中報點評|建業(yè)地產:資不抵債情況加劇,保交付和緩解流動性危機是關鍵

企業(yè)監(jiān)測分析 2024-09-06 15:14:47 

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2024-09-06
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??核心觀點

??【重資產銷售繼續(xù)低迷,代建業(yè)務增速放緩】2024年上半年建業(yè)地產的合約銷售金額約為45.0億元,同比減少55.1%。代建板塊的中原建業(yè)的銷售額占比近3年看,雖呈現(xiàn)上漲趨勢,但有所放緩。建業(yè)地產在2024年上半年共交付了54個項目,總建面約為318萬平米,相比去年同期增長了80.4%,而企業(yè)在2021-2024年上半年的銷售面積達到了約1446.5萬平米,可見仍面臨著一定的交付壓力。

??【總土儲建面持降,鄭州區(qū)域土儲去化壓力較大】2024年上半年建業(yè)地產通過股權合作獲取位于周口市土地1宗,新增土地建面約為 5.9萬平方米,相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期,建業(yè)地產的總土地儲備建面為3433萬平方米,相較于2023年年底減少了8.91%。其中,建業(yè)在鄭州的總土儲建面約為1043萬平方米,占比為30.38%,是各城市最高。對比建業(yè)在鄭州的銷售規(guī)模,企業(yè)在鄭州的土地消化周期過長,未來去化壓力較大。

??【營收持續(xù)下降,凈利潤繼續(xù)大規(guī)模虧損】2024年上半年建業(yè)地產共實現(xiàn)營業(yè)收入72.43億元,相比去年同期減少了10.3%,其中銷售物業(yè)收入為67.69億元,相比去年同期減少了11.8%。建業(yè)整體尚有已售未結銷售額約344.64億元,預計將于未來三年內結轉完畢,企業(yè)未來的營業(yè)收入預計仍將繼續(xù)減少。毛利率相比2023年下降了0.8個百分點至9.4%;凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元,企業(yè)仍然出現(xiàn)了較大規(guī)模的虧損。

??【資不抵債加劇,債務違約導致流動性壓力劇增】截至2024年中期建業(yè)資不抵債的情況加劇,其凈資產由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。隨著建業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約而被分類流動負債,企業(yè)的短期有息負債大幅增加,現(xiàn)金短債比降至0.08。除了有息債務之外,建業(yè)的短期應付賬款及應付票據(jù)規(guī)模也高達300.7億元。同時建業(yè)的歸母權益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。再加上企業(yè)可能存在的明股實債現(xiàn)象,進一步加大企業(yè)資金鏈壓力。

??01

       銷售

??重資產銷售繼續(xù)低迷

??代建業(yè)務增速放緩

??2024年上半年建業(yè)地產的合約銷售金額約為45.0億元,同比減少55.1%;合約銷售面積約為67.4萬平方米,同比減少53.5%。相較之下,代建板塊的中原建業(yè)的銷售額占比由2022年上半年的44%增長至2024年上半年的61%,近3年同期看,占比雖然呈現(xiàn)上漲趨勢,但是有所放緩。整體看來,建業(yè)地產的銷售放緩受限于房地產行業(yè)下行以及企業(yè)自身流動性問題,相對而言集團的代建業(yè)務仍有一定的發(fā)展。在交付方面,建業(yè)地產在2024年上半年共交付了54個項目,總建面約為318萬平米,相比去年同期增長了80.4%,而企業(yè)在2021-2024年上半年的銷售面積達到了約1446.5萬平米,可見仍面臨著一定的交付壓力。由于建業(yè)的工作重心已經全面轉向保交付、去庫存和化解債務,因此2024年上半年企業(yè)的新開工項目僅3個,新開工面積約為27.9萬平米,相比去年同期減少69.1%。自從2019年以來,建業(yè)持續(xù)減少新開工規(guī)模,2024年下半年,計劃有10個項目動工建設,建筑面積約為53.5萬平米,預計短期的銷售規(guī)模難有起色。

