??核心觀點(diǎn)

     【銷售回款受挫，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)仍是工作重點(diǎn)】金輝預(yù)收賬款較年初明顯減少36.6%至376.6億元，受其銷售增長乏力的拖累，全年估算實(shí)現(xiàn)的銷售回款121億元，較去年同期大幅下滑44.7%，回款明顯受挫。銷售乏力疊加2022年以來沒有新拓項(xiàng)目，年末已竣工庫存比例有所上升，存貨結(jié)構(gòu)中持作銷售竣工物業(yè)154.08億元，較年初增長23.5%，占比從年初的12.3%升至19.8%。新貨不足、庫存去化困難是當(dāng)前房企普遍面臨的難題，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)仍是金輝工作重點(diǎn)。

??【權(quán)益土儲(chǔ)2067萬方，上海公司占比超3成】金輝依舊沒有新增土地，2023年末金輝總土地儲(chǔ)備較年初下降16.7%至2162萬平，權(quán)益土儲(chǔ)建面2066.7萬平，較年初降幅15.9%，按面積計(jì)權(quán)益比例80.4%。當(dāng)前上海公司（原長三角、華東）土儲(chǔ)規(guī)模最大，土儲(chǔ)建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土儲(chǔ)建面占比23%。

??【結(jié)算速度趨緩，歸母凈利首次虧損】2023年金輝結(jié)轉(zhuǎn)收入338億元，同比降幅3%，需加快資金回籠。計(jì)提物業(yè)減值準(zhǔn)備約10億元，毛利同比大幅減少51%至25.3億元，綜合毛利率同比減少7.3pct至7.4%。而凈利潤首次虧損約4.3億元，緣于投資物業(yè)重估收益同比減少近6成、融資成本增加以及銷管費(fèi)用率抬升所致。全年歸母凈利首次虧損5.8億元，同比減少134%，盈利承壓。

??【流動(dòng)性有所承壓，成功結(jié)清3億美元債本息】年末金輝短債規(guī)模較年初增長15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化；短債中境外優(yōu)先票據(jù)增幅最明顯，年末余額為21.43億元，該筆境外債已經(jīng)違約。根據(jù)披露的最新公告顯示，3月20日金輝未能償還2024年到期的、票面利率為7.8%的票據(jù)，未償還金額達(dá)3億美元，4月15日金輝已將本金及累計(jì)利息存入受托人的指定銀行賬戶，在30天寬限期內(nèi)成功兌付到期票據(jù)，保住了公開市場信用水平；金輝現(xiàn)金短債比0.51倍，流動(dòng)性高度承壓，三條紅線處于黃檔。

??01

??銷售

??銷售回款受挫

??優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)仍是工作重點(diǎn)

??2023年金輝實(shí)現(xiàn)開發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入338億元，同比減少3.1%；受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域結(jié)構(gòu)影響，結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)有所下滑，開發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)面積266萬平，同比增加2.8%。區(qū)域結(jié)構(gòu)看，長三角、華東、西北和環(huán)渤海主力區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)收入占比較去年提升20pct至78.3%，西南、東南、華中和深惠結(jié)轉(zhuǎn)貢獻(xiàn)相對(duì)偏低。

??近兩年金輝結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩的同時(shí)，2023年末預(yù)收賬款較年初明顯減少36.6%至376.6億元，對(duì)近一年結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的1.7倍降至1.1倍，因受銷售增長乏力的拖累。全年估算實(shí)現(xiàn)的銷售回款121億元，較去年同期大幅下滑44.7%，回款明顯受挫。

??金輝銷售乏力疊加2022年以來沒有新拓項(xiàng)目，年末在建面積較年初減少24.6%至1214.12萬平，占到全部土儲(chǔ)的比重降至56.2%；而已竣工庫存比例有所上升，存貨結(jié)構(gòu)中持作銷售竣工物業(yè)154.08億元，較年初增長23.5%，占比從年初的12.3%升至19.8%，可能面臨一定的去化壓力。新貨不足、庫存去化困難是當(dāng)前房企普遍面臨的難題，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)仍是金輝工作重點(diǎn)，針對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需要根據(jù)市場熱度靈活調(diào)整推貨節(jié)奏，對(duì)難銷項(xiàng)目多管齊下加大營銷渠道和力度，促進(jìn)資金回籠。

