[貝殼研究院]保利發(fā)展控股中報(bào):堅(jiān)守核心城市,持續(xù)增強(qiáng)綜合服務(wù)能力

2020-08-25 15:43:43來源:貝殼研究院

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-08-25
  • 報(bào)告類型:企業(yè)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):貝殼研究院


【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評】

??業(yè)績表現(xiàn):疫情影響部分重點(diǎn)城市恢復(fù)速度較慢,保利上半年房產(chǎn)簽約金額同比下降一成,恢復(fù)速度低于全國平均水平

??2020年上半年保利實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元,同比減少11%,成交面積1491.8萬平米,同比減少9%,計(jì)算得到簽約均價(jià)15051元/平米,同比亦下降2%。疫情沖擊之下,保利雖積極采取包括線上銷售等手段加快推貨速度,并嚴(yán)抓回款,但半年度簽約金額累計(jì)同比仍低于全國整體水平,主要原因在于保利主要布局一二線核心城市,此次疫情影響較為嚴(yán)重,雖然長三角和珠三角上半年貢獻(xiàn)金額分別提升25%和28%,尤其廣州和佛山單城市貢獻(xiàn)值超過150億元,南京貢獻(xiàn)金額翻倍達(dá)到100億元,但整體看,貢獻(xiàn)50億級別的城市由去年同期的17個(gè)下降為今年的11個(gè),可見部分城市恢復(fù)速度較慢,拖慢保利整體銷售速度。

??財(cái)務(wù)水平:凈利率同比小幅下滑,債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大帶來成本上升

??保利上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入737.06億元、同比增長3.6%,凈利率18.07%、同比下滑0.15%。保利上半年資產(chǎn)負(fù)債率為77.67%,同比下降2%,略低于行業(yè)平均水平0.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)有息債務(wù)中,占比近七成長期借款規(guī)模以21%的速度增長,僅次于短期借款的增長速度,這使得營業(yè)成本中“償還利息”較2019年同期增長了2.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然憑借信用優(yōu)勢,保利的融資成本僅為4.84%,遠(yuǎn)低于行業(yè)均值,但隨著債務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,仍將帶來財(cái)務(wù)成本的上升,一定程度上削弱企業(yè)的盈利能力。

??土地策略:把握上半年土地市場窗口期,聚焦核心城市高質(zhì)量擴(kuò)大土儲規(guī)模

??截至今年上半年保利新增土儲44宗,與去年同期持平,新增建筑面積984萬平方米,同比增長19%,取地成本820億元,同比增長54%。上半年保利在核心城市取地占比達(dá)86%,同比進(jìn)一步增長7%,其更加聚焦于一二線城市取地,使得取地成本大幅提高。

??發(fā)展戰(zhàn)略:堅(jiān)持“一主兩翼”,聚焦核心城市及城市群,強(qiáng)化綜合服務(wù)能力

??保利上半年地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入673億元,占總收入的91.3%,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售始終是保利的核心業(yè)務(wù),其主力開發(fā)產(chǎn)品仍然堅(jiān)持以剛需和改善類現(xiàn)金流產(chǎn)品為主。同時(shí),其在物管、投資和代理業(yè)務(wù)等方面持續(xù)發(fā)展,不斷強(qiáng)化綜合服務(wù)能力。其中,保利上半年投資業(yè)務(wù)收益21.06億元,同比增長139%;物管業(yè)務(wù)收入36.01億元,同比增長27.6% 。

??融資新規(guī)影響:保利年中有息負(fù)債規(guī)模增長壓線網(wǎng)傳融資新規(guī),其債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化

??結(jié)合保利2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì),第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率,保利2020年中期數(shù)據(jù)約為78%,超過假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn);第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為74%,低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn);第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為1.96倍,優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真,則保利一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。2020年上半年保利有息債務(wù)規(guī)模同比增長10.08%,已經(jīng)達(dá)到臨界值,將促使保利進(jìn)一步優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)。

企業(yè)信用
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101741884392G
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