??從銷售的城市分布來看,2024年上半年周口對建業(yè)地產的銷售貢獻率為19%,同比提升了5個百分點,此外洛陽、駐馬店和南陽的貢獻度也提升了2-3個百分點,反觀,2023年上半年貢獻度較高的商丘和鄭州,2024年上半年分別下降了6個百分點和7個百分點,其中,商丘以13%排在城市銷售貢獻度第二,而鄭州受交付難和市場整體下行影響貢獻度降至7%。

??02

       投資

       總土儲建面持降

       鄭州區(qū)域土儲去化壓力較大

??2024年上半年建業(yè)地產通過股權合作獲取位于周口市土地1宗,新增土地面積為2.3萬平方米,新增土地建面約為 5.9萬平方米,相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期,建業(yè)地產的總土地儲備建面為3433萬平方米,相較于2023年年底減少了8.91%。其中權益建面約2622萬平方米,總土儲的權益比例約為76.4%,相較于2023年年底提高了0.4個百分點,近5年看為最高值。從總土儲建面的城市分布來看,截至2024年中期建業(yè)在鄭州的總土儲建面約為1043萬平方米,占比為30.38%,相較于2023年年底提升了1.64個百分點,是各城市最高。對比建業(yè)在鄭州的銷售規(guī)模,企業(yè)在鄭州的土地消化周期過長,未來去化壓力較大。

??03

       盈利

??營收持續(xù)下降

??凈利潤繼續(xù)大規(guī)模虧損

??2024年上半年建業(yè)地產共實現(xiàn)營業(yè)收入72.43億元,相比去年同期減少了10.3%,其中銷售物業(yè)收入為67.69億元,相比去年同期減少了11.8%,銷售收入的大幅減少主要是因為近兩年房地產下行以及企業(yè)流動性危機導致的銷售持續(xù)減少。截至2024年中期,建業(yè)整體尚有已售未結銷售額約344.64億元,預計將于未來三年內結轉完畢,企業(yè)未來的營業(yè)收入預計仍將繼續(xù)減少。在盈利性指標方面,2024年上半年建業(yè)地產的毛利率相比2023年下降了0.8個百分點至9.4%;凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元,企業(yè)仍然出現(xiàn)了較大規(guī)模的虧損。一方面是因為建業(yè)計提了存貨減值8.98億元,另一方面,建業(yè)的銷管費用率(/合約銷售)相比2023年繼續(xù)提升了1.46個百分點至12.04%,即使扣除減值等影響,核心凈利潤也在繼續(xù)虧損。

??04

      償債

??資不抵債加劇

??債務違約導致流動性壓力劇增

??截至2024年中期建業(yè)地產的持有現(xiàn)金約為15.76億元,相比2023年年底減少了26.5%;總有息負債為236.21億元,相比2023年年底提高了0.5%,其中短期有息負債為196.37億元,占比減少了2.3個百分點至83.1%,延續(xù)了2023年的高占比,較2022年同樣有28.6個百分點的上漲。短期有息負債的大幅增加,除了是因為部分長期有息負債自動轉化為短期有息負債之外,還因為建業(yè)在2023年6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,同時將全面停止境外債務支付,企業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約,從而全部被分類流動負債。值得注意的是,截至2024年中期建業(yè)的短期應付賬款及應付票據(jù)規(guī)模也高達300.7億元。同時建業(yè)的歸母權益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。在整體凈資產為負的情況下,建業(yè)地產的非控股權益為8.42億元,但上半年依然虧損了2.17億元。由于建業(yè)當前的有息負債已經基本上都是短期有息負債,因此企業(yè)現(xiàn)金短債比降至0.08,若扣除預售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金,資金缺口則會更大。除此之外,2024年中期建業(yè)資不抵債的情況加劇,其凈資產由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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