??02

??投資

??權(quán)益土儲(chǔ)2067萬方

??上海公司占比超3成

??受近階段房地產(chǎn)基本面下行壓力繼續(xù)加大的影響，2023年金輝依舊沒有新增土地。2023年末金輝總土地儲(chǔ)備較年初下降16.7%至2162萬平，權(quán)益土儲(chǔ)建面2066.7萬平，較年初降幅15.9%，按面積計(jì)權(quán)益比例80.4%，高權(quán)益土儲(chǔ)保障后期的發(fā)展需求。

??前期金輝就已經(jīng)開始多輪組織架構(gòu)調(diào)整，主要變化是將原“總部-區(qū)域-城市-項(xiàng)目”調(diào)整為“總部-大城市公司-片區(qū)/項(xiàng)目公司”的組織模式，將區(qū)域公司合并為城市公司，讓管理更扁平，提高項(xiàng)目經(jīng)營管理決策效率。從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前上海公司（原長三角、華東）土儲(chǔ)規(guī)模最大，土儲(chǔ)建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土儲(chǔ)建面占比23%，而福建公司（原東南）、武漢公司（原華中）、北京公司（原環(huán)渤海）和重慶公司（原東南、深惠）土儲(chǔ)建面占比15.7%、14.3%、9.5%和5.6%。 

??03

??盈利

??結(jié)算速度趨緩

??歸母凈利出現(xiàn)首次虧損

??2023年金輝營業(yè)收入342.5億元，同比減少3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入338億元，同比降幅3%，后續(xù)仍需調(diào)整推盤結(jié)構(gòu)、加大營銷力度、加快資金回籠速度。

??盈利能力，受近兩年公開市場地塊盈利空間收窄和結(jié)轉(zhuǎn)趨緩的影響，全年金輝集團(tuán)物業(yè)減值虧損約10億元，實(shí)現(xiàn)毛利同比大幅減少51%至25.3億元，綜合毛利率同比減少7.3pct至7.4%。而凈利潤首次虧損約4.3億元，同比降幅達(dá)121%，緣于投資物業(yè)重估收益同比減少近6成至3.6億元、融資成本增加以及銷管費(fèi)用率抬升所致。全年歸母凈利首次虧損5.8億元，同比減少134%，盈利承壓。 

??04

??償債

??流動(dòng)性有所承壓

??成功結(jié)清3億美元債本息

??2023年金輝融資渠道相對(duì)受阻，據(jù)監(jiān)測(cè)公開市場上，受“第二支箭”政策利好全年成功發(fā)行2筆中票（23金輝集團(tuán)MTN001、23金輝集團(tuán)MTN002），發(fā)行規(guī)模合計(jì)16億。

??年末有息負(fù)債294.28億元，較年初下滑22%，其中短債規(guī)模較年初增長15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化、短期償債壓力加大；短債中境外優(yōu)先票據(jù)增幅最明顯，年末余額為21.43億元。該筆境外債已經(jīng)違約，根據(jù)披露的最新公告顯示，2024年3月20日金輝未能償還2024年到期的、票面利率為7.8%的票據(jù)，未償還金額達(dá)3億美元，4月15日金輝已將本金及累計(jì)利息存入受托人的指定銀行賬戶，在30天寬限期內(nèi)成功兌付到期票據(jù)，保住了公開市場信用水平；除此以外沒有其余存續(xù)的美元債。

??此外，下行周期中金輝銷售端承壓、再融資困難及項(xiàng)目資金回籠至集團(tuán)愈發(fā)困難等因素的影響，年末持有現(xiàn)金較年初大幅減少42.6%至70.73億元，無法覆蓋短債；因本次金輝未公布預(yù)售監(jiān)管賬戶資金余額，倘若扣除該筆受限制現(xiàn)金后，當(dāng)前金輝的流動(dòng)性已經(jīng)高度承壓。年末金輝三條紅線處于黃檔反饋，凈負(fù)債率較年初減少9.5pct至62.2%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)改善至61%。