[貝殼研究院]陽(yáng)光城中報(bào)“行業(yè)邏輯已發(fā)生變化，將產(chǎn)生新的行業(yè)格局”

??盈利與償債：陽(yáng)光城上半年結(jié)算營(yíng)業(yè)收入241.2億元，同比增長(zhǎng)7.15%，凈利潤(rùn)17.71億元，同比增長(zhǎng)14.98%，凈利潤(rùn)率微升0.26個(gè)百分點(diǎn)至7.34%，但仍低于2019年行業(yè)11.2%的平均凈利潤(rùn)率水平。對(duì)于陽(yáng)光城盈利能力持續(xù)改善，仍有較大上升空間。

??償債方面，陽(yáng)光城上半年規(guī)模1121.61億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，凈負(fù)債率較2019年末下降23.22個(gè)百分點(diǎn)至114.98%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均融資成本7.5%，較2019年同期優(yōu)化22個(gè)基點(diǎn)。資金流動(dòng)性改善，短期償債能力增強(qiáng)。短債比較2019年末1.25倍提升至1.28倍。

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：陽(yáng)光城2020年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額900.09億元，權(quán)益銷售金額579.74億元，基本持平上年同期水平。在2018年跨越千億，2019年跨越2000億后，陽(yáng)光城對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c排名的追求相對(duì)從容，疫情下謹(jǐn)慎制定2000億+業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??抗疫戰(zhàn)績(jī)：陽(yáng)光城在復(fù)工第一周，開展代號(hào)為“百日戰(zhàn)疫”的專項(xiàng)活動(dòng)，利用線上平臺(tái)“陽(yáng)光房寶”加大力度強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。該項(xiàng)活動(dòng)對(duì)陽(yáng)光城上半年的資金流動(dòng)性提升起到積極作用。整體上陽(yáng)光城上半年全口徑銷售回款683億元，平均回款率80.12%。

??土儲(chǔ)貨值：上半年陽(yáng)光城現(xiàn)金支出165億元，補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約404.63萬(wàn)㎡，權(quán)益拿地銷售比28.3%，較上年同期18.4%大幅提升9.9個(gè)百分點(diǎn)的，屬于上半年土地市場(chǎng)較為活躍的房企之一。按計(jì)容面積統(tǒng)計(jì)，上半年通過招拍掛方式取地占比約60%，并購(gòu)取地占比約40%。

??陽(yáng)光城截至今年上半年累計(jì)土儲(chǔ)4993.77萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)貨值6845億元，按當(dāng)下銷售均值，貨值去化周期約3年，因此積極土儲(chǔ)、補(bǔ)充貨值也是陽(yáng)光城的必要戰(zhàn)略儲(chǔ)備。另，近兩年的積極擴(kuò)張、項(xiàng)目合作，犧牲了一定的權(quán)益占比，當(dāng)下陽(yáng)光城累計(jì)貨值權(quán)益占比65%，會(huì)對(duì)企業(yè)的實(shí)際盈利和資本市場(chǎng)估值有所影響。

??發(fā)展戰(zhàn)略：陽(yáng)光城在2020年確定的六大目標(biāo)中，將引入戰(zhàn)略投資人和全面提升股債資本市場(chǎng)認(rèn)可度分別放在了第一和第二的位置，原有位置的銷售與投資目標(biāo)順延至第三、四位。2019年10月中民投撤出陽(yáng)光城后，引入新的戰(zhàn)投將提升到更高的戰(zhàn)略要求中。而提升企業(yè)資本地位，是行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，融資端的集中度不斷加劇，房企未來融資處境將更加艱難。

??另，外界關(guān)注的陽(yáng)光城物業(yè)拆分上市問題，報(bào)告中并未涉及。從今年4月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上獲悉，陽(yáng)光城內(nèi)部在積極研究物業(yè)上市計(jì)劃，今后將作為陽(yáng)光城的新增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)工商備案銷售查詢，7月29日陽(yáng)光城以1.5億元注冊(cè)資本注冊(cè)“陽(yáng)光城智優(yōu)佳生活服務(wù)股份有限公司”，新公司的成立或?qū)⒊蔀樯鲜泻蜻x。

??融資新規(guī)影響：結(jié)合陽(yáng)光城2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，陽(yáng)光城2020年中期數(shù)據(jù)約為84%，超過假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率為114.98%大于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)陽(yáng)光城當(dāng)期短債比約為1.28倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則陽(yáng)光城有兩線超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。但從陽(yáng)光城2018年-2020年上半年的有息負(fù)債規(guī)模保持穩(wěn)定，所謂“新規(guī)”對(duì)陽(yáng)光城的實(shí)際影響有限。