè)持有現(xiàn)金238億元,較年初下降10%;短期有息負(fù)債124億元,較年初下降10%;長(zhǎng)期有息負(fù)債314億元,較年初下降10%;此外總有息負(fù)債中銀行借款、境內(nèi)公司債券分別占比54%、28%,且沒(méi)有境外美元債。2023年美的置業(yè)到期公司債券共51.44億元,截止2023年8月,已如期兌付43.04億元,剩余8.40億元待9月到期兌付,年內(nèi)償債壓力不大。

??從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看,美的置業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.49;長(zhǎng)短債務(wù)比2.54,債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)健。此外凈負(fù)債率為39.8%,較年初下降了4個(gè)百分點(diǎn),處于行業(yè)低位;扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)下降至67.9%,為綠檔企業(yè)。

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??2022年12月,美的置業(yè)作為“第二支箭”首批支持民營(yíng)房企,成功獲批150億中票額度。2023年4月,美的置業(yè)發(fā)行12億中期票據(jù),為年內(nèi)首家獲得中債增、交通銀行和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)的民營(yíng)房企;8月,美的置業(yè)再次發(fā)行9.2億元中期票據(jù)。2023上半年,美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%,較2022年略提升0.06個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的不確定性,美的置業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)中表示,會(huì)非常謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì)行業(yè)變化,設(shè)置有24個(gè)月的流動(dòng)性預(yù)警,以及對(duì)應(yīng)的三級(jí)預(yù)案(目前還未有動(dòng)用二級(jí)預(yù)案),并在最后的第三級(jí)預(yù)案中才會(huì)動(dòng)用到大股東的支持。

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??05 多元化

??圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈
加強(qiáng)科技賦能產(chǎn)業(yè)

??在多元化業(yè)態(tài)方面,美的置業(yè)持續(xù)聚焦垂直領(lǐng)域,物業(yè)服務(wù)堅(jiān)持以利潤(rùn)為導(dǎo)向的外拓力;商業(yè)運(yùn)營(yíng)提升標(biāo)桿項(xiàng)目品牌效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)效益;房地產(chǎn)科技板塊,聚焦核心需求。通過(guò)積極探索企業(yè)發(fā)展的第二曲線,美的置業(yè)不斷尋找產(chǎn)業(yè)鏈上新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)效應(yīng)提升。2023上半年,美的置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入為1.43億元,同比上升6.6%,該增幅主要由于隨著國(guó)內(nèi)疫情控制放開,物業(yè)租賃業(yè)務(wù)逐漸復(fù)蘇向穩(wěn)。目前美的置業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積70多萬(wàn)平方米,已開業(yè)商場(chǎng)9座,滿鋪率達(dá)92%。

??物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。2023上半年,美的置業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入為7.25億元,同比上升30%,增幅主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。截至2023上半年,物業(yè)合約面積9114萬(wàn)平方米,在管面積5860萬(wàn)平方米。上半年新增外拓項(xiàng)目31個(gè),新增外拓面積約300萬(wàn)平方米,其中產(chǎn)業(yè)園外拓面積占比高達(dá)65%。此外堅(jiān)持強(qiáng)利潤(rùn)牽引,不以擴(kuò)規(guī)模為目的,上半年主動(dòng)清退低質(zhì)項(xiàng)目3個(gè)。

??持續(xù)培育房地產(chǎn)科技賽道。2023上半年,美的置業(yè)旗下睿住智能新增合同金額超6億元,第三方業(yè)務(wù)占比提升至36%。截止目前,睿住智能已落地超90萬(wàn)個(gè)用戶場(chǎng)景、接入超120萬(wàn)個(gè)設(shè)備,累計(jì)為超500個(gè)智慧社區(qū),超19萬(wàn)戶家庭提供智能空間體驗(yàn)。此外睿住建筑科技上半年新增合同金額4億元,MIC模塊化建筑產(chǎn)品獲香港技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證,且已打通港澳市場(chǎng)